Résidence fermée

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Barrière d'accès d'une résidence fermée au Royaume-Uni.

Une résidence fermée ou un quartier fermé est un type de copropriété sécurisée ; on trouve également le terme de « gated community », désignant plus spécifiquement les résidences nord-américaines, disposant d'un statut spécifique. Elle se présente sous la forme d'un regroupement de demeures, entouré par un mur ou un grillage et disposant d'équipements de protection — vidéoprotection, gardiennage — qui l'isole du tissu urbain ou rural environnant. Son accès est réservé aux seules personnes autorisées, à savoir ses résidents, leurs invités et les services publics. Le fonctionnement des installations de sécurisation est financé par les redevances réglées par les copropriétaires.

Typologie[modifier | modifier le code]

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On trouve des quartiers fermés de toutes tailles, allant de quelques maisons à plusieurs dizaines. Le point commun de ce concept est le fait que le quartier est sécurisé, d'une part par des dispositifs spatiaux — clôture, mur, voire barbelés — et d'autre part au moyen de services de gardiennage, assuréd par des hommes armés ou non, des associations de surveillance de voisinage, ou encore par vidéosurveillance.

Les résidences fermées se trouvent dans le monde entier. On en trouve en Europe, en Amérique du Nord, ainsi que dans les pays du Sud, Brésil, Afrique du Sud.

Cas particulier : les gated communities[modifier | modifier le code]

Une « gated community » est un type de résidence fermée particulièrement présent sur le continent nord-américain. Leur spécificité est de relever d'un statut légal particulier, au niveau de chaque[réf. nécessaire] État américain, ou de chaque[réf. nécessaire] province ou territoire canadien.

Une « gated community » est régie et administrée par une « HOA » (« Home Owner Association ») ou dans les régions francophones « AP » (« Association des propriétaires »), dont les membres sont élus chaque année par les habitants propriétaires de la communauté fermée. Aussi, à la création d'une communauté fermée, un document est établi, appelé le « CC&Rs » (« Covenants, Conditions and Restrictions ») ou « Engagements, conditions et restrictions ». Ce document réunit d'une part la définition statutaire et gestionnaire de la copropriété sécurisée, et d'autre part son règlement intérieur.

Ces documents peuvent évoluer par la suite, lors de votes des copropriétaires, mais dans des conditions différentes. Par exemple, si l'Association des propriétaires choisit par le vote d'instaurer une nouvelle règle définissant un pourcentage maximum de locataires dans la communauté, les élus peuvent annuler cette règle de leur simple fait. Par contre, si cette règle est inscrite dans les « Engagements, conditions et restrictions », les élus n'ont pas le pouvoir de changer cette règle à eux seuls ; il faut que 70 % des propriétaires de la communauté votent en faveur d'une telle modification des « Engagements, conditions et restrictions ». Ce genre de règle rend complexe la gestion des communautés fermées de grande taille, le quorum des 70 % devenant difficile à atteindre.

Avoir une résidence dans une communauté fermée est considéré par la loi américaine comme une « charge hypothécaire (en) » (en anglais : « encumbrance ») sur le titre de propriété. Ceci implique par exemple que, lors d'une procédure intentée lorsque le propriétaire arrête de payer les frais d’association, la saisie sur son bien immobilier qui en découle intègre ce « lien financier » ; la saisie du bien ne libère donc pas le bien de son intégration à la communauté fermée.

Gated communities et master planned communities[modifier | modifier le code]

Histoire générale des quartiers fermés[modifier | modifier le code]

Les premiers exemples de résidences fermées se situent en Europe. On peut citer la villa Montmorency dans le 16e arrondissement de Paris près de la porte d'Auteuil dont la création remonte au XIXe siècle[1].

Au milieu du XXe siècle, des quartiers privés font leur apparition aux États-Unis. Sous le nom de « gated community », il s'agit d'une forme modernisée, mettant en avant les méthodes de sécurisation, la recherche de l'entre-soi et une certaine autonomie vis-à-vis de la politique locale en ce qui concerne la gestion du quartier. Ainsi, certaines « gated communities » ont pratiquement fait sécession avec leurs municipalités, créant une sorte de ville privée, officiellement afin de fournir de « meilleurs services » à leurs résidents, officieusement pour se soustraire aux exigences du vivre ensemble. De l'autre côté du rideau de fer, des démarches similaires sont entreprises, mais cette fois-ci afin d'offrir des avantages à la nomenklatura.

À la fin du XXe siècle et dans un mouvement inverse, les communautés fermées ont été réimportées des États-Unis vers l'Europe et les pays anglo-saxons. En France, les premiers exemples de quartiers privés sont apparus au cours des années 1990[2], en lien avec la hausse du sentiment d'insécurité ; on en trouve par exemple à Toulouse et Cannes. On en trouve également au Royaume-Uni et dans d'autres pays d'Europe. À cette même époque, des résidences surveillées apparaissent dans les pays en voie de développement, avec la volonté de mettre « à l'abri des pauvres » les riches et les membres de la classe moyenne nouvellement constituée.

Résidences fermées selon les pays[modifier | modifier le code]

Allemagne de l'Est[modifier | modifier le code]

Pendant la République démocratique allemande, les élites politiques du pays vivaient dans des zones résidentielles fermées, dans la rue berlinoise de Majakowskiring puis au Waldsiedlung, à 30 km de la capitale.

Afrique du Sud[modifier | modifier le code]

Argentine[modifier | modifier le code]

Il y a de nombreux quartiers privés en Argentine, spécialement dans le Grand Buenos Aires, dans l'arrondissement de Pilar et dans les banlieues.

La première communauté fermée du pays, Tortugas Country Club, fut créée dans les années 1930 et 1940. Néanmoins, la plupart apparaissent dans les années 1990, quand les réformes libérales furent consolidées.

Australie[modifier | modifier le code]

Les quartiers privés sont plutôt rares en Australie, même si quelques-uns ont fait leurs apparitions depuis les années 1980. Les plus connus se trouvent à Hope Island, en particulier Sanctuary Cove dans la région de Gold Coast du Queensland. Le premier projet du genre dans l’État de Victoria se trouve dans la zone d'administration de Wyndham, à 16 kilomètres de Melbourne. Beaucoup de communautés fermées australiennes intègrent de terrains de golf privés à l'intérieur même de leur enceinte.

Belgique[modifier | modifier le code]

Brésil[modifier | modifier le code]

Alphaville, une des communautés fermées de la banlieue de São Paulo.

Le Brésil compte de nombreuses communautés fermées, en particulier dans les métropoles de Rio de Janeiro et de São Paulo. Par exemple, l'une des banlieues de São Paulo, Tamboré, compte au moins six de ces complexes : Tamboré 1, 2, 3, et ainsi de suite. Elles se composent de maisons individuelles généreusement séparées.

Le premier quartier privé à grande échelle dans la région métropolitaine de São Paulo est situé à Barueri. Il s'agit d'Alphaville, planifiée et réalisée dans les années 1970 sous la dictature militaire.

Canada[modifier | modifier le code]

Les quartiers avec des points de contrôle et/ou des rondes sont rares, et même inexistants dans certaines des villes les plus riches du pays. Cela est généralement attribué au taux de criminalité nettement inférieur à son voisin américain[réf. nécessaire]. De plus, la plupart des provinces interdisent les portails fermés sur les routes publiques pour des raisons de santé publique, car ils empêchent aux véhicules de sécurité un accès rapide.

Plus commun, notamment dans les grandes villes, des portails symboliques séparent les infrastructures et équipements privés de leur voisinage, comme Mont-Royal dans l'agglomération de Montréal.

Chine[modifier | modifier le code]

De nombreux étrangers vivent dans des communautés fermées à Pékin. Les entreprises étrangères choisissent souvent cette solution pour héberger leur travailleurs étrangers.[réf. nécessaire] D'autres quartiers privés, tel le district de Daxing à Pékin, accueillent les migrants ruraux, dans le but de réduire la criminalité et d'améliorer l'ordre public et la sécurité. Ce système est controversé car il constitue une ségrégation des migrants et des pauvres, mais cela n'empêche pas le district de Changping de prévoir la mise en place d'un tel système[3].

Équateur[modifier | modifier le code]

La ville côtière Guayaquil et la capitale Quito comptent beaucoup de communautés fermées. À Guayaquil, elles se trouvent principalement dans le canton de Samborondón, à Quito, dans les vallées qui encerclent la ville. La plupart hébergent les plus riches populations du pays, même si certaines d'entre-elles présentent des prix plus abordables.

États-Unis[modifier | modifier le code]

Le premier exemple connu de communauté véritablement fermée aux États-Unis est celui de Llewellyn Park (en), créée en 1853 dans le New Jersey, à quelques kilomètres de Manhattan ; il s’agissait à l’époque de créer une retraite d’exception. On y trouve déjà les éléments caractéristiques des futures « gated communities » : * Un tracé des rues en courbe, qui permet de maintenir de faibles densités,

  • Une mise en valeur de l’environnement naturel (le centre est construit au sein d'une forêt et au bord d'un torrent),
  • Une réglementation qui garantit stabilité et homogénéité sociale,
  • Une combinaison de sécurité et d'exclusivité.[non neutre]

Au milieu des années 1990, environ 8 millions d'Américains résident au sein de communautés fermées[4]. Phénomène immobilier initialement réservé à des retraités fortunés, ces quartiers résidentiels enclos et clos font désormais des adeptes au sein des classes moyennes actives. On en trouve même dans les zones défavorisées des grandes métropoles des États-Unis[5].

France[modifier | modifier le code]

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Inde[modifier | modifier le code]

En Inde, de nombreuses quartiers privés se sont développés, comme Lavasa, près de la ville de Pune, qui occupe 100 kilomètres carrés.

Indonésie[modifier | modifier le code]

On trouve aussi bien en Indonésie des communautés très luxueuses et des communautés plus abordables ; par exemple : Pondok Indah.

Suisse[modifier | modifier le code]

Notes et références[modifier | modifier le code]

  1. Stéphane Degoutin, Petite histoire illustrée de la ville privée, Urbanisme n°337 (juillet/août 2004).
  2. Christophe Guilluy, Fractures françaises, Champs essais, 2013, page 142.
  3. (en) Helen Gao, « Migrant ‘Villages’ Within a City Ignite Debate », sur The New York Times,‎ 3 octobre 2010 (consulté le 10 novembre 2013)
  4. Blakely E.J., Synder M.G., Fortress America: Gated communities in the United States cité dans Billard G., Chevalier J., Madoré F., Ville fermée, ville sécurisée. La sécurisation des espaces résidentiels en France et en Amérique du Nord, Rennes, Presses universitaires de Rennes, 2005[réf. incomplète]
  5. USA Today, Gated Communities more popular and not only for the rich
  6. La quête de la tranquillité dans les Allées Haussmann (2011)
  7. Ils vivent à l'écart des autres (2011)

Annexes[modifier | modifier le code]

Bibliographie[modifier | modifier le code]

Document utilisé pour la rédaction de l’article : document utilisé comme source pour la rédaction de cet article.

  • Edward J. Blakely et Mary Gail Snyder, Fortress America: Gated Communities in the United States, Washington DC, Brookings Institution Press, 1997
  • Gérald Billard, Jacques Chevalier & François Madoré, 2005, Ville fermée, ville surveillée. La sécurisation des espaces résidentiels en France et en Amérique du Nord, Rennes, Presses universitaires de Rennes, 2005
  • Guénola Capron, (dir.), Quand la ville se ferme. Quartiers résidentiels fermés, Paris, Bréal, 2006
  • Éric Charmes, Les gated communities : des ghettos de riches ? sur Laviedesidees.fr, mars 2011
  • Stéphane Degoutin, Prisonniers volontaires du rêve américain, Paris, Éditions de la Villette, 2006. Voir la critique de cet ouvrage
  • Christophe Guilluy, Le séparatisme français, Vivre ensemble...sur des territoires séparés ?, L'annuel des idées, 2009
  • Michel Pinçon et Monique Pinçon-Charlot Les Ghettos du Gotha : comment la bourgeoisie défend ses espaces, Seuil, Paris, 2007, (ISBN 9782020889209)
  • Christophe Guilluy, Fractures françaises, Bourin éditions, 2010. Hérodote a lu, Hérodote 2/2011 (n° 141), p. 183-186.

Filmographie[modifier | modifier le code]

Documentaires :

Lien interne[modifier | modifier le code]

Liens externes[modifier | modifier le code]