Copropriété

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La copropriété est l'organisation d'un immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.

Aux États-Unis et dans la plupart des provinces canadiennes, les immeubles divisés en copropriété sont appelés « condominiums » . Au Québec on les nomme « copropriété divise » ; en Australie et en Colombie-Britannique, la loi utilise le terme « strata », enfin c'est le terme « commonhold » qui est usité au Royaume-Uni.

Sommaire 1 En France 1.1 Définition et organisation 1.2 Administration de la copropriété 1.3 Principes de fonctionnement 1.3.1 Copropriétaire et syndicat 1.3.2 Syndic 1.3.3 Conseil syndical 1.3.4 Résident, Bailleur et Locataire 1.3.5 Règlement de copropriété 1.3.6 Assemblée générale 1.4 Forces et faiblesses 2 Au Québec 2.1 Principes de lotissement 2.2 Principes de fonctionnement 2.2.1 Copropriétaire 2.2.2 Conseil d'administration 2.2.3 Résident, Bailleur et Locataire 2.2.4 Déclaration de copropriété 2.2.5 Assemblée générale 3 Références 4 Liens divers 5 Articles connexes

[modifier] En France

Le nombre de logements en copropriété s'élève en France à près de 7,6 millions sur un total de 29,5 millions de logements (INSEE — enquête logement de 2002).

Selon le droit français, la copropriété fonctionne sous le régime de l'indivision forcée, c'est-à-dire un régime inspiré de la mitoyenneté. Le régime de la copropriété est strictement encadré par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et le décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour son application. Ce cadre a été modifié récemment par la loi SRU du 13 décembre 2000 et par la loi ENL du 13 juillet 2006.^[1] Les articles 6 à 37 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et les décrets sont d'ordre public, c'est-à-dire que l'on ne peut y déroger par contrat.

Ce régime particulier de la propriété immobilière s'est imposé du fait du nombre croissant d'immeubles de rapports appartenant, comme il était d'usage quasi général jusqu'au XIX^e siècle, à un seul propriétaire, et qui se sont trouvés vendus par lots à des propriétaires différents. Ce cas de figure jadis exceptionnel, devenant commun au cours du XX^e siècle, amena le législateur à faciliter la gestion et l'entretien de ces immeubles « divisés » et à encadrer des problèmes nouveaux, inconnus dans les maisons d'autrefois : parties communes, frais d'entretien répartis, etc. En France, le premier texte spécifique à ce nouveau statut fut la loi du 28 juin 1938, remplacée par la loi en vigueur du 10 juillet 1965.

Les immeubles sous le régime de la copropriété vont du bâtiment de deux logements jusqu'à des ensembles de plusieurs bâtiments regroupant des centaines de logements. Les plus grandes copropriétés de France, Grigny 2 (Grigny, Essonne) et Parly 2 (Le Chesnay et Rocquencourt, Yvelines) avoisinent les cinq mille logements.

[modifier] Définition et organisation

Statut de la copropriété¹ 

Il s'impose aux immeubles ou groupes d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

Parties privatives² 

Ce sont les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire et sont sa propriété. Ce sont par exemple les appartements, garages, locaux commerciaux, caves, etc.

Parties communes³ 

Elles sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ; par défaut : sol, gros œuvre, éléments d'équipement commun, gaines, locaux des services communs, passages. Les droits à construire sont par défaut accessoires aux parties communes.

Générales ou spéciales⁴ 

Les parties communes sont générales si elles sont la propriété de l'ensemble des copropriétaires formant le syndicat des copropriétaires, ou spéciales à certains d'entre eux seulement. La pratique a amené à distinguer en plus les parties communes affectées à l'usage exclusif d'un ou plusieurs copropriétaires par le règlement de copropriété : souvent terrasses, jardinets, combles aménagés en greniers, etc.

Quote-part⁵ 

Par défaut, la quote-part des parties communes d'un lot est déterminée en proportion de la valeur de chaque partie privative par rapport à la valeur de l'ensemble de ces parties. Ces valeurs résultent de la consistance, de la superficie et de la situation des lots lors de l'établissement de la copropriété. Ces quote-parts sont généralement exprimées par une fraction, le dénominateur formant les tantièmes.

Indivisibilité⁶ 

Les parties communes sont insécables. le régime de la copropriété ne peut pas être assimilé à une indivision ou à l'organisation d'une personne morale dont les règles de fonctionnement sont différentes.

Règlement de copropriété⁸ 

Généralement accompagné d'un état descriptif de division, il est la convention, régie par le droit des contrats, qui détermine la destination et les conditions de jouissance des parties privatives et communes, ainsi que les règles d'administration des parties communes.

Charges¹⁰ 

Les copropriétaires assument les charges de la copropriété, le règlement de copropriété fixant la part de chaque lot : en fonction de l'utilité apportée à chaque lot pour les services collectifs et les éléments d'équipement commun ; proportionnellement à la valeur relative des parties privatives de chaque lot à l'ensemble pour la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes.

Charges directes^10-1 

Les seules charges imputées directement à un seul copropriétaire sont les frais de recouvrement d'une créance justifiée à son encontre et les honoraires du syndic pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la vente d'un lot. À l'inverse, un copropriétaire qui voit son opposition à la copropriété validée en justice n'est pas tenu de participer aux frais de procédure communs.

Modification de la répartition des charges¹¹ 

Elle ne peut se faire qu'à l'unanimité des copropriétaires, sauf lorsque la nouvelle répartition est due à des travaux, auquel cas elle est décidée à la même majorité ; ou lors de la subdivision d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions devant être approuvée à la majorité simple.

Révision de la répartition des charges¹³ 

Un copropriétaire peut la demander pour un écart de plus d'un quart avec la répartition par défaut si le règlement de copropriété a moins de cinq ans, ou dans les deux ans de la première vente d'un lot depuis son établissement.¹² Le règlement de copropriété est opposable à partir de sa publication au fichier immobilier.

Syndicat des copropriétaires¹⁴ 

Il possède la personnalité civile. Il peut être coopératif si c'est autorisé au règlement de copropriété. Il établit et modifie le règlement si nécessaire. Il assure la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par la construction ou l'entretien des parties communes.

Budget prévisionnel^14-1 

Il est voté chaque année dans les six mois après l'exercice comptable précédent, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration. Sauf vote différent, les provisions sont versées par quart le premier jour de chaque période.

Travaux exceptionnels^14-2 

Ils ne sont pas compris dans le budget prévisionnel, le vote définissant les appels de fonds.

Tenue comptable^14-3 

Elle est établie selon des règles comptables spécifiques : c'est une comptabilité d'engagement utilisant un plan comptable. Ils sont présentés en comparant avec l'exercice précédent, comprenant le budget prévisionnel et ses annexes, les charges et produits, la situation de trésorerie. Ces règles sont assouplies pour les petites copropriétés.

Actions en justice¹⁵ 

Le syndicat peut s'y défendre et demander à y faire valoir ses droits, y compris contre un copropriétaire.

Patrimoine du syndicat¹⁶ 

Il a la possibilité d'acquérir ou de se défaire de parties communes ou des droits associés, voire des parties privatives qui le restent, mais sans leur voix.

Répartion des cessions^16-1 

En fonction des quotes-part de chaque lot.

Expropriation^16-2 

Elle se fait lot par lot, et sur les parties communes en utilisant la répartition précédente.

[modifier] Administration de la copropriété

Assemblée générale des copropriétaires¹⁷ 

Les décisions y sont prises et sont exécutées par un syndic éventuellement contrôlé par un conseil syndical. Un syndic désigné avant la première assemblée générale doit y être confirmé. En l'absence de syndic, un copropriétaire peut saisir le président du tribunal de grande instance pour en faire désigner un.

Syndicat coopératif^17-1 

il faut constituer un conseil syndical pour élire le syndic parmi eux, qui devient président du conseil syndical, et éventuellement un vice-président suppléant, qui sont révocables dans les mêmes conditions. L'assemblée générale désigne les personnes pouvant être extérieures pour contrôler les comptes. Cette forme est décidée à la majorité de tous les copropriétaires.

Mission du syndic¹⁸ 

• faire respecter le règlement de copropriété et les décisions de l'assemblée générale
• administrer l'immeuble, le conserver, le garder, l'entretenir et faire les travaux de sauvegarde urgents
• tenir un carnet d'entretien
• tenir une comptabilité séparée donnant la position de chaque copropriétaire et établir le budget prévisionnel, puis les soumettre au vote
• tous les trois ans, proposer de préparer des travaux d'entretien ou de conservation votés à la majorité de tous
• ouvrir un compte bancaire séparé pour le syndicat, sauf dispense votée à la majorité de tous
• représenter le syndicat civilement et en justice et publier l'état descriptif de division du règlement de copropriété ou leurs modifications
• informer les copropriétaires des moyens de réception de télévision
• ne pas se faire substituer, hors délégation spéciale votée à la majorité de tous.

La justice peut désigner un administrateur provisoire en cas de carence du syndic si le règlement de copropriété ne prévoit rien.

Justificatifs des charges^18-1 

Le syndic les tient à la disposition des copropriétaires au moins un jour ouvré entre la convocation de l'assemblée générale et sa tenue, les modalités étant définies par l'assemblée générale.

Changement de syndic^18-2 

L'ancien syndic doit remettre dans le mois la situation de trésorerie, les fonds disponibles et les documents et archives du syndicat. Dans les deux mois suivants, il doit verser le solde des fonds après apurement des comptes, et fournir l'état des comptes des copropriétaires et du syndicat. Sinon, la remise des pièces et des fonds avec intérêts pourra être demandée en référé.

Dettes d'un copropriétaire¹⁹ 

Si elles ont moins de cinq ans, une hypothèque légale sur son lot les garantit, pouvant être inscrite par le syndic après mise en demeure infructueuse, puis en consentir la mainlevée en cas d'extinction. S'il règle sa dette, le copropriétaire défaillant peut en demander la mainlevée en référé. Elles sont également garanties par le privilège du bailleur portant sur les meubles du copropriétaire ou les loyers de son locataire. Un privilège immobilier spécial du syndicat est prévu comme garantie.^19-1

Provisions du budget prévisionnel^19-2 

Si elle n'est pas versée au jour dit et après une mise en demeure de trente jours, toutes les provisions restantes deviennent immédiatement exigibles. Le copropriétaire défaillant peut être condamné en référé au versement de ces provisions, et ses propres débiteurs peuvent être recherchés.

Vente d'un lot²⁰ 

Le vendeur doit présenter un certificat du syndic de moins d'un mois attestant qu'il ne doit rien au syndicat. Sinon, le notaire doit notifier le syndic de la vente dans la quinzaine. Le syndic peut alors utiliser son privilège spécial et obtenir le paiement s'imputant sur la vente de ses créances justifiées dans la quinzaine suivante.

Conseil syndical²¹ 

Il assiste le syndic et contrôle sa gestion, donne son avis sur tout sujet. Des planchers à partir desquels sa consultation ou la concurrence sont obligatoires sont fixés à la majorité de tous. Tous les documents concernant la copropriété peuvent lui être communiqués. Ses membres sont désignés parmi les copropriétaires sauf le syndic, excepté les syndicats coopératifs. Il élit son président parmi ses membres. Faute de candidature ou de majorité suffisante, le procès-verbal le retranscrivant est notifié à tous dans le mois. Sauf pour un syndicat coopératif, l'institution du conseil syndical peut être abandonné à la double majorité, la majorité de tous pouvant le rétablir. les copropriétaires ou le syndic peuvent demander la désignation des membres volontaires du conseil syndical manquant ou constater l'impossibilité de l'instituer.

Droits de vote²² 

Le règlement de copropriété détermine les règles et les pouvoirs des assemblées générales. Les droits de vote d'un copropriétaire correspondent à sa part dans les parties communes, excepté lorsqu'il en possède plus de la moitié auquel cas sa voix est limitée à 50%. Un copropriétaire peut déléguer ses droits, mais son mandataire ne peut pas recevoir plus de trois délégations, sauf si le total de ses voix n'excède pas 5% du total ou s'il participe à l'assemblée d'un syndicat principal et si ses mandants proviennent d'un même syndicat secondaire. Le syndic ne peut pas présider l'assemblée ni recevoir une délégation.

Copropriétaires indivis²³ 

Les sociétés d'attribution propriétaires d'un lot sont transparentes pour les assemblées : leurs associés y participent et disposent d'un droit de vote correspondant au lot. En cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun, désigné judiciairement à la requête de l'un d'eux ou du syndic à défaut d'accord, sauf si le règlement prévoit ce cas.

Majorité simple²⁴ 

Les décisions de l'assemblée générale sont habituellement prises à la majorité des voix exprimées, notamment pour l'accessibilité aux personnes handicapées qui n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses équipements essentiels, y compris l'autorisation donnée à un copropriétaire seul. Pour l'entretien des parties ou équipements à la charge de certains copropriétaires seulement, le règlement peut prévoir qu'eux seuls votent à ces sujets, proportionnellement à leur dépenses.

Reprise de la TNT^24-1 

L'assemblée doit étudier la proposition du distributeur de télévision de diffuser les chaînes numériques en clair en l'absence d'accès à la télévision numérique terrestre hertzienne, adoptée à la majorité simple.

Fibre optique^24-2 

L'assemblée doit étudier la proposition d'un opérateur de télécommunications d'installer à ses frais un réseau de desserte par fibre optique qui n'existe pas encore, adoptée à la majorité simple.

Majorité de tous²⁵ 

La majorité des voix de tous les copropriétaires est nécessaire pour les décisions :

• Délégation de pouvoir de prendre une décision prise à la majorité simple
• autorisation d'un copropriétaire à effectuer des travaux touchant aux parties communes ou à l'aspect de l'immeuble
• désignation ou révocation le syndic et les membres du conseil syndical
• conditions d'aliénation des parties communes (ou des leurs droits accessoires) légalement obligatoires
• modalités des travaux légalement obligatoires
• modification de la répartition des charges due à un changement d'usage d'une partie privative
• travaux d'économie d'énergie amortissable en moins de 10 ans : isolation, climatisation, chauffage, eau chaude (si ce n'est pas à la majorité simple)
• pose de canalisations, de gaines, ouvrages de mise aux normes de salubrité, de sécurité et d'équipement dans les parties commune
• suppression des vide-ordures pour l'hygiène
• installation ou modification dans les parties communes d'une antenne collective ou d'un réseau de télécommunications
• autorisation permanente à la police ou à la gendarmerie de pénétrer dans les parties communes
• installation ou modification d'un réseau d'électricité de charge de véhicules électriques
• installation de compteurs d'eau divisionnaires
• travaux à effectuer de sécurisation des parties communes

Majorité de tous non atteinte^{25-1, loi SRU} 

Si seulement un tiers des voix de tous les copropriétaires s'y sont ralliés, la décision peut être immédiatement prise à la majorité simple. Si ce tiers n'a pas été atteint, une nouvelle assemblée peut être convoquée dans les trois mois pour statuer à la majorité simple.

Double majorité²⁶ 

Décisions prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix :

• autres acquisitions et aliénations immobilières
• modification ou établissement du règlement de copropriété concernant la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes
• autres travaux de transformation, addition ou amélioration (si la majorité des deux tiers a été atteinte mais pas la majorité des membres, une nouvelle assemblée peut être convoquée pour statuer à la majorité des deux tiers seule)
• individualisation de la fourniture d'eau^{(loi SRU)}
• modalités d'accès aux immeubles, devant permettre les activités autorisées par le règlement

L'assemblée ne peut pas imposer à un copropriétaire une modification à la destination ou aux modalités de jouissance de ses parties privatives telles que définies au règlement.Il faut l'unanimité pour aliéner des parties communes nécessaires à la destination de l'immeuble.

Pacte de relance pour la ville^{26-3, loi SRU} 

Pour son application, Les aliénations de parties communes et les travaux sur celles-ci sont décidées à la double majorité.

Syndicat secondaire²⁷ 

Il peut être constitué par les copropriétaires des lots d'un des bâtiments s'il y en a plusieurs, en assemblée spéciale à la majorité de tous. Il gère, entretient et améliore en interne ce ou ces bâtiments, en conformité avec le règlement; cet objet pouvant être étendu à la majorité simple de l'assemblée de l'ensemble. Doté de la personnalité civile, il est représenté au conseil syndical du syndicat principal s'il existe.

Division²⁸ 

S'il y a plusieurs bâtiments et que la division du sol est possible, les copropriétaires (même un seul) dont les lots constituent un bâtiment, réunis en assemblée spéciale et à la majorité des voix de tous, peuvent demander à ce que le leur soit retiré du syndicat initial et constitue une propriété séparée. Ceci est décidé à la majorité des voix de tout le syndicat initial, de même que les conditions de cette division. L'assemblée du nouveau syndicat adapte le règlement initial (sauf la destination de l'immeuble) et la répartition des charges à la majorité simple. À la majorité simple, le syndicat initial peut constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipements communs. Le règlement initial reste applicable jusqu'à l'établissement d'un nouveau. Une fois ces décisions prises, La division prend effet et le syndicat initial est dissous.

Union de syndicats²⁹ 

Doté de la personnalité civile, ce groupement crée, gère et entretient des équipements et des services communs. Les syndicats de copropriétaires, sociétés immobilières, sociétés d'attribution^[2] contigus et leurs voisins peuvent y adhérer. Ses statuts déterminent son fonctionnement. Ils ne peuvent interdire à l'un de ses membres de se retirer. L'adhésion est décidée à la majorité de tous. Le retrait est décidé à la majorité double. Les syndics en qualité de mandataire de leur syndicat, les représentants des sociétés et les propriétaires adhérents constituent l'assemblée de l'union. Un président de l'union désigné par son assemblée execute ses décisions. Un conseil de l'union, composé d'un représentant de chaque membre, assiste le président et contrôle sa gestion.

[modifier] Principes de fonctionnement

[modifier] Copropriétaire et syndicat

Le copropriétaire est le « propriétaire d’un lot ou de plusieurs lots » chacun composée d'une partie privative avec droit de jouissance exclusif et d'une fraction de partie commune en indivision.

Chaque lot est attribué à un copropriétaire. Le copropriétaire n'a aucune obligation d'habiter son logement. Il peut être à sa convenance résident ou bailleur. De même, s'il est résident, il peut à sa convenance faire usage de son logement à titre de résidence principale ou à titre de résidence secondaire.

L'ensemble des copropriétaires est regroupé au sein du Syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires est constitué de l’ensemble des copropriétaires, sans exception. Doté de la personnalité juridique (c'est donc une personne morale), il administre les parties communes, assure la conservation de l’immeuble et la défense des intérêts collectifs. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers.

[modifier] Syndic

C'est l'exécutif du syndicat

Le Syndic a la charge de gérer l'immeuble et les équipements communs.

Il est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Il n'est pas le représentant de chaque copropriétaire, individuellement. Le Syndic est désigné par l'Assemblée générale. Son mandat est renouvelé tous les trois ans au maximum. Il a trois missions :

1. il exécute les décisions de l'assemblée générale et applique les dispositions du règlement de copropriété ;
2. il administre la copropriété : gestion de l’immeuble (souscription des contrats de fourniture et d'entretien, engagement du personnel) et gestion comptable (recouvrement des charges de copropriété et règlement des fournisseurs) ;
3. il représente le syndicat des copropriétaires dans tous les actes civils et en justice.

Depuis la loi du 13 décembre 2000 (SRU), le syndic est chargé d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, à moins que l'assemblée générale n'en décide autrement lorsque l'immeuble est géré par un syndic professionnel. En outre, le syndic est chargé d'établir et de mettre à jour un carnet d'entretien de l'immeuble : tout futur acquéreur d'un lot pourra prendre connaissance de ce carnet et mieux apprécier les charges susceptibles de lui incomber.

[modifier] Conseil syndical

C'est l'organe de contrôle du syndicat. Le Conseil syndical est un organe de liaison entre les copropriétaires et le Syndic.

Sa mission est d’assister le Syndic et de contrôler sa gestion. Il a un rôle consultatif et n’a pas de pouvoir de décision. Ses membres sont choisis parmi les copropriétaires et sont élus par l’Assemblée générale. Pour exercer sa mission, il peut prendre connaissance et copie auprès du Syndic de tous les documents se rapportant à la gestion et à l'administration de la copropriété.

Le conseil syndical est généralement dirigé par un président. Dans certaines copropriétés, le président du conseil syndical tient un rôle public de représentant des copropriétaires.

Le conseil syndical peut, si besoin est, se faire assister d’un technicien de son choix, dont les honoraires sont à la charge de l’ensemble de la copropriété.

[modifier] Résident, Bailleur et Locataire

Un résident désigne celui qui réside dans l'immeuble. Il est soit copropriétaire soit locataire. Il a la jouissance de l'immeuble. Il n'est membre du Syndicat des copropriétaires que s'il est propriétaire d'un lot.

Tout copropriétaire est libre de louer son logement à un locataire, à condition que le locataire n'y exerce pas une activité contraire à la destination de l'immeuble qui est indiquée dans le règlement de copropriété. À savoir :

• Immeuble d'habitation exclusivement bourgeoise : habitation uniquement.
• Immeuble d'habitation bourgeoise : habitation et professions libérales uniquement.
• Immeuble mixte : habitation, professions libérales, commerces.

Tout locataire verse un loyer au propriétaire du logement dans le cadre d'un contrat passé entre lui et le copropriétaire. Les locataires sont libres de se constituer en association pour exposer leurs projets au Syndicat des copropriétaires, et les défendre.

Un bailleur est un copropriétaire qui met son (ou ses logements) à la disposition de locataire(s).

[modifier] Règlement de copropriété

Le règlement de copropriété comporte 2 parties : un état descriptif de division en lots de copropriété qui énumère et définit les parties privatives et les parties communes et une partie règlementaire qui détermine leurs conditions d’utilisation. Il fixe les différentes catégories de charges auxquelles chaque lot doit contribuer, en respectant les principes légaux de répartition. Il précise les droits et obligations de chaque copropriétaire, et l’organisation générale de la copropriété.

Lors de l’achat d'un lot, il a la valeur d’un contrat entre l'acquéreur et le Syndicat des Copropriétaires. Comme pour tout contrat, il est recommandé de le lire attentivement et d’en respecter toutes les dispositions.

[modifier] Assemblée générale

C'est l'organe délibératif du syndicat

L'Assemblée Générale permet aux copropriétaires de prendre toute décision utile se rapportant à la gestion de l'immeuble : entretien, chauffage, aménagement, recouvrement des créances, choix du Syndic, etc.

Le Syndicat se réunit en Assemblée Générale au moins une fois par an. L’Assemblée Générale est l’organe d’expression du Syndicat des Copropriétaires. Elle est constituée de l’ensemble des copropriétaires, sans exception. Chaque copropriétaire détient autant de voix qu’il possède de tantièmes dans les parties communes de la copropriété. Elle seule a pouvoir de décision, par le vote. Elle suit des règles obligatoires de convocation, de quorum, d'ordre du jour et de majorité.

[modifier] Forces et faiblesses

Le régime de copropriété permet à une personne d'être propriétaire d'un logement privé enclavé à l'intérieur d'un autre domaine privé (les parties communes), sur lequel il a des droits de propriété, d'usage et de gestion. Le financement du logement est à la charge du propriétaire mais le financement des parties communes est partagé entre tous les bénéficiaires. Le fonctionnement entre les différents acteurs est régi par la Loi. Cette loi est l'un des textes législatifs les plus complets et les plus finement rédigés du droit français.

Telles sont les principales forces du régime de la copropriété. Cependant, ce régime connaît certaines limites.

L’abondante jurisprudence qui est née de ce statut montre le caractère conflictuel de l'habitat en copropriété. Les contentieux portent sur l'usage des parties communes, les troubles de voisinage et les dépenses d'entretien. L'individualisme s'accommode mal de ce système, d'autant que, conformément aux priorités instituées par la loi, les juges privilégient la continuité de la gestion de l'immeuble et la défense des intérêts collectifs et non les intérêts individuels.

Ce système semble adapté aux classes moyennes mais s'avère moins adapté pour traiter le problème du logement des ménages les plus modestes. Après que l'on eut tenté de résorber la pénurie d'après-guerre (loi de 1948), l'accession à la propriété semblait la suite logique des gigantesques programmes immobiliers des années 1950 et 1960, tous locatifs. Les gouvernements ont largement favorisé l'accession à la propriété des ménages y compris des plus modestes. Or le chômage et la montée de la précarité entraînent des impayés de charges, voire la faillite du syndicat de copropriétaires, et, en conséquence, faute d'entretien, la dégradation de l'immeuble.

Ces difficultés ont amené les pouvoirs publics à réfléchir aux moyens d'adapter ce régime. Mais le législateur hésite à modifier en profondeur une loi pour laquelle il imagine mal ce qui pourrait la remplacer.

[modifier] Au Québec

Les articles 1010 et suivant du Code civil du Québec organisent la copropriété par un dispositif fortement inspiré de la loi du 10 juillet 1965 française. Les juristes canadiens ont très soigneusement consulté le droit positif français afin d'organiser une situation qui reste délicate sous tous les régimes juridiques. Les articles 1010 à 1037 concernent la copropriété indivise. Les article 1039 à 1109 concernent la copropriété divise.

Pour la réforme du Code civil entrée en vigueur le 1^er janvier 1994, le législateur québécois s'est aussi inspiré d'autres régimes plus poche du Territoire comme la législation Ontarienne ainsi que celle de plusieurs états américains (Connecticut, etc.)

Bien que le régime de la copropriété Québécoise s'inspire fortement de la loi (Française) de 1965, des différences majeures persistent. Au niveau du vocabulaire: on parle de déclaration de copropriété et non de règlement de copropriété comme en France. Au Québec, la déclaration est divisée en trois parties: Acte constitutif, état descriptif des fractions (au lieu "d'état descriptif de division") et règlements de l'immeuble) ce qui permet des modalité d'exécution contractuelles avec des degrés d'obligations différentes. On utilise aussi le mot fraction de copropriété pour désigner le lot de copropriété. Les tantièmes de copropriétés comme en France et en Belgique sont, au Québec, plutôt des valeurs relatives des fractions; une fraction comprend ainsi une partie privative et une quote-part des parties communes. Enfin la loi française de 1965 ignore la notion de fond de prévoyance en usage en Amérique du Nord et spécialement au Québec ainsi que dans toutes les provinces canadienne où cette ondition est d'ordre public.

[modifier] Principes de lotissement

[modifier] Principes de fonctionnement

[modifier] Copropriétaire

[modifier] Conseil d'administration

[modifier] Résident, Bailleur et Locataire

[modifier] Déclaration de copropriété

Comme prévu par la forme exigé à l’article 1059 du Code civil pour une déclaration de copropriété, il y a un certain nombre de signatures qui y sont essentiel. D’abord, il faut que les propriétaires, l’emphytéote, le propriétaire superficiaire et les créanciers hypothécaires signent tous à la fin de la déclaration de copropriété divise.

[modifier] Assemblée générale

[modifier] Références

[modifier] Liens divers

• Copropriété et Associations Syndicales Libres
• Logiciel pour faire la gestion autonome d'un syndicat de copropriété
• http://www.ucim-inter-coproprietes.org Association d'assistance aux copropriétaires

[modifier] Articles connexes

• Association syndicale de propriétaires
• Syndic
• Glossaire de l'immobilier

• Portail du droit