Dispositif Pinel

Le dispositif Pinel — également dénommé loi Pinel, du nom de Sylvia Pinel, ministre du Logement dans les gouvernements Valls I et II — est une disposition du code général des impôts français introduite par la loi de finances 2015 qui offre une possibilité de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu à l'occasion d'un investissement locatif si l'investisseur s'engage à louer le logement nu en tant que résidence principale pour une durée minimale de six ans.

L'objectif de cette disposition est d'inciter à l'investissement des contribuables dans l'immobilier neuf ou en état futur d'achèvement, ou bien à modifier la destination d'un local pour en faire un logement.

Début novembre 2020, Emmanuelle Wargon, ministre déléguée chargée du logement, reconduit le système jusqu'en 2022.

Les enjeux du dispositif Pinel

Introduit par l'article 5 de la loi du 29.12.14 du code général des impôts (CGI, article 199 novovicies), ce dispositif d'investissement locatif répond à quatre enjeux définis par le gouvernement :

• soutenir l'investissement dans l'immobilier locatif,
• soutenir la construction de logements dans des zones dites "tendues" (c'est-à-dire où la demande excède l'offre),
• proposer une offre de logements intermédiaires pour les ménages n'ayant pas accès au logement social et qui rencontrent des difficultés à trouver des logements sur le marché libre,
• offrir une possibilité d'investir clef en main pour les ménages fortement fiscalisés qui n'ont ni le temps ni les connaissances pour investir dans l'ancien.

Les conditions d'éligibilité au dispositif Pinel

Loi Pinel et délais de construction du logement

Les logements doivent respecter un délai de construction pour être éligible. Les critères sont :

• 30 mois après la signature de l'acte authentique pour les logements VEFA.
• 30 mois après le dépôt du permis de construire pour un logement construit par un particulier.
• Au 31 décembre de l'année N+2 après l'achat du logement pour des travaux de réhabilitation et de rénovation.

En outre, le bien doit être loué dans les 12 mois qui suivent l’achèvement du logement. Si le logement est acquis dans le cadre d'une vente en état futur d'achèvement ou VEFA (achat sur plan), alors c'est l'année d'achèvement des travaux qui est prise en compte pour le début de la réduction d'impôts.
L’avantage fiscal du dispositif Pinel commence à la date d’achèvement des travaux. La réduction d’impôt commence sur l’impôt de l’année de la date d’achèvement du bien immobilier et ce quel que soit le mois de livraison.

Loi Pinel et ancien réhabilité

La loi Pinel concerne également l’ancien réhabilité quand le logement ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, détaillées à l’article 6 de la loi n^o 89-462 du 6 juillet 1989. Les travaux de réhabilitation doivent permettre au logement de se conformer aux conditions d'attribution du label « haute performance énergétique rénovation » ou du label Bâtiment Basse Consommation. La classification d’un bien Pinel ancien est faite à partir d’un état descriptif établi par un technicien indépendant (architecte, diagnostiqueur agréé, ingénieur conseil, géomètre). L’état descriptif est réalisé à partir d'un document de l'administration fiscale.

Performances énergétiques

Les logements doivent respecter la réglementation thermique RT 2012 ou avoir obtenu le label BBC (Bâtiment Basse Consommation) et ainsi respecter un niveau de performance énergétique.

Zones géographiques

En complément des performances énergétiques, les logements doivent être situés dans des zones où la demande locative est supérieure à l'offre (zones dites tendues). La carte des zones a été révisée dans le cadre de la relance de la construction de logement le 6 août 2014 (applicable le 1^er octobre 2014).

Les zones éligibles sont :

• la zone A : Agglomération de Paris, côte d'azur, agglomération de Genève (côté français) ainsi que des villes où les prix des logements sont élevés (Lille, Lyon, Montpellier, Marseille...) ;
• la zone A bis : Paris et la petite couronne ;
• la zone B1 : Départements d'outre-mer, autres agglomérations où les loyers sont élevés (Toulouse, Bordeaux, Clermont-Ferrand, Tours, Nantes...) ;
• la zone B2 et C : les autres communes du territoire qui ne sont pas situées en zones A, A bis, B1. Les biens situés dans ces communes n'ouvrent pas droit au dispositif Pinel depuis le 15 mars 2019.

Plafond 2018 de ressources des locataires

Les propriétaires qui souhaitent bénéficier des avantages du dispositif Pinel doivent veiller au niveau de ressources des locataires qui ne doit pas être supérieur à un certain plafond. Ce dernier varie en fonction de la zone géographique du bien immobilier. Il s'agit du montant des revenus nets imposables pour une année pour un foyer fiscal.

Composition du foyer	Zone A Bis	Zone A	Zone B1	Zone B2 et C
1 Personne	36 993 €	36 993 €	30 151 €	27 136 €
Couple	55 287 €	55 287 €	40 265 €	36 238 €
Personne seule ou couple avec 1 enfant à charge	66 460 €	72 476 €	48 422 €	43 580 €
Personne seule ou couple avec 2 enfants à charge	79 606 €	86 531 €	58 456 €	52 611 €
Personne seule ou couple avec 3 enfants à charge	94 240 €	102 905 €	68 766 €	61 890 €
Personne seule ou couple avec 4 enfants à charge	106 049 €	115 851 €	77 499 €	69 745 €
Personne à charge supplémentaire	+11 816 €	+12 908 €	+8 646 €	+7 780 €

Les plafonds s'apprécient au moment de la mise en place de la location. En cas de dépassement en cours de location, il n'y a pas remise en cause du dispositif.

Plafond de loyers

Les loyers appliqués doivent respecter le plafond déterminé chaque année. Ce dernier varie en fonction de la zone géographique.

Barème de base (/m²)	Zone A Bis	Zone A	Zone B1	Zone B2 et C
Année 2015	16,82 €	12,49 €	10,06 €	8,74 €
Année 2016	16,83 €	12,50 €	10,07 €	8,75 €
Année 2017	16,83 €	12,50 €	10,07 €	8,75 €
Année 2018	16,96 €	12,59 €	10,15 €	8,82 €
Année 2019	17,17 €	12,75 €	10,28 €	8,93 €
Année 2020	17,43 €	12,95 €	10,44 €	9,07 €

Un coefficient multiplicateur doit être appliqué au barème de base, il est égal à 0,7 + 19/s où s est la surface utile du logement (surface utile = surface habitable + 50 % des annexes). Ce coefficient est plafonné à 1,2.

Le ministère de la Cohésion des territoires propose un simulateur en ligne, tout comme la plupart des médias spécialisés en immobilier neuf.

En cas de départ du locataire, l’investisseur doit tout mettre en œuvre pour relouer son bien le plus vite possible. Il faut qu’il toutefois prouver qu’il est en recherche active de locataire aux conditions du marché et il pourra ainsi bénéficier d’une période de vacance tolérée par l’Administration Fiscale.

Les surfaces annexes

La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer s’entend de la surface habitable. Cette surface habitable est augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m² par logement, de la surface des annexes (vérandas, caves etc...). La surface ainsi définie figure dans l’engagement de location pris par le bailleur.

Les emplacements de stationnement et de garage ne sont pas pris en compte pour la détermination du plafond de loyer. Une mesure de tempérament est toutefois prévue pour les maisons individuelles.

Les avantages fiscaux du dispositif Pinel

Les particuliers qui investissent dans un logement en état futur d'achèvement (VEFA) ou neuf entre le 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2022 peuvent profiter d'une réduction de leur impôt sur le revenu réparti sur 6 ans, un montant de 12 % (2% par an) du prix d'achat du logement. Pour un investissement en Outre-Mer, la réduction d'impôt peut aller jusqu'à 32 %.

Lorsque le logement continue à être loué dans les conditions exigées, deux prolongations de trois ans peuvent être consenties, au taux de 2% par an (6% pour trois ans) pour la première, et 1 % par an (3 % pour trois ans pour le seconde), soit une réduction totale de 21 % après douze ans.

En 2023, le taux passera à 10,5% sur six ans, 15% sur neuf ans et 17,5% sur douze ans. En 2024, la défiscalisation passera à 9% sur six ans, 12% sur neuf ans et 14% sur douze ans. Sauf pour les logements situé dans les Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) qui resteront au taux classique de 12, 18 et 21 %.

Deux limites s'appliquent :

• le montant de l'investissement total ne doit pas dépasser 300 000 € par an (sur un ou deux biens maximum) ;
• le plafond au m² est de 5 500 €.

La loi Pinel entre dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an.

Attention contrairement au dispositif Scellier, il n'existe pas de report possible pour la fraction de la réduction d'impôt qui serait supérieure à l’impôt dû non utilisée : celle ci est définitivement perdue.

La loi Pinel introduit également la possibilité de louer à ses ascendants ou descendants si ces derniers ne font pas partie du foyer fiscal des investisseurs.

Logement outre-mer

La réduction d’impôt dans le cadre de la loi Pinel pour un logement outre-mer est de :

• 23 % pour les investisseurs qui s'engagent à louer l'appartement sur 6 ans.
• 29 % pour les investisseurs  qui s'engagent à louer l'appartement sur 9 ans.
• 32 % pour les investisseurs  qui s'engagent à louer l'appartement sur 12 ans.

Souscription de titres de SCPI

Les contribuables qui font l'acquisition de parts de SCPI peuvent également bénéficier du dispositif Pinel dans la mesure où 95 % de la souscription est investie dans des logements éligibles et loués dans les conditions de ce dernier. La réduction d'impôt dont ils bénéficient porte sur 100 % du montant de la souscription, elle est égale à 12 %, 18 % ou 21 % dans la limite de 300 000 €.

Les investisseurs peuvent à la fois souscrire des parts de SCPI et faire l'acquisition de 2 logements maximum, la base de calcul de la réduction est alors plafonnée à 300 000 € par an.

Revente

Un logement ne peut être revendu durant la période du respect des engagements imposés par la loi de six ans. Le non respect des obligations a pour conséquence la restitution de l'intégralité des impôts économisés. Exceptions : il n’y a pas de conséquences fiscales en cas de revente pour décès, licenciement ou invalidité. En cas de revente dans une prolongation triennale, c'est l'intégralité des impôts économisés depuis la début de la prolongation qui est repris.

Reprise

En cas d'anomalie, l'intégralité des avantages fiscaux est réimposé au titre de l'année où intervient l'erreur, y compris ceux déduits par le passé au titre d'une année atteinte par la prescription ! Plus précisément le fisc dispose du délai normal de trois ans pour s'apercevoir de l'erreur, que celle-ci soit due aux conditions initiales (un logement non éligible) ou intervienne au cours des neuf ans (nouveau bail avec plafond de loyer non correct) : si l'erreur est découverte, le fisc réimposera sur l'année de l'erreur (non prescrite de fait), l'intégralité des déduction opérées depuis le début du régime ! Si l'erreur n'est pas détectée dans les trois ans, les rectifications restent possibles, mais uniquement sur les années non prescrites, et donc sans rapporter les avantages obtenus prescrits.

Différence avec le Duflot

Le Pinel a succédé au Duflot, pour lequel il a repris les grands principes mais avec quelques allégements :

• l'engagement initial du Duflot est de neuf ans, au taux de 2 % par an (soit 18%). Aucune prolongation n'est possible. En Pinel, l’engagement n'est que de six ans (soit 12 %), et lorsque le logement continue à être loué dans les conditions exigées, deux prolongations de trois ans peuvent être consenties, au taux de 2% par an (6% pour trois ans) pour la première, et 1% par an (3% pour trois ans pour le seconde), soit la une réduction plus importante de 21 % après douze ans.
• Le logement peut être loué a un ascendant ou descendant n'appartenant pas au foyer fiscal, ce qui était interdit avec le Duflot.
• Le zonage est différent. Le logement devait se situer en A ou A bis, et quelques communes de B1 pour le Duflot. Pour le Pinel ont été autorisées jusqu'au 15/03/2019 les autres zones B2 ou C. Mais depuis le zonage est redevenu identique.

Articles connexes

• Marché immobilier français
• Défiscalisation en France
• Loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (dite Loi Duflot)
• Cécile Duflot
• Sylvia Pinel
• Investissement immobilier locatif

Liens externes

• Dispositif d'aide à l'investissement locatif sur le site du ministère du Logement et de l'Habitat durable
• Calculer la réduction d'impôt Pinel, le loyer maximal autorisé, connaître le plafond de revenu.
• Comprendre la loi Pinel
• Présentation du dispositif sur le site de l'agence national pour l'information sur le logement