Vente en l'état futur d'achèvement

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La vente en l'état futur d'achèvement, parfois abrégé VEFA est, en droit civil français, un contrat utilisé dans la vente d'immobilier à construire, issu initialement de la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967, complétée par le décret n° 67-1166 du 22 décembre 1967 et codifié aux articles L. 261-1 et suivants, L. 263-1 et suivants pour la partie législative, et R. 261-1 et suivants et R. 263-1 et suivants pour la partie réglementaire, du code de la construction et de l'habitation.

Le contrat VEFA est régulièrement appelé « vente sur plan » étant donné que lors de sa signature, en général, la construction n'a pas encore démarré.

Présentation[modifier | modifier le code]

Selon l'article 1601-3 du code civil :

« La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage[1] jusqu'à la réception des travaux. »

— Article 1601-3 du code civil[2]

Dans le cadre d'une VEFA relative à un bien à usage d'habitation ou d'habitation et professionnel et lorsque le contrat paiement des paiements du prix progressivement à l'avancement de la construction, le promoteur doit se doter d'une garantie financière d'achèvement (GFA) ou une garantie financière du remboursement des versements effectués si le contrait venait à être annulé parce que l'immeuble n'a pas été achevé[3], ce qui garanti l'acquéreur en VEFA de la maison ou de l'appartement qu'en cas de défaillance du promoteur, le financement de l'achèvement de l'immeuble est garanti.

Le contrat, obligatoirement notarié, précise notamment le délai de livraison prévisionnelle[4]. Néanmoins, de nombreuses difficultés sont constatées sur le respect de ce délai de livraison, où le promoteur peut justifier un retard de livraison par des difficultés présentées comme objectives, et qui peuvent être sources de procès[5],[6],[7] L’acquéreur a donc intérêt à vérifier que le contrat VEFA qu'il envisage de signer comprend des clauses prévoyant des pénalités journalières significatives en cas de retard du constructeur...

Le constructeur doit informer de manière loyale le consommateur qui achète un bien de VEFA [8], il est tenu à une obligation de renseignement[9].

Le contrat de réservation engage le promoteur à construire et livrer le bâtiment conforme au plan, au regard de :

  • la surface habitable ;
  • le nombre de pièces principales ;
  • les dégagements et dépendances ;
  • la qualité de la construction ;
  • la description des éléments d’équipement ;
  • la description des éléments collectifs.

Contrat préliminaire[modifier | modifier le code]

Le contrat préliminaire ou contrat de réservation, peut prévoir que l'acquéreur se réserve l'exécution de travaux de finition ou d'installation d'équipements qu'il se procure par lui-même. . Le contrat comporte alors une clause en caractères très apparents stipulant que l'acquéreur accepte la charge, le coût et les responsabilités qui résultent de ces travaux, qu'il réalise après la livraison de l'immeuble[10]. Un arrêté du donne la liste limitative des travaux qui peuvent être concernés[11]. Le contrat préliminaire est établi sous-seing privé il doit au moins comporter : la localisation exacte et le descriptif du bien, la notice descriptive sommaire des matériaux, des éléments d'équipement etc.., le prix de vente, la date de signature de vente définitive, le délais d’exécution des travaux, les conditions de dépôt de garantie, les conditions suspensives, un rappel des conditions de renonciation ainsi que les prêts éventuellement proposés par le promoteur[12].

Risques pour les particuliers[modifier | modifier le code]

De multiples particuliers sont victimes de promoteurs de VEFA qui laissent les chantiers à l'abandon. L'acheteur doit donc être très vigilant et bien se renseigner sur le promoteur avant d'acheter. En effet il est parfois difficile d'obtenir réparation lorsque le chantier est abandonné. Ce sont des procédures longues et l'acheteur doit en général payer les frais de justice mais aussi les loyers de son appartement d'habitation et les mensualités des crédits de la maison individuelle en litige.

Si le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) comprend obligatoirementg une clause d'indemnité d'au moins 1/3000e du prix du logement neuf par jour de retard, ce n'est pas le cas du contrat de VEFA où cette clause n'est pas obligatoire (mais peut être négociée). En l'absence d'une telle clause, l'indemnisation à réclamer sera celle du préjudice économique et du préjudice moral, dont les montants devront être justifiés devant le juge[5].

Parmi les cas les plus médiatisés on trouve des acquéreurs de Septèmes-les-Vallons[13] ou de Cutry[14],[15].

Réception[modifier | modifier le code]

À la réservation du logement le promoteur donne une notice descriptive listant ses caractéristiques : nature et qualité des matériaux, équipements, etc. Ce descriptif devient définitif lors de la signature chez le notaire. Même si le promoteur peut utiliser des éléments de qualité équivalente, il faut tout vérifier (du sol au plafond) au moment de la livraison. S'il y a un défaut de conformité (des fenêtres plus petites que prévu), il faut faire des réserves. S'il y a des malfaçons (moquette à la place du carrelage), cela sera aussi des réserves. La seule raison de ne pas prendre le bien est que le bien soit impropre à sa destination. Une fois livrée, le propriétaire a un mois pour faire parvenir de nouvelles réserverses au promoteur, qu'elle soit esthétique (dans le cadre de la garantie de parfait état d'achèvement, ou pratique (dysfonction).

La réception doit être réalisée minutieusement s : il faut faire la visite en plein jour et vérifier toutes les finitions ainsi que tous les équipements. Il peut être nécessaire de demander à un huissier d'intervenir La liste des vices peut être complétées pendant les 30 jours suivant la réception, envoyée alors pour courrier recommandé. Le constructeur a un an pour réaliser les travaux[16]. Si une action n'est pas intentée dans l'année qui suit, les reserves sont soumis à forclusion, elles ne sont plus opposables au promoteur devant la justice. Un courrier de recommandé ne suffit pas pour interrompre ce délai de forcluion, il faut intenter une action devant la justice.

Il est souhaitable de se faire accompagner d'un expert pour faire une description précise des réserves ; la période de 30 jours pour compléter la liste reste valide en VEFA (ce qui n'est pas le cas dans les Contrats de Construction de Maison Individuelle)[17].

Il est important de respecter les délais : envoyer le recommandé avant la fin des 30 jours, et si nécessaire agir en justice avant un an[18].

L'état d'avancement classique des travaux généralement sera le suivant, toutefois, il sera celui du contrat signé entre le promoteur et le client[19] :

STADE D'AVANCEMENT ÉCHELONNEMENT CUMUL
Ouverture du chantier 20 % 20 %
Achèvement des fondations 15 % 35 %
Première dalle de béton 20 % 55 %
Murs en élévation 10 % 65 %
Hors d'eau 5 % 70 %
Menuiseries extérieures posées 15 % 85 %
Achèvement 10 % 95 %
Mise à disposition 5 % 100 %

Garantie de parfait achèvement[modifier | modifier le code]

La garantie de malfaçon couvre tous les désordres, que ce soient des malfaçons ou des défauts de conformité. Ces derniers sont de deux types : les désordres apparents qui doivent être réservés au procès-verbal le jour de la réception, esthétiques ou non, et les problèmes révélés lors de l'année de la réception qui doivent être signalés par courrier recommandé dans l'année de la réception.

L'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation[20] autorise l'acquéreur à consigner 5 % du prix d'achat quand la réception inclus des réserves de non-conformité. Ces 5 % seront débloqués après la fin des travaux. Pour les autres désordres, il est possible de faire un référé si les travaux ne sont pas exécutés dans les temps[21].

Liste des garanties[modifier | modifier le code]

En plus de la garantie de parfait achèvement qui dure un an, il y a la garantie de parfait achèvement d'isolation phonique (1 an), la garantie de bon fonctionnement (2 ans), la garantie décennale ou 'assurance dommages-ouvrage[22].

Loi Duflot[modifier | modifier le code]

La loi Duflot[23] du oblige désormais l'établissement d'une garantie financière extrinsèque (par société d'assurance ou de crédits, ou par un accord de crédit par un établissement bancaire) ou intrinsèque.

L'ordonnance no 2013-890 du relative à la garantie financière en cas de vente en l’état futur d’achèvement a supprimé la garantie intrinsèque à compter du (opérations pour lesquelles la demande de permis de construire est déposée à compter du )[24],[25]. La garantie extrinsèque est désormais la norme : une garantie financière apportée par un tiers (organisme bancaire ou assureur) est exigée et prendra la relève du promoteur défaillant, pour apporter les fonds nécessaires à l’achèvement des travaux[24].

Notes et références[modifier | modifier le code]

  1. Dans le texte précédent : maitre d'ouvrage au lieu de maitre de l'ouvrage.
  2. Article 1601-3 du code civil, sur Légifrance
  3. Article L. 621-10-1 du code de la construction et de l'habitation, sur Légifrance.
  4. Article L. 261-11 du code de la construction et de l'habitation, sur Légifrance.
  5. a et b Me Cécile Zadkine, « Un retard en Vefa ? 6 points à valider », sur =https://www.cecile-zakine.fr (consulté le ).
  6. Me Benjamin Ingelaere, « Retard livraison de VEFA », sur https://ing-avocat.legal, (consulté le ).
  7. Me Charles Paumier, « 5 étapes pour obtenir une indemnisation du retard de livraison en VEFA et CCMI », sur https://ing-avocat.legal, .
  8. article 1112-1 du Code civil
  9. Cass. 3e civ., 13 janvier 1982, nº 80-14.446, JCP G 1983, II, nº 20026 « Mais attendu qu'ayant énoncé qu'en sa qualité de professionnel, le promoteur et vendeur était tenu de prendre l'initiative de renseigner exactement son contractant, l’arrêt retient qu'a la signature de l'acte de vente, sans qu'il soit justifié que l’acquéreur en ait été informe, la situation était très différente de celle des promesses publicitaires qui n'avaient pas eu d'autre objet que de l'amener a contracter et que, pour le moins, une équivoque pouvait subsister dans son esprit [...] la cour d'appel a pu déduire, [...] que le promoteur et vendeur avait engage sa responsabilité »
  10. Code de la construction et de l'habitation - Article L261-15
  11. Arrêté du 28 octobre 2019 fixant la liste limitative et les caractéristiques des travaux réservés par l'acquéreur d'un immeuble vendu en l'état futur d'achèvement
  12. « Contrat de réservation d'un logement en l'état futur d'achèvement (Véfa) », sur www.service-public.fr (consulté le )
  13. « À Marseille, un rêve immobilier qui tourne au naufrage », sur 20 minutes, .
  14. « Lorraine : trois notaires mis en examen dans une affaire de lotissement fantôme », sur leparisien.fr, (consulté le )
  15. « Faits divers . Affaire du lotissement de Cutry : les trois notaires mis en examen pour escroquerie », sur www.republicain-lorrain.fr (consulté le )
  16. « Livraison de votre logement neuf : scrutez les moindres détails », sur Selogerneuf.com, .
  17. « Comment se passe la livraison du logement en VEFA ? », sur lamy-expertise.fr, .
  18. Marie Laure Fouché, « Désordres et défauts de conformité d’un logement acheté en VEFA », sur fouche-avocat.fr, .
  19. « Comprendre l'achat Immobilier en VEFA », sur Crédit Agricole Immobilier (consulté le )
  20. Article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation.
  21. « Les garanties légales : parfait achèvement, bon fonctionnement et dommage ouvrage », sur immoneuf.com, .
  22. « Acheter un appartement sur plan (VEFA) », sur notaires.paris-idf.fr, .
  23. Loi no 2013-569 du habilitant le Gouvernement à adopter des mesures de nature législative pour accélérer les projets de construction.
  24. a et b « Ordonnances visant à faciliter la réalisation d’opérations d’aménagement et à accélérer la construction de logements », sur Ministère de la Cohésion des territoires, .
  25. Ordonnance no 2013-890 du relative à la garantie financière en cas de vente en l’état futur d’achèvement.

Voir aussi[modifier | modifier le code]

Articles connexes[modifier | modifier le code]

Liens externes[modifier | modifier le code]

  • Un urbanisme à la dérive. Le Monde diplomatique, .
  • Achats de logements sur plan (VEFA). Que Choisir, Novembre 2018.
  • Me Christophe Sizaire, « Vente d’immeuble à construire et contrat de construction de maison individuelle », JurisClasseur Construction - Urbanisme > Synthèse,‎ .