Immobilier

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L'immobilier, est un terme définissant et incluant toute activité commerciale ou privée ayant trait aux biens immobiliers. Le terme désigne communément les activités de gestion et transaction s'opérant sur ces biens, mais il touche également de nombreuses activités connexes telles que : le logement, la construction, la promotion, le conseil, l'urbanisme, l'architecture, la gérance, etc. Le droit et la finance sont des domaines d'activité indispensables au fonctionnement du marché de l'immobilier.

Étymologie[modifier | modifier le code]

Est qualifié d'immobilier un bien ou objet qui ne peut être déplacé : la racine latine « im-mobilis » est la négation de l'adjectif latin «mobilis» signifiant « qui peut être mu ou remué ».

Définition[modifier | modifier le code]

On distingue le bien mobilier qui peut être déplacé du bien immobilier qui ne le peut pas. L'« immobilier » peut donc concerner

un terrain nu, c'est-à-dire sans construction, (aussi appelé « foncier »).
un bâtiment ou une partie d'un bâtiment quel qu'en soit l'usage ( Un bâtiment peut avoir de nombreux usages : habitation, bureaux, stockage, industriel ou encore usage mixte).

On parle de vente « immobilière (date de création 1920) » lorsque la vente porte sur un bien immobilier. Ne sont normalement compris dans une vente immobilière que les éléments immobiliers : La vente des biens mobiliers doit être réalisée de manière indépendante. En droit, on considère aussi qu'il existe des objets meubles [1] qui peuvent devenir immobiliers.

Ainsi, un arbre dans un pot transportable est un objet «mobile/meuble», alors qu'un arbre en terre est «fixe/immobilier». Tout comme une brique indépendante devient «immeuble» dès qu'elle est incorporée dans une construction.
À l'intérieur de la maison, on observe que des meubles peuvent devenir «immeubles» quand -par exemple- un «meuble meublant» de cuisine non fixé devient partie de l'immobilier dès lors qu'il est accroché au mur. On dit que le meuble est devenu « immeuble par destination ».

Construction[modifier | modifier le code]

Article détaillé : Construction.

Location[modifier | modifier le code]

Transactions immobilières[modifier | modifier le code]

Le marché immobilier est celui de l'achat, de la vente et de la location des biens immobiliers. Les ventes immobilières se font essentiellement de gré à gré, mais une petite partie se fait en enchères, dans le cas de saisies, ou de biens vendus dans le cadre de successions conflictuelles.

Ces transactions, qu'elles concernent des biens neuf ou d'occasion, font intervenir des intermédiaires, tels que des entreprises (diagnostic immobilier, agence immobilière, société civile de placement immobilier, société civile immobilière, société foncière, etc.) ou des corps de métier (agent immobilier, expert, géomètre-expert, marchand de biens, négociateur immobilier, notaire, etc.).

Investissement[modifier | modifier le code]

Fort de France, un arbre pousse dans le mur d'une maison (cliché du 25 décembre 2008). Cette maison et son arbre sont devenus célèbres au sein de la population de Fort de France, témoignage de l'abandon dans lequel se trouve une partie du patrimoine immobilier.

Le crédit immobilier permet, par emprunt auprès d'un établissement bancaire, de couvrir tout ou partie d'un achat immobilier, d'une opération de construction, ou des travaux sur un bien immobilier existant. L'investissement locatif est une pratique reposant sur l'immobilier, et peut avoir différents objectifs, tels que la constitution d'un patrimoine, la diversification et/ou l'augmentation de revenus, etc[2]. Des connaissances en droit, finance et fiscalité sont requises afin de pratiquer l'investissement locatif de manière licite et optimale, notamment au niveau fiscal (erreur de déclaration de revenus fonciers, déficit foncier erroné) et législatif (droit du locataire, obligations du propriétaire bailleur, etc.).

Évolution des prix[modifier | modifier le code]

Sur le marché de l'immobilier, les prix sont fixés librement, entre les acheteurs et les vendeurs et ont tendance à fluctuer dans le temps en fonction de facteurs externes (conjoncture économique ou politique notamment).

L'analyse du comportement des marchés immobiliers sur de longues périodes, effectuée par le ministère chargé du logement[3], montre que l'évolution des prix :

  • a une croissance tendancielle très proche de celle du revenu moyen par ménage ;
  • est autocorrélée. Ainsi, un marché a des chances de baisser au cours d'une année N s'il baissait déjà au cours de l'année N-1. Réciproquement, si les prix augmentent au cours d'une année, il existe de fortes chances pour qu'ils augmentent à nouveau l'année suivante. Des périodes pluriannuelles de hausse succèdent donc, après des retournements du marché, à des périodes pluriannuelles de baisse des prix ;
  • est faiblement liée à l'évolution des taux d'intérêt des crédits immobiliers, ce qui s'explique par les arbitrages entre des investissements immobiliers et obligataires ;
  • est faiblement corrélée aux marchés actions. Les périodes de krachs boursiers ne coïncident pas avec un comportement particulier du prix des logements ;
  • est faiblement liée à la taille du parc de logement.

Les prix dépendent aussi de variables « irrationnelles » difficilement mesurables telles que le poids des croyances, les possibilités d'engouement, etc.

En France, les prix des loyers sont mesurés par un indice fourni par l'Insee, l'indice de référence des loyers.

À Paris, l'OLAP (Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne), relève une augmentation de 50 % entre 2001 et 2011[4].

Bulles et spéculation[modifier | modifier le code]

La dimension spéculative du marché immobilier peut avoir une influence sur les prix, lorsqu'elle aboutit à la constitution d'une bulle immobilière, dont l'importance peut être aussi grande que celle des bulles financières et dans certains cas se conjuguer avec une bulle financière ou dans d'autre cas être cause d'un krach financier international.

Articles détaillés : Bulle immobilière et Spéculation immobilière.

Évaluation des prix[modifier | modifier le code]

Article détaillé : Évaluation immobilière.

Outre les effets conjoncturels, les caractéristiques propres d'un bien immobilier ont une influence sur son prix. Celles-ci peuvent être intrinsèques au bien (facilité d'accès et d'aménagement, confort, isolation, exposition, esthétique, vétusté, charges et contraintes, bien occupé ou librement habitable), des éléments sentimentaux (biens de famille). Des phénomènes de rareté peuvent éventuellement être créés par des contraintes administratives de construction[5].

L'unité de comparaison des prix de l'immobilier est généralement le prix au mètre carré (ou au pied carré, dans certains pays anglo-saxons). Pour les propriétés à revenus, on se sert de multiples du revenu et d'autres mesures reliées (taux d'actualisation). Enfin, des unités de comparaison fort variables sont aussi utilisées suivant le type de propriété (mètre cube, mètre de façade, prix à la chambre ou à l'appartement, etc.).

Importance de ce secteur économique[modifier | modifier le code]

Patrimoine immobilier[modifier | modifier le code]

Le patrimoine immobilier est l’ensemble des biens immobiliers que possèdent des agents économiques (ménages, sociétés financières, sociétés non financières,…). Le patrimoine immobilier fait partie des actifs non financiers.

Les montants en jeu sont supérieurs à ceux des marchés financiers ou des matières premières.

En France, par exemple, le patrimoine immobilier représente 85 % des actifs non financiers de l’ensemble de l'économie et 95 % des actifs non financiers détenus par les ménages[6]. Il constitue 32 % des actifs de l’économie, et 68 % de tous les actifs détenus par les ménages[6].

Notes et références[modifier | modifier le code]

  1. Ne pas confondre le terme du droit (« meuble » = qui peut être déplacé) avec celui du langage courant (dit alors « meuble meublant » en droit), signifiant : servant à la décoration, etc.
  2. Pourquoi l'investissement locatif - Vendu avec Locataire le 23 avril 2013
  3. http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-evolution-1200-a1048.html, « Le prix des logements sur longue période », septembre 2009
  4. http://www.lepost.fr/article/2011/10/31/2626420_loyers-a-paris-les-tarifs-ont-explose-de-50-en-dix-ans.html
  5. Vincent Bénard, « Le Logement, Crise publique, Remèdes privés » ISBN 978-2-87894-136-4
  6. a et b « Le patrimoine national en 2003 », Insee Première n° 1057, janvier 2006, Insee

Voir aussi[modifier | modifier le code]

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Articles connexes[modifier | modifier le code]

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