Foncier

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Le terme foncier (anciennement fonsier) est issu de l'ancien français fonds, dérivé à l'aide du suffixe -ier au sens de « relatif à un fonds de terre », puis de fons, fonds + suffixe -ier au sens de « relatif au fond de la nature de quelque chose, de quelqu'un ». Le mot français fond (anciennement fons, fonds) remonte au gallo-roman FUNDU, du latin fundus, -i « fond de quelque chose (récipient, mer, pays, organe du corps, etc.); limite, point extrême; partie essentielle de quelque chose; fonds de terre »; en droit « garant d'une chose »[1].

Schéma simplifié présentant trois items et types d'acteurs majeurs pour le commerce et les échanges fonciers (hors donc du « foncier inaliénable » (tels que la forêt domaniale ou le domaine public maritime par exemple en France).
La réalité des frontières entre public et privé est plus complexe, avec les syndicats mixtes, les sociétés d'économie mixte (SEM), les remembrements et le portage foncier par les Établissements publics fonciers (EPF), le partenariat public privé, etc.


Définitions[modifier | modifier le code]

Sens premier[modifier | modifier le code]

« Foncier » ayant valeur d'adjectif, le mot désigne ce qui est « relatif à un fonds de terre, à son exploitation, à son imposition ». D'où les notions de : Propriétaire foncier, propriété foncière, Taxe foncière.

Sens dérivé d'immobilier[modifier | modifier le code]

La notion de bien foncier, très voisine de la notion de bien immobilier, ne doit pas cependant être confondue avec elle.
Dans le langage de la promotion immobilière, le foncier désigne généralement le terrain qui sert de support à une construction immobilière.
Il reste que l'adjectif «foncier», dans l'usage courant, désigne « un bien relatif à la propriété non-bâtie mais aussi à la propriété bâtie ».

Ainsi, dans cette acception, les immeubles, constructions et autres bâtiments sont réputés aussi être des biens « fonciers ».

Avec des variations selon le contexte et la législation et la loi du marché (autrement dit, la loi de l’offre et de la demande), le sol prend une certaine valeur (ou en perd), ce qui génère ou entretient un « marché foncier ». Ce marché est généralement défini - pour un territoire particulier, ou de manière générale - comme l'ensemble des ventes échanges ou mises en vente de terrains, qu'elles soient faites dans le but d'exploiter les sols (ou sous-sol) qui ne sont pas homogènes[2], des biens immobiliers ou sans volonté de les exploiter (par exemple pour protéger la nappe ou protéger la nature (ex : cas d'un parc national ou d'une réserve naturelle). Ce marché se traduit par la formation d'un prix, qui peut évoluer dans l'espace et dans le temps. La valeur foncière d'un terrain varie selon l'utilisation envisagée ou permise (agricole, minière, touristique, urbanisation, protection de la nature, etc.), ainsi des marchés spécialisés se sont-ils construits (six selon Joseph Comby[3], qui est urbaniste-économiste et directeur de l'www.adef.org, qui édite la revue « www.etudesfoncieres.fr » ). Selon lui, il y aurait deux marchés de gisement foncier (milieux naturels à urbaniser, friches ou milieux construits à réurbaniser), deux autres concernant les terrains à bâtir (nouveaux terrains à bâtir et "marché des droits à bâtir achetés dans le tissu existant") et encore deux d'espaces naturels destinés à rester naturels.
En théorie et dans un contexte dit libéral ou capitaliste, c’est la compétition entre les acquéreurs potentiellement intéressés par ces terrains qui fixerait leur valeur sur ce marché[3] (une compétition forte entrainant une hausse des prix, et une faible compétition entrainant une baisse des prix). Cette "compétition" inclut la demande motivée par la spéculation foncière[4].

Signification fiscale[modifier | modifier le code]

Les revenus fonciers représentent les revenus du patrimoine immobilier (défini au sens large).
Il s'agit principalement des revenus tirés de la location de biens non meublés, pouvant donner lieu à taxe foncière.

Enjeux[modifier | modifier le code]

En tant que ressource surfacique support d'activités humaines : Sur une « planète finie » où la population augmente rapidement, le foncier apparait comme une ressource finie, non-renouvelable (en tant que surface au sol, mais la construction en étage ou sous le sol permet, dans la ville dense par exemple de mieux "valoriser" et exploiter le mètre carré au sol), et susceptible d'être dégradé par la pollution ou la dégradation des sols et d'alors perdre de la valeur (pour le foncier agricole et forestier en particulier, mais aussi pour le foncier urbain en cas de fortes pollutions).
Les états et régions se dotent d'outils et de stratégies foncières pour limiter le gaspillage et la dévalorisation du foncier, ou pour le réhabiliter (SAFER, EPF...)[5],[6],[7]. Dans les années 2000, certaines régions (Nord-Pas-de-Calais en France par exemple[8],[9]), se sont dotées d'outils juridiques (ex : directives régionales) visant à lutter contre la périurbanisation qui est très consommatrice de foncier (foncier agricole en général, mais il peut aussi parfois s'agir de forêts ou zones humides).
En France, les documents d'urbanismes (PLU et SCOT) sont un des outils pouvant protéger le « foncier agricole » ou en maitriser la consommation. On parle de « réserves foncières » pour les développements futurs. Selon l'UICN, la protection foncière est l'un des moyens nécessaires (bien que non suffisant) ou utile pour la protection de la nature[10]

En tant que support de biodiversité et de services écosystémiques : La protection de la nature implique la préservation et des espèces, mais également celle de leurs habitats naturels[11]. Celle-ci s'appuie sur des lois ainsi que sur des démarches contractuelles et des outils de maîtrise foncière. Parfois, des chartes (projets de territoire dont parcs nationaux et Parcs Naturels Régionaux, forêts, Charte des espaces naturels sensibles de l'Assemblée des Départements de France, etc.) cadrent ces stratégies et l'utilisation d'une panoplie d'outils contractuels et de gestion.
La maîtrise foncière est l'un de ces outils (notamment et par exemple via la TDENS, la SAFER ou les RNR en France). Il permet de protéger des lieux de biodiversité et des milieux tels que les mares, bocages ou prairies agricoles. Dans certains pays les servitudes environnementales complètent ce type de dispositif[11]

Maitrise de la pression et de la spéculation immobilière, sylvicole ou agricole Les réserves foncières peuvent être utilisées par l'État et les collectivités locales ou leurs groupements pour limiter la pression immobilière et l’étalement urbain et/ou protéger les sols et milieux naturels, Ceci se fait par exemple en achetant les sols ou des immeubles, avec expropriation si nécessaire, pour constituer des réserves foncières (d'intérêt général) en vue de permettre la réalisation d’une action ou d’une opération d’aménagement en faveur de la protection de la nature[12]. Certains syndicats mixtes ou établissements publics peuvent agir de même, à certaines conditions[12].

Coût du Foncier[modifier | modifier le code]

Le foncier est objet de spéculation.

Législation française[modifier | modifier le code]

En octobre 2012, le Parlement a adopté une loi sur la mobilisation du foncier au profit du logement social (avec notamment la possibilité de céder à bas prix ou gratuitement des terrains publics et ainsi renforcer la loi SRU (Solidarité et Rénovation urbaine), avec le projet de soutenir la création de 110 000 logements supplémentaires (à 50 % en Île-de-France) sur des terrains publics d'ici à 2016 et favoriser le logement social[13].

Références[modifier | modifier le code]

  1. Site du CNRTL : étymologie de "foncier"
  2. Vincent Renard (2005), Marché foncier, in "Dictionnaire de l’urbanisme et de l’aménagement", sous la direction de Pierre Merlin et François</math> Choay, ; Ed PUF coll. Quadrige.
  3. a et b Joseph Comby, La formation de la valeur sur les six marchés fonciers, in « Études foncières », no 101, janvier 2003
  4. Thirion, Julie« Métabolisme spatial : vers la formation de non-lieux » (Bruxelles-Wallonie) (Master en Gestion de l'Environnement, année 2006-2007, pdf, 92 pp
  5. BECART B., 2005, Pour une stratégie foncière en région Nord – Pas de Calais, Rapport au Conseil Economique et Social Régional
  6. Conseil régional Nord – Pas de Calais, 2009, Compte rendu réunion de préparation sur la conférence régional du foncier
  7. CESR de Bretagne, 2007, Pour une stratégie foncière régionale adaptée aux enjeux des politiques territoriales en Bretagne
  8. Conseil régional du Nord – Pas de Calais, 2008, Proposition d’un plan de travail sur la DRA « Maîtrise de la périurbanisation »
  9. Conseil régional Nord – Pas de Calais, 2009, Avant-projet rédactionnel de la DRA « maîtrise de la périurbanisation »
  10. UICN, [Protection par la maîtrise foncière Protection par la maîtrise foncière - Comité français de l'UICN www.uicn.fr/IMG/pdf/Espaces_proteges-Partie-4.pdf ], consulté 2013-01-10
  11. a et b Clap F. & Moral V. (2010). Biodiversité & Collectivités :Panorama de l’implication des collectivités territoriales pour la préservation de la biodiversité en France métropolitaine. Comité français de l’UICN, Paris, France, ISBN 978-2-918105-04-6
  12. a et b Code de l’urbanisme, Article L122-1.
  13. Assemblée nationale, Logement et urbanisme : mobilisation du foncier public et obligations de production de logement social (projet de loi no 750, déposé le 5 septembre 2012)

Voir aussi[modifier | modifier le code]

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Articles connexes[modifier | modifier le code]

Liens externes[modifier | modifier le code]

  • (fr)

Bibliographie[modifier | modifier le code]

  • (fr) CERTU, 2004, La question foncière dans le projet de territoire, CERTU CERTU/DGUHC, 2006, Les outils de l’action foncière au service des politiques publiques, CERTU
  • (fr) COMBY J., RENARD V., 1996, Les politiques foncières, Presse Universitaire de France (collection Que sais-je ?)
  • (fr) COULOMB, Pierre, 1994, De la terre à l’état: Éléments pour un cours de politique agricole, ENGREF, INRA-ESR Laboratoire d’Économie des Transitions, Montpellier, France, 47 p.
  • (en) GALHANO ALVES, João Pedro, 2009, The artificial simulacrum world. The geopolitical elimination of communitary land use and its effects on our present global condition, Eloquent Books, New York, USA, 71 p.
  • (fr) VANIER M., 2008, Le pouvoir des territoires, essai sur l’interterritorialité, Anthropos (collection Anthropos Géographie)