Bail commercial (droit français)

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En droit des baux commerciaux, la relation locative entre le propriétaire d'un bien immobilier et une entreprise (artisanale, commerciale ou industrielle) doit le plus souvent s'envisager sous l'angle du Statut, dit aussi propriété commerciale. Pour le preneur, il s'agit d'assurer la pérennité de son exploitation puis la cession (ou la revente) de son fonds de commerce. Le bailleur quant à lui, recherche surtout à prendre en compte le rapport (loyer) puis le coût (indemnité d'éviction) de la propriété commerciale qu'il va consentir.

La contrepartie directe du refus de renouvellement (non fondé) est le versement par le propriétaire des murs au preneur d'une indemnité d'éviction avec pour corollaire direct que ledit preneur devra être indemnisé de tous les préjudices qui sont la conséquence immédiate et directe du défaut de renouvellement du bail commercial.

Le droit au renouvellement du preneur étant d'ordre public, sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec audit droit[1].

En droit français, la matière est régie dans son ensemble par les articles L.145-1 à L.145-60 et R.145-1 à R.145-38 code de commerce mais aussi par les dispositions supplétives et-ou impératives des articles 1709 et suivants du Code civil[2].

Selon l'article L.145-1 code de commerce, texte fondateur, le statut présuppose la réunion de quatre conditions qui sont : l'existence d'un contrat de bail, un local, une exploitation d'une activité énoncée par le statut, et une immatriculation du locataire au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers au titre des lieux loués.

La complexité de la matière nécessite la rédaction des clauses principales par un juriste, qu'importe la forme, acte authentique (notaire), acte d'avocats (avocat) ou acte sous seing-privé.

La rédaction du bail n'est pas soumise à une publication dans un Journal d'annonces légales ni même au Bulletin BODACC ; ledit bail peut cependant, afin de lui conférer une date certaine, faire l'objet d'un enregistrement à la recette des impôts ce qui donne lieu à la perception du droit fixe de 125  tel que prévu à l'article 738, 1° du code général des impôts.

Le bail commercial visé en cette étude concerne exclusivement celui qui a été conclu ou renouvelé après le 5 novembre 2014[3].

Sommaire

Incipit[modifier | modifier le code]

Seule l'analyse de la jurisprudence récente de la Cour de cassation, permet une vision de l'ensemble des questions épineuses en cette matière : Expertus[note 1] disces quam gravis iste labor[note 2].

Index rerum ou Terminologie alphabétique[modifier | modifier le code]

Le bail commercial est à distinguer d'autres opérations juridiques, telles que la vente d'un fonds de commerce, le prêt à usage, le bail emphytéotique, le dépôt, le crédit-bail, la convention d'occupation précaire, le bail à construction, la location-gérance, la cession d'un droit au bail.

Accessibilité des établissements recevant du public (ERP)[modifier | modifier le code]

Pour l'article doctrinal sur cette partie, voir : Obligations du bailleur dans le bail commercial

Agent d'assurances[modifier | modifier le code]

L'agent d'assurances ne bénéficie pas du statut puisque cette activité ne constitue pas un fonds de commerce.

Acte d'avocat[modifier | modifier le code]

Le contreseing du bail commercial par l'avocat rédacteur améliore la sécurité de l'acte qui fait alors pleine foi de l'écriture et de la signature des parties.

Sur la question de la convention d'honoraires, l'avocat qui a participé à la négociation entre la société et son bailleur pour mettre fin à leur litige, a droit à un honoraire de résultat, malgré l'absence de convention écrite, lorsque la société, donnant suite à deux lettres de l'avocat relatives à sa rémunération, a proposé le paiement d'un honoraire de résultat ; il s'infère de ces éléments factuels, l'existence d'une convention sur le principe d'un tel honoraire, nonobstant un désaccord sur son montant qui doit conduire le juge de l'honoraire à l'apprécier[4].

Acte authentique[modifier | modifier le code]

La conclusion d'un bail sous la forme d'un acte authentique n'est une condition de validité de ce bail qu'à la condition que les parties l'aient érigée en élément constitutif de leur consentement[5].

Le notaire, tenu dans le cadre de son devoir de conseil d'assurer l'efficacité des actes qu'il rédige, engage sa responsabilité par un acte imprécis et lacunaire au regard des objectifs des parties......Il doit informer les parties à un contrat de bail commercial de l'obligation du preneur de faire concourir le bailleur aux sous-locations, nonobstant l'autorisation générale figurant dans le contrat... et ce quelle que soit le type de sous-location y compris saisonnière[6].

Artistes[modifier | modifier le code]

Pour pouvoir bénéficier du statut des baux commerciaux sans être immatriculés au registre du commerce et des sociétés, les artistes, doivent remplir trois conditions :

  • être admis à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes ;
  • être reconnus auteurs d'œuvres graphiques et plastiques visées à l'article 98A de l'annexe III du Code général des impôts ;
  • réaliser ou commercialiser dans les lieux loués des travaux de création

Pour bénéficier de cette extension, l'artiste n'a pas besoin de procéder à l'enregistrement du local loué dans les fichiers tenus par la maison des artistes[7].

Bail dérogatoire ou bail de courte durée[modifier | modifier le code]

En 1er lieu, il faut opérer un distinguo entre le bail dérogatoire, le bail saisonnier et la convention d'occupation précaire.

Le code de commerce permet aux parties de conclure un bail dérogeant aux dispositions statutaires ; étant précisé que ledit statut bénéficiant d'une protection liée à un ordre public impératif, il existe un risque judiciaire de requalification de la convention faussement désignée de dérogatoire[8].

Il existe de nombreuses et réelles différences entre ledit bail et un bail statutaire :

  • dans le bail commercial, le preneur peut sans doute donner congé pour la fin de la période triennale mais pas le bailleur (sauf exceptions légales) et ce sont plus souvent les bailleurs qui contraignent un preneur à conclure un bail dérogatoire plutôt qu’un bail commercial soumis au statut ;
  • le preneur titulaire d’un bail commercial soumis au statut devra respecter un préavis de six mois pour la fin d’une période triennale alors que, pour un bail dérogatoire, il n’y a pas de préavis à respecter, sauf convention contraire.

Le code de commerce enferme donc ce bail, que l'on pourrait qualifier de préalable, dans des limites et à des conditions très précises, savoir qu'il doit volontairement être conclu lors de l'entrée dans les lieux du locataire pour une durée maximale de trois ans. En conséquence, ce bail de courte durée est un contrat de louage de droit commun régi par les dispositions supplétives du Code civil en ses articles 1709 et suivants.

Enfin, si le texte autorise désormais de conclure un nouveau bail dérogatoire au-delà des trois ans mais à la condition d’ y exploiter un nouveau fonds, ce qui fait échec à la jurisprudence récente[note 3].

L'inscription au registre du commerce et des sociétés n'est pas nécessaire pour que s'opère un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux[9].

Bail hôtelier[modifier | modifier le code]

Le bail hôtelier est à la fois régi par les dispositions générales applicables en matière de baux commerciaux et par des dispositions particulières fixées aux articles L311-1 et suivants du Code du Tourisme. Une classification des hôtels de tourisme en France a été entreprise afin de permettre de regrouper l'ensemble des questions juridiques attachées à cette question.

Bail saisonnier[modifier | modifier le code]

La location saisonnière est exclusive du statut des baux commerciaux. Elle est caractérisée par une exploitation du fonds en saison (et non toute l'année) avec un loyer convenu forfaitairement pour la durée d'occupation[10].

Ainsi, le statut n'est pas applicable à une location saisonnière d'une durée de six mois, renouvelée chaque année moyennant majoration du loyer, le magasin restant fermé tout l'hiver, et le contrat d'électricité étant au nom du bailleur[11].

La location est saisonnière même quand le preneur conserve les clefs toute l'année et laisse des marchandises en dehors de la saison en vertu d'une simple tolérance du bailleur[12].

Bail verbal[modifier | modifier le code]

Un bail commercial peut résulter de simples lettres, dans la mesure où les énonciations stipulées sont suffisamment précises sur les éléments essentiels du contrat[13].

L'écrit n'étant pas une condition de validité de cet acte, le bail verbal est parfaitement valable. La durée d'un bail verbal est automatiquement de 9 années[note 4] dont le décompte sera déterminé à partir de tout élément probant[note 5] ; il en sera de même pour la consistance des locaux[14]'[note 6].

La seule occupation des lieux sans paiement des loyers ne suffit pas à caractériser l'existence d'un bail commercial verbal qui suppose l'accord des parties sur la chose et sur le prix[15].

L'absence d'un bail écrit n'étant pas un obstacle à l'inscription au registre du commerce, le bail verbal peut bénéficier du statut des baux commerciaux[16].

Bail écrit[modifier | modifier le code]

Le paraphe apposé par une partie à l'endroit des signatures vaut signature, ce qui a pour effet direct de rejeter toute action en contestation élevée par l'un des parties sur la validité du bail[17].

Caisses d'épargne et de prévoyance[modifier | modifier le code]

Les caisses d'épargne et de prévoyance bénéficient du statut.

Cession de bail[modifier | modifier le code]

En 1er lieu, il convient de distinguer entre deux opérations juridiques

  • cession du droit au bail : peut être interdite et traduit un retour à la liberté contractuelle
  • cession du fonds de commerce : qu'il s'agisse d'une cession partielle ou totale, qu'il s'agisse de la cession du droit à renouvellement ou du droit à indemnité d'éviction, toute clause visant à interdire la cession du fonds de commerce est réputée non écrite[note 7]. Toutefois la réglementation de la cession est toujours possible même à des conditions très strictes[note 8]. Étant enfin précisé que la clause d'agrément est contraire aux dispositions d'ordre public de la cession de bail en cas de départ à la retraite du locataire[18],[note 9].

Clause compromissoire[modifier | modifier le code]

Depuis la loi 15 mai 2001, le champ d'application de la clause compromissoire,s'est étendu aux contrats conclus à raison d'une activité professionnelle, ainsi le bail commercial.

Clause réputée non écrite[modifier | modifier le code]

La loi Pinel a substitué la nullité par le réputé non écrit. Il en résulte nécessairement que les actions visant à contester la validité d’une clause au regard du statut ne seront plus soumises à la prescription biennale. Pourtant l’article L.145-60 Code de commerce n’a pas été modifié… En résulte-il, par une lecture littérale, que les actions exercées en vertu de l’article L.145-15 CC (visant donc à voir réputer non écrite une clause) devraient se prescrire par deux ans ! La jurisprudence semble privilégier le réputé non écrit qui devrait pouvoir écarter le spectre de la prescription biennale.

Il en résulte plusieurs conséquences :

  • la clause bien qu'écrite, est censée n'avoir jamais existé ;
  • aucun délai de prescription ne lui est applicable ;
  • étant hors champ contractuel, toute renonciation devient impossible ; alors que l'on peut renoncer à la nullité, une fois le droit acquis.

En effet, il n’est pas possible, même après la conclusion du contrat, de renoncer au «caractère non écrit» de la clause, celle-ci étant placée hors le champ contractuel. C’est là une différence essentielle avec la clause nulle qui peut faire l’objet d’une renonciation conventionnelle dès lors que celle-ci intervient une fois que le droit à invoquer la nullité est acquis et que la renonciation est sans équivoque

Commission départementale de conciliation[modifier | modifier le code]

Pour l'article doctrinal sur cette partie, voir Juge des loyers et commission de conciliation

Commission nationale d'équipement commercial[modifier | modifier le code]

Confusion des patrimoines[modifier | modifier le code]

L'indépendance des patrimoines est une notion forte, et bien définie juridiquement ; toutefois, il existe quelques exceptions (notamment en matière de procédures collectives, qu'il s'agisse de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire, cette souveraineté, on parle alors de confusion de patrimoines qui est une création prétorienne relevant de l'appréciation souveraine des juges du fond et donc sur laquelle la Cour de Cassation n'a pas de contrôle[19]. Ainsi, des personnes physiques ou morales peuvent voir leur patrimoine confondu en raison notamment de flux financiers jugés anormaux[note 10] ou d'imbrications particulièrement complexes de leurs patrimoines initiaux du fait notamment des relations locatives[20].

Congé[modifier | modifier le code]

Pour l'article doctrinal sur cette partie, voir : Renouvellement et non-renouvellement du bail commercial

Convention d'occupation précaire[modifier | modifier le code]

Cette convention d'occupation précaire est hors champ d'application du statut ; elle a depuis 2014 une existence légale, mais sa création est prétorienne. Le titulaire du droit d'occupation ne bénéficie ni d'un droit à renouvellement ni d'un droit à indemnité sauf requalification[note 11] en cas de fraude suivant l'adage fraus omnia corrumpit[21].

Copropriété[modifier | modifier le code]

Pour l'article doctrinal sur cette partie, voir : destination et déspécialisation dans le bail commercial

Débit de boissons[modifier | modifier le code]

Le bail d'un débit de boissons doit être rédigé sous la forme authentique[22]. Il s'agit d'une obligation fiscale, sans conséquence sur la validité de l'acte, qui vise à empêcher le débitant de se soustraire au paiement des taxes sur l'alcool[23]. L'acte authentique n'est pas indispensable lorsqu'il ne peut y avoir de confusion sur l'identité du propriétaire des boissons et sur les lieux où elles sont entreposées[24].

Demande de renouvellement[modifier | modifier le code]

Pour l'article doctrinal sur cette partie, voir : Renouvellement et non-renouvellement du bail commercial

Destination et déspécialisation[modifier | modifier le code]

Pour l'article doctrinal sur cette partie, voir : Destination et déspécialisation dans le bail commercial

Domaine public (exception faite du domaine privé des personnes publiques)[modifier | modifier le code]

Le domaine public de l'état comme celui des collectivités, qui est hors commerce, ne peut faire l'objet d'un contrat d'occupation de droit privé ; qu'il s'agisse du domaine public maritime ou autre ; cette question vise plus particulièrement les terrasses commerciales qui feront l'objet d'une convention communale, temporaire, précaire et révocable ad nutum ; étant précisé que même le déclassement d'une parcelle ne saurait permettre la transformation de la convention précaire en un bail commercial , sauf accord postérieur des parties.

Dossier de diagnostics immobiliers et documents complémentaires[modifier | modifier le code]

Pour l'article doctrinal sur cette partie, voir : Obligations du bailleur dans le bail commercial

Durée[modifier | modifier le code]

Le bail commercial a une durée minimum de neuf années et se reconduit par tacite prorogation, sauf congé ou demande de renouvellement.

Ensemble immobilier[modifier | modifier le code]

Le bailleur qui dispose de plusieurs locaux dans un même immeuble doit établir un règlement intérieur afin de régler les conflits éventuels entre les colocataires ; en effet, un colocataire n'est pas un tiers et le bailleur doit garantir la jouissance paisible de chacun, peu importe la nature du trouble[25].

Exploitation[modifier | modifier le code]

L’absence de personnalité morale d’une société en participation créée avec un tiers entraine qu’elle n’a d’existence juridique que dans les rapports entre associés ; en conséquence, le locataire, qui exerce personnellement son activité, ce qui ressort de l’ensemble des bulletins de paie des salariés établis en son nom, ainsi que de l’attestation de l’expert-comptable, confirmant qu’il a déclaré à l’administration fiscale une somme au titre des recettes réalisées, s’est conformé aux prescriptions du commandement, la résiliation du bail pour défaut d’exploitation ne saurait être acquise[26].

Extension conventionnelle[modifier | modifier le code]

1er lieu, il convient de préciser que la volonté des parties, par une clause expresse dans le corpus de l'acte, permet de satisfaire hic et nunc, à l'ensemble des conditions légalement exigées ; on parle alors d'extension conventionnelle. Toutefois, il n'est pas possible de déroger à un régime obligatoire, tel que prescrit pour les baux d'habitation, les baux ruraux ou les biens relevant du domaine public.

Extensions légales[modifier | modifier le code]

Le texte est rigoureux sur les conditions légales mais il existe une série d'exceptions, savoir, les établissements d'enseignement, les régies communales, les entreprises et établissements publics à caractère industriel et commercial, les locataires de collectivités publiques louant des biens dépendant de leur domaine privé, les sociétés coopératives à forme ou objet commercial, les sociétés coopératives de crédit, les caisses d'épargne et de prévoyance, les artistes admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la Maison des artistes et reconnus auteurs d'œuvres graphiques et plastiques, et enfin, les groupements d'intérêt économique (ayant un objet commercial).

Chaque exception obéit elle-même à des règles propres à son organisation ; sub exemplis, pour l'établissement d'enseignement, il doit s'agir d'un véritable fonds d'enseignement reposant sur une pédagogie organisée et mettant en œuvre une réelle organisation d'enseignement.

État des lieux[modifier | modifier le code]

Pour l'article doctrinal sur cette partie, voir : Obligations du bailleur dans le bail commercial

Fonctionnaire[modifier | modifier le code]

Le fonctionnaire, en principe, ne peut bénéficier de la protection statutaire mais la loi du 3 août 2009 a apporté une autre atténuation au principe du non-cumul des activités puisque les fonctionnaires à temps partiel peuvent sous certaines conditions exercer une activité complémentaire.

Franchise[modifier | modifier le code]

Le franchisé (de même pour un concessionnaire) qui exploite son activité dans des locaux dont il est locataire dispose d'une clientèle propre ce qui le rend propriétaire d'un fonds de commerce et lui permet ainsi de bénéficier du statut des baux commerciaux

Groupements d'intérêt économique[modifier | modifier le code]

Le législateur est intervenu pour accorder à ces groupements le bénéfice du statut lorsque leur objet est commercial.

Immatriculation[modifier | modifier le code]

L'immatriculation du locataire au registre du commerce ou au répertoire des métiers, puis l'inscription des locaux dans lesquels est exploité un fonds de commerce ou une entreprise artisanale, est une condition sine qua non, du bénéfice du statut des baux commerciaux.

Le bénéfice du statut des baux commerciaux est subordonné à la condition d'immatriculation de l'établissement loué laquelle condition s'apprécie à la date de délivrance du congé[27].

Immeubles à construire[modifier | modifier le code]

Pour la question des immeubles à construire, il faut distinguer les deux périodes, celle avant l'achèvement et celle après, qui seule bénéficiera du statut protecteur ; sauf extension conventionnelle par la signature d'un B.E.F.A[note 12].

Indemnité d'éviction[modifier | modifier le code]

Pour l'article doctrinal sur cette partie, voir : Indemnité d'éviction dans le bail commercial

Indemnités d'occupation[modifier | modifier le code]

Pour l'article doctrinal sur cette partie, voir : Obligations du preneur dans le bail commercial

Locaux[modifier | modifier le code]

En application de l'article L.145-1 Code de commerce, le statut s'appliquera aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, ainsi qu'aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds.

Caractéristiques[modifier | modifier le code]

Le local doit présenter des caractères de stabilité et de permanence (critère lié à l'exploitation) plus que de fixité ou de solidité (critère lié au bâti) ; cette notion évolue avec la jurisprudence mais sous le contrôle de la Cour de cassation.

Droit de préemption du preneur[modifier | modifier le code]

Le preneur bénéficie d'un droit de préemption.

Inondation[modifier | modifier le code]

Le bailleur est responsable de l'inondation du local qu'il loue sauf si le bail contient une clause dérogatoire, si la cause est imputable à un tiers ou à la force majeure[note 13].

Local accessoire[modifier | modifier le code]

Compte tenu de la situation des lieux en sous-sol, imbriqués en partie, dès la conclusion du bail, « par emprise du local commercial », de l'absence de fenêtre et de la présence d'un compteur électrique commun au local commercial, le local litigieux ne pouvait qu'être réservé au logement du personnel et au rangement des skis de la clientèle, et ainsi caractériser le fait qu'il soit indispensable à l'exploitation du fonds de commerce[28].

Vente[modifier | modifier le code]

En application de l'alinéa 1er de l'article L.145-46-1 du code de commerce, disposition d'ordre public, le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation. Lorsque le preneur a fait connaître au bailleur son acceptation d'acquérir au seul prix de vente, la vente est parfaite, et la juridiction est fondée à se prononcer en l'absence de l'agent immobilier[29].

Loyers, charges et taxes[modifier | modifier le code]

Pour l'article doctrinal sur cette partie, voir : Obligations du preneur dans le bail commercial

Monovalence[modifier | modifier le code]

Pour l'article doctrinal sur cette partie, voir Valeur locative des locaux commerciaux

Nationalité[modifier | modifier le code]

Depuis la loi Macron du 18 juin 2014 qui suit expressis verbis la décision rendue par la cour de cassation[30], la nationalité ne constitue plus une condition pour bénéficier du droit statutaire[31].

Obligations du bailleur[modifier | modifier le code]

Pour l'article doctrinal sur cette partie, voir : Obligations du bailleur dans le bail commercial

Obligations du preneur[modifier | modifier le code]

En application de l'article 1728 du Code civil, "le preneur est tenu de deux obligations principales :

  1. D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention
  2. De payer le prix du bail aux termes convenus."

Option (droit d')[modifier | modifier le code]

Pour l'article doctrinal sur cette partie, voir : Renouvellement et non-renouvellement du bail commercial

Ordre public[modifier | modifier le code]

Le bail commercial s’exerce sous l’égide d’un ordre public impératif (sauf renonciation) qui limite donc la liberté contractuelle ; ainsi, sub exemplis, les parties ne peuvent pas déroger :

  • à la durée du bail initial : Article L.145-4 al.1 Code de commerce
  • au droit du renouvellement du bail : Article L.145-8 Code de commerce
  • à la durée du bail renouvelé : Article L.145-12 Code de commerce
  • à l'établissement d'un état des lieux au moment de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution : Article L.145-40-1 Code de commerce

Pas de porte[modifier | modifier le code]

Pour l'article doctrinal sur cette partie, voir Obligations du preneur dans le bail commercial

Pourparlers[modifier | modifier le code]

Le principe, comme tout contrat à titre onéreux, fonction selon les règles de la rencontre des volontés par une pollicitation (offre) suivie d'une acceptation.

Lorsque les termes employés par les parties dans des lettres échangées n'établissent pas une rencontre de volontés sur les conditions essentielles du bail, mais se situent au stade de pourparlers préalables et que les paiements invoqués revêtent un caractère équivoque, la preuve d'un commencement d'exécution d'un nouveau contrat n'est pas rapportée[32].

La liberté de mettre un terme à des pourparlers précontractuels ne doit pas être fautive, le motif de rupture doit être légitime et justifié par un comportement de bonne foi ; ainsi, le fait de ne pas mentionner un désaccord sur les conditions du bail et d'invoquer des contingences internes liées aux investissements nécessaires et à l'absence de visibilité de l'évolution du quartier, n'est pas constitutif d'une faute[33].

Prêt à usage[modifier | modifier le code]

La question se pose toujours de la distinction du prêt à usage et du contrat de location. Il résulte de la jurisprudence de la Cour de cassation que la qualification de bail doit être retenue dès lors que l'occupation a été consentie en contrepartie d'un loyer en nature consistant en l'exécution de travaux importants, à la différence du prêt qui est essentiellement gratuit.

Promesse de bail[modifier | modifier le code]

La promesse de bail doit être analysée comme comme la promesse de vente, mais elle doit être distinguée de la promesse de renouvellement.

Ne peut être considérée comme un bail, la promesse qui renvoie à une rédaction ultérieure pour l'établissement des charges et des conditions[34].

La promesse de bail ne vaut bail que lorsqu'il y a accord sur éléments substantiels, la chose et le prix[5].

Un acte désigné comme étant engagement de réservation, par lequel le pollicitant offre au bénéficiaire la réservation d'un local, ne peut être analysé comme une promesse de bail, puisque n'y est pas mentionnée la durée, élément substantiel du bail[35].

Quittance[modifier | modifier le code]

Pour l'article doctrinal sur cette partie, voir : Obligations du bailleur dans le bail commercial

Renonciation[modifier | modifier le code]

Pour la doctrine, et selon Philippe Malaurie, la renonciation à un droit d'ordre public est valable lorsque elle est éclairée, faite en pleine connaissance de cause et de manière non équivoque, consentie sans fraude, et porte sur un droit acquis[36]

Pour la jurisprudence, malgré l'Ordre public du statut, la théorie de la renonciation trouve de nombreuses applications en la matière ; toutefois, elle doit résulter d'actes non équivoques marquant de façon certaine l'intention de renoncer.

  • La renonciation à une condition suspensive, qui a été stipulée dans l'intérêt d'une partie, doit intervenir avant l'expiration du délai de réalisation de cette condition ; à défaut, la promesse de bail commercial est atteinte de caducité[37] ;
  • Elle ne peut se déduire de la délivrance pendant un certain temps de quittances de loyers[38] ;

Renouvellement[modifier | modifier le code]

Pour l'article doctrinal sur cette partie, voir : Renouvellement et non-renouvellement du bail commercial

Repentir (droit de)[modifier | modifier le code]

Pour l'article doctrinal sur cette partie, voir : Renouvellement et non-renouvellement du bail commercial

Rétractation (droit de)[modifier | modifier le code]

Pour l'article doctrinal sur cette partie, voir : Renouvellement et non-renouvellement du bail commercial

Résiliation[modifier | modifier le code]

Pour l'article doctrinal sur cette partie, voir résiliation d'un bail commercial

Retraite[modifier | modifier le code]

Toute clause d'agrément est contraire aux dispositions d'ordre public de la cession de bail en cas de départ à la retraite du locataire[18].

Sociétés[modifier | modifier le code]

Seuls une annexe aux statuts listant tous les engagements passés pour le compte de la société en formation, ou un mandat figurant dans un acte séparé ou encore une assemblée générale décidant après l'immatriculation de la société de reprendre les actes passés au cours de la période de formation de la société, peuvent être invoqués pour satisfaire à la ratification du bail commercial conclu par le gérant d'une société en cours de formation ; ne peuvent donc ratifier, un comportement procédural constant et non équivoque, en qualité de preneur, ou une participation à la transaction avec le bailleur[39].

Sociétés coopératives[modifier | modifier le code]

Les sociétés coopératives ayant la forme commerciale ou un objet commercial et les sociétés coopératives de crédit bénéficient du statut des baux commerciaux.

Taxe d'enlèvement des ordures ménagères[modifier | modifier le code]

Pour l'article doctrinal sur cette partie, voir : Obligations du preneur dans le bail commercial

Terrains nus[modifier | modifier le code]

Cette définition légale de l'immeuble ou local, exclut du bénéfice du statut, par principe, les terrains nus et ne concerne que les seuls bâtiments incorporés au sol ; toutefois, le bail de terrain nu bénéficiera du statut lorsque y seront édifiées des constructions, avant ou en cours de bail, avec le consentement du bailleur et qu'un fonds sera exploité dans le bâtiment en cause.

La baraque mobile de type "Algeco" installée sur le terrain, qui ne comportait aucune fondation et dont l'implantation n'avait nécessité qu'une simple autorisation de travaux exemptée de permis de construire, ne constituait pas une construction au sens de l'article L. 145-1 du code de commerce ; d'autant qu'il ne pouvait être justifié d'une autorisation expresse du propriétaire pour son installation, ni même d'une tolérance[40].

Valeur locative[modifier | modifier le code]

Pour l'article doctrinal sur cette partie, voir Valeur locative des locaux commerciaux

Clauses[modifier | modifier le code]

Clause de bonne foi[modifier | modifier le code]

"Les parties déclarent que les dispositions de cet bail ont été, en respect des dispositions impératives de l'article 1104 du Code civil, négociées de bonne foi, et qu'en application de celles de l'article 1112-1 du même Code, toutes les informations connues de l'une dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre, ont été révélées".

Procédures[modifier | modifier le code]

Pour l'article doctrinal sur cette partie, voir : Procédures relatives au bail commercial (droit français)

Articles connexes[modifier | modifier le code]

Bibliographie[modifier | modifier le code]

  • Joël Monéger, Nicolas Damas, Moussa Thioye, Code des baux, Dalloz, 29e édition, 2018[41]
  • Francis Lefebvre, Mémento baux commerciaux, 2018[42]
  • Jean Debaurain et Adeline Cerati-Gauthier, Guide des baux commerciaux, Edilaix, 2018, 18e édition[43]
  • Jean-Pierre Blatter, Traité des baux commerciaux 2017, Le Moniteur, 9e édition
  • Revue des loyers, Lamy[44]
  • Revue loyers et copropriété, LexisNexis
  • Revue Annales des loyers, Edilaix[45]

Notes et références[modifier | modifier le code]

Notes[modifier | modifier le code]

  1. Dictionnaire Félix Gaffiot : "éprouvé, qui a fait ses preuves, aguerri .."
  2. Seule l'expérience te fait comprendre tout le poids de ce travail; frontispice du dictionnaire Forcellini; cette image montre un homme apparemment triste qui travaille.
  3. ceci se déduit de la lecture « a contrario » de l’alinéa 1er de l’art L.145-5 code de commerce
  4. puisque la durée du bail statutaire est de 9 années minimum ; ce qui exclut la possibilité d'un bail dérogatoire verbal
  5. date de souscription du contrat edf, eau....ou simples témoignages
  6. ici les déclarations des autres locataires de l'immeuble
  7. article L.145-16 al 1 code de commerce
  8. autorisation écrite et préalable du bailleur, versement d'une indemnité...
  9. Notes de jurisprudence sous l'article L.145-16 du Code de Commerce, Code des Baux 2008, LITEC - Lexis Nexis, 6e édition
  10. sub exemplis, un avenant à bail réduisant la surface sans indemnité, des arriérés importants de loyers sans contrepartie....
  11. La requalification faite par les juges repose sur une analyse de l'intention au moment de la conclusion du contrat mais aussi de la cause ; la rédaction d'un préambule ou incipit s'impose donc pour définir la précarité de l'occupation.
  12. Bail en l'état futur d'achèvement
  13. celle-ci se caractérisant par trois conditions cumulatives : imprévisibilité, irrésistibilité et extériorité.

Références[modifier | modifier le code]

  1. Article L.145-15 Code de commerce
  2. Jean-Pierre Thiollet, Les baux sans peine – Baux d'habitation, commerciaux, professionnels et ruraux,, Paris, Axiome éditions, , 130 p. (ISBN 2-84462-040-X)
  3. Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial, (lire en ligne)
  4. Cour de cassation, 2e chambre civile, 17 janvier 2019, Pourvoi 18-10198, publié au bulletin
  5. a et b Cour de cassation, 3e chambre civile, 28 mai 1997, Pourvoi 95-17953
  6. Cour de cassation, 3e chambre civile, 6 octobre 2016, Pourvoi 14-23375, CA Bordeaux 20 juin 2014
  7. Cour de cassation, 3e chambre civile, 23 mars 2011, Pourvoi 10-30495, FSPB
  8. Article L.145-5 Code commerce
  9. Cour de cassation, 3e chambre civile, 25 octobre 2018, Pourvoi 17-26126, publié au bulletin
  10. Cour de cassation, 3e chambre civile, 5 avril 2018, Pourvoi 17-10610
  11. Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 novembre 1990, Pourvoi  89-12065
  12. Cour de cassation, 3e chambre civile, 06 novembre 2001, Pourvoi 00-13767
  13. Cour de cassation, 3e chambre civile, 18 juillet 1977, Pourvoi 76-11043
  14. Cour de cassation, 3e chambre civile, 22 janvier 1970, Pourvoi 68-14155, publié au bulletin
  15. Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 mars 2008, Pourvoi 07-15522, FD
  16. Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 juin 1999, Pourvoi 89-12122
  17. Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 mars 2001, Pourvoi 99-16396
  18. a et b Cour de cassation, 3e chambre civile, 5 avril 2018, Pourvoi 17-14882, non publié au bulletin
  19. Article L.621-2 du code de commerce ; Ce texte étant rendu applicable au redressement judiciaire par l'article L.631-7 et à la liquidation judiciaire par l'article L.641-1 du même code.
  20. Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 janvier 2019 Pourvoi no 17-20725, non publié au bulletin
  21. Cour de cassation, 3e chambre civile, 25 mai 1977, Pourvoi 76-10226, publié au bulletin
  22. Article 504 Code général des impôts
  23. Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 mars 1974, Pourvoi 73-10476, publié au bulletin
  24. Réponse ministérielle no 34080, JO ANQ, 28 juillet 1980, p. 5229
  25. Cour de cassation, 3e chambre civile, 20 avril 2005, Pourvoi 03-18390, FSPB
  26. Cour de cassation, 3e chambre,  24 janvier 2019, Pourvoi 17-27383, non publié au bulletin
  27. Cour de cassation, 3e chambre civile, 8 septembre 2016, Pourvoi 15-17879, CA Bordeaux 17 avril 2015
  28. Cour de cassation, 3e chambre civile, 15 février 2018, Pourvoi 16-19522
  29. Cour de cassation, 3e chambre civile, 28 juin 2018, Pourvoi 17-14605, publié au bulletin
  30. Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 novembre 2011, Pourvoi 10-30291, publié au bulletin FSPBI
  31. Article L. 145-13 Code de commerce
  32. Cour de cassation, 3e chambre civile, 5 avril 2018, Pourvoi 17-14668, non publié au bulletin
  33. Cour de cassation, 3e chambre civile, 25 octobre 2018, Pourvoi 17-24024, FD
  34. Cour de cassation, 3e chambre civile, 10 mai 1977, Pourvoi 75-12020
  35. Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 juin 2009, Pourvoi 08-15888, non publié au bulletin
  36. Malaurie Philippe, Les Obligations, Répertoire Defrenois, , p. 652
  37. Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 juin 2009, Pourvoi 07-15421, non publié au bulletin
  38. Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 décembre 1965, Pourvoi 74-12869
  39. Cour de cassation, chambre commerciale, 20 février 2019, Pourvoi 17-14242, non publié au bulletin
  40. Cour de cassation, 3e chambre civile, 22 mars 2018 Pourvoi no 15-15901, non publié au bulletin
  41. « Code des baux », sur Dalloz (consulté le 6 décembre 2018)
  42. « Baux commerciaux », sur Francis Levebvre (consulté le 6 décembre 2018)
  43. « Guide des baux commerciaux », sur Edilaix (consulté le 6 décembre 2018)
  44. « Revue des loyers », sur Lamy (consulté le 6 décembre 2018)
  45. « Annales des loyers », sur Edilaix (consulté le 6 décembre 2018)