Droit réel

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Un droit réel est un droit subjectif qui porte sur une chose (jus in re), soit la maîtrise totale ou partielle qu'exerce une personne (le sujet du droit) sur une chose donnée (l'objet du droit). La caractéristique principal du droit réel est son opposabilité à tous (effet erga omnes). Il se distingue du droit personnel.

Généralités[modifier | modifier le code]

Le sujet du droit est susceptible de se présenter sous diverses formes. Une seule personne peut profiter de toutes les prérogatives du bien : il s'agit du cas de la propriété (Art 544 du Code Civil, ou 947 C.c.Q). Plusieurs personnes peuvent bénéficier en commun d'un bien ; c'est la copropriété[1]. Une même chose peut être l'objet de plusieurs droits réels : ainsi en est-il du titulaire d'une servitude de passage qui exerce son droit sur un terrain appartenant à une autre personne (1177 C.c.Q). L'objet du droit réel, quant à lui, est nécessairement un bien, corporel ou incorporel, immobilier ou mobilier[2].

Le titulaire d'un droit réel tire directement avantage du bien objet de son droit sans devoir recourir à l'intervention d'une autre personne. Le contact est immédiat entre la personne et le bien, c'est pourquoi on parle d'un droit sur un bien. Le propriétaire d'une maison est ainsi justifié d'user, de jouir et de disposer librement et complètement de son bien (947 C.c.Q) sans requérir la permission d'autrui. La situation du locataire est différente puisque, n'étant pas titulaire d'un droit réel, mais d'un droit personnel, il n'a la jouissance du bien loué que par l'intermédiaire du bailleur (1851 C.c.Q)[2].

Le droit réel donne accès à son titulaire aux utilités d’une chose. Il peut être principal : droit réel de propriété, droit de propriété démembré comme l’usufruit, ou encore l’emphytéose et le droit de superficie. Dans le cas inverse, il fait partie des droits réels accessoires : les droits réels résultant d’une sûreté réelle tels que l’hypothèque, le privilège, le nantissement ou le gage ainsi que la charge foncière ou la rente constituée.

Contenu[modifier | modifier le code]

Le contenu spécifique est d'imposer à toute personne de s'abstenir de troubler la maîtrise du titulaire du l'objet du droit. Le droit réel comprend :

Principes fondamentaux[modifier | modifier le code]

Les droits réels comprennent un certain nombre de principes fondamentaux issus de leur nature particulière[3].

Numerus clausus[modifier | modifier le code]

Les droits réels sont limitativement énumérés par la loi. Le droit réel étant opposable à tous, chacun doit pouvoir en déterminer le contenu ; il n'est ainsi pas possible d'inventer contractuellement un nouveau type de droit réel.

Principe de publicité[modifier | modifier le code]

Le droit réel doit être revêtu d'une forme extérieure reconnaissable par les tiers. Pour les choses mobilières, c'est la possession, pour les choses immobilières (immeubles), c'est en principe l'inscription dans un registre (cadastre ou registre foncier). Le principe de publicité permet de présumer que le possesseur ou l'inscrit est bien le titulaire du droit réel et il protège le tiers se fiant de bonne foi à cette apparence.

Processus d'acquisition[modifier | modifier le code]

L'acquisition des droits réels s'opère conformément au même système, qui distingue le titre d'acquisition, acte juridique générateur de l'obligation de transférer la propriété et le processus d'acquisition qui voit le transfert de la possession ou l'inscription dans le registre.

Principe de causalité[modifier | modifier le code]

Selon ce principe, l'opération d'acquisition n'est valable qui si sa cause juridique l'est également. Ce principe empêche que l'opération à elle seule justifie le transfert du droit réel.

Principe de spécialité[modifier | modifier le code]

Un droit réel ne peut porter que sur un bien déterminé individuellement, et non sur un ensemble de bien. C'est particulièrement important en matière de droit des sûretés, le créancier ne pouvant pas constituer un droit de gage sur l'ensemble des biens du débiteur.

Principe de la priorité dans le temps[modifier | modifier le code]

Ce principe est résumé par l'adage latin prior tempore potior jure (le droit le plus ancien est le plus fort) : entre droits réels limités, c'est le droit le plus ancien qui prime.

Controverse doctrinale[modifier | modifier le code]

« Réel » vient de res en latin, qui signifie « chose ». Les droits réels portent directement sur une chose. Le droit de propriété est le droit réel le plus parfait puisqu'il réunit l'usus, l'abusus (droit de disposer) et le fructus.

Mais une doctrine (Shalev Ginossar, qui sera repris par Frédéric Zénati) propose d’exclure le droit de propriété du domaine des droits réels.[réf. nécessaire].

En effet, le droit réel ne serait qu’un droit donnant accès aux utilités de la chose d’autrui, ce qui le distingue du droit de propriété. Le droit réel étant selon cette doctrine une chose appropriable il est donc un bien. Si le droit de propriété est un droit réel il est donc lui aussi un bien. Dès lors le droit de propriété doit être approprié par un droit de propriété qui doit lui aussi être approprié, etc. La boucle est sans fin, d’où la distinction entre droit réel et droit de propriété[réf. nécessaire].

Notes et références[modifier | modifier le code]

  1. art. 1010 C.c.Q
  2. a et b Sylvio Normand, Introduction au droit des biens, 1re édition, 2000, p. 29-30
  3. Paul-Henri Steinauer, Les droits réels : Introduction à l'étude des droits réels ; Possession et registre foncier ; Dispositions générales sur la propriété ; Propriété par étages., t. I, Stämpfli, (ISBN 9783727223839), no 120

Voir aussi[modifier | modifier le code]