Nue-propriété

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La nue-propriété est la propriété d'un bien dont le titulaire n'a pas les droits de jouissance et de profit, nommés ensemble usufruit, et qui sont donnés à une autre personne.

Principes[modifier | modifier le code]

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Le principe consiste à dissocier l'achat de la nue-propriété d'un bien immobilier, de son usufruit. Il s’agit, pour un investisseur, d’acquérir au comptant ou à crédit la nue-propriété d’un bien immobilier, l’usufruit étant en parallèle acheté par un bailleur institutionnel qui perçoit les revenus pendant toute la durée du démembrement. L’investisseur achète la nue-propriété, ou le droit de devenir plein propriétaire de ce bien à l’issue d’une période déterminée.

On peut alors considérer la formule : Pleine Propriété (PP) = nue-propriété (NP) + usufruit (UF).

Dans le droit français, la nue-propriété est appelée abusus, grevée d'un droit d'usufruit (usus et fructus). Le nu-propriétaire ne peut donc pas user de la chose ni en percevoir les fruits. À la fin de l'usufruit, il deviendra plein propriétaire. La nue-propriété est, avec l'usufruit, l'un des droits démembrés de la propriété. La nue-propriété est une composante de la pleine propriété.

Envisagée traditionnellement comme technique de transmission patrimoniale, le démembrement peut dorénavant être considéré du point de vue de l’investissement locatif.

Sécurité

Le nu-propriétaire transfère l’ensemble des aléas locatifs (loyers impayés, vacances) et des charges d’entretien inhérents à cet investissement.

La valorisation

Le nu-propriétaire renonce à la perception de loyers pendant la période de démembrement en contrepartie d’une remise sur le prix de vente, pouvant aller jusqu’à 50 %.

La fiscalité

Le nu-propriétaire bénéficie d’une exonération de fiscalité sur le bien pendant toute la durée du démembrement : pas d’impôt sur le revenu ni d’impôt de solidarité sur la fortune. Devenu plein propriétaire, il est exonéré de plus-value à 30 ans. Il bénéficie donc d’un effet de levier optimisé qui consiste à payer et à rembourser 50 à 60 % du prix du bien, pendant qu’il se valorise sur 100 % de sa valeur.[Quoi ?]

L'article 15 de la loi de finances rectificative pour 2012 LFR 2012 III est venu redéfinir les règles du jeu : l'intérêt fiscal de ce montage a été sérieusement entamé car la cession de l'usufruit est désormais taxable comme des revenus fonciers (impôt sur les revenus et prélèvements sociaux).

[réf. nécessaire]

Voir aussi[modifier | modifier le code]