Procédures relatives au bail commercial

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Article principal : Bail commercial (droit français).
Procédures relatives au bail commercial (droit français)
Description de l'image Procédures relatives au bail commercial (droit français).pdf.
Présentation
Branche Droit commercial
Adoption et entrée en vigueur
Version en vigueur 18 juin 2014

Le bail commercial visé en cette étude concerne exclusivement celui qui a été conclu ou renouvelé depuis le 1er septembre 2014, suivant décret d'application du 3 novembre 2014, répertorié sous Identifiant Européen de la Législation (European Legislation Identifier, ELI)[1].

En droit des baux commerciaux, les questions attachées à l'exécution processive du bail et des clauses le composant concernent tant la procédure civile que la procédure commerciale, mais la procédure administrative n'en est pas absente, et ce, dans de nombreuses hypothèses ; mais avant de diriger l' action judiciaire idoine, il conviendra de respecter la phase préalable de conciliation qui est l'objet de l'article 56 du code de procédure civile : "L'assignation précise également les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige".

Procédure préalable[modifier | modifier le code]

Il s'agit des phases dont on use habituellement en matière de résolution des conflits, ainsi la médiation, la conciliation, l'application d'une clause d'arbitrage, d'une clause compromissoire, d'un pacte commissoire.

La bienveillante Cour a statué sur cette question épineuse : «Et attendu qu’ayant relevé que la clause, par laquelle les parties convenaient préalablement à toute instance judiciaire de soumettre leur différend à un conciliateur qui sera missionné par le président de la chambre des notaires, constituait une fin de non-recevoir qui s’impose au juge et que cette procédure de conciliation préalable obligatoire n’avait pas été respectée, c’est à bon droit que la cour d’appel, abstraction faite du motif tiré de ce que cette procédure n’avait pas été menée à son terme, a déclaré irrecevables les demandes»[2].

Médiation[modifier | modifier le code]

La médiation résulte des articles 131-1 à 131-5 du code de procédure civile.

Procédure civile proprement dite[modifier | modifier le code]

Compétence[modifier | modifier le code]

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de situation de l'immeuble ; on parle de la compétence ratione[3] loci.

En application de l'article R211-4 du code de l'organisation judiciaire, le Tribunal de Grande Instance est compétent en matière de : "baux commerciaux à l'exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé[note 1], baux professionnels et conventions d'occupation précaire en matière commerciale" ; on parle de la compétence ratione materiae.

Estoppel[modifier | modifier le code]

En application de la théorie prétorienne de l'estoppel, il existe un principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui. Ainsi, l'adage juridique retrouve ici toute sa vigueur : « non concedit venire contra factum proprium » et ce, par simple application du principe de cohérence. La contradiction au détriment d'autrui, dans un même ensemble procédural, est de nature à induire l'adversaire en erreur, et emporte fin de non-recevoir au sens de l'article 122 du code de procédure civile[4].

Ainsi, la société, qui a soutenu dans ses conclusions que le congé donné pour l'échéance triennale devait respecter le délai imposé par l'article L145-9 du code de commerce, n'est pas recevable à soutenir, devant la Cour de cassation, un moyen contraire à ses écritures.

Cette sanction conduit de facto à ouvrir à la victime un droit à réparation pour le préjudice causé par un manquement à la bonne foi, concrétisé par un changement brutal d'attitude de la part du plaideur ou du cocontractant.

Exception d'inexécution[modifier | modifier le code]

L'exception d'inexécution résulte de l'article 1219 du Code civil : « Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. ». Le critère de gravité demeure fondamental puisqu'en effet, le magistrat doit relever l'absence (ou non) de gravité du manquement du bailleur.

A titre d'exemples :

  • le contrat de bail ne transférait pas au preneur la charge de réaliser le dispositif d'extraction des fumées, nécessaire, aux termes de la réglementation, à l'exploitation des locaux conformément à leur destination ; de plus le preneur n'avait pas été informé des difficultés techniques qui devaient s'attacher à la conduite de tels travaux dans les lieux loués ; ainsi, la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance et le preneur a pu valablement invoquer l'exception d'inexécution[Jurisprudences 1] ;
  • Cette exception peut être invoquée par le preneur pour refuser de payer le loyer dès lors que le manquement du bailleur rend impossible ou difficile l'usage des locaux conformément à la destination contractuelle ; le juge doit relever que le logement est impropre à l'usage auquel il était destiné [Jurisprudences 2].

Exception de nullité et Fins de non recevoir[modifier | modifier le code]

L'exception de nullité vise à opposer la nullité du contrat en défense à une action en justice qui tendrait à l'exécution de celui-ci. Selon l'adage quae temporalia sunt ad agendum perpetua sunt, ad excipiendum, l'exception de nullité, à la différence de l'action en nullité, est perpétuelle.

L'exception de nullité[note 2] ne peut être invoquée que pour faire échec à la demande d'exécution d'un acte juridique qui n'a pas encore été exécuté ; principe désormais posé par l'article 1185 du Code civil dont les termes sont : « L'exception de nullité ne se prescrit pas si elle se rapporte à un contrat qui n'a reçu aucune exécution. »

A titre d'exemples :

  • Le mémoire préalable doit mentionner les noms des représentants légaux des parties ; cette mention qui relève du régime des exceptions de nullité et non pas de celui des fins de non-recevoir, doit avoir été présentée devant le premier juge[note 3] sous peine d'irrecevabilité de la demande[Jurisprudences 3].

Intérêts légaux[modifier | modifier le code]

Aux termes des dispositions de l'article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

A titre d'exemples :

Inopposabilité[modifier | modifier le code]

La sanction en cas d'infraction au bail est dans la majorité des cas la résiliation ou-et le refus de renouvellement mais l'action en inopposabilité est d'une pratique courante.

A titre d'exemples :

  • cession irrégulière : le bailleur peut agir à la fois contre le cessionnaire, qui devient un occupant sans droit ni titre, en expulsion par une saisine du magistrat des référés, et contre le cédant, qui reste le seul preneur[note 5], en résiliation et-ou refus de renouvellement ; de même le bailleur peut rompre les pourparlers pour la conclusion du nouveau bail.

Juge des loyers commerciaux[modifier | modifier le code]

Pour l'article doctrinal sur cette partie, voir Juge des loyers et commission de conciliation

Juge des référés[modifier | modifier le code]

En application de l'article 808 du code de procédure civile, le moyen tiré de l'existence d'une contestation sérieuse portant sur la validité des commandements de payer, ne constitue pas une exception de procédure[note 6], mais un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés[Jurisprudences 4].

Le juge des référés ne peut condamner au paiement d'une indemnité, seule une provision peut être accordée[Jurisprudences 5] ; en effet,une demande en paiement d'une indemnité est irrecevable devant le juge des référés qui ne peut allouer qu'une provision à valoir sur le montant définitif.

Le juge des référés peut, en l'état d' un rapport d'expertise judiciaire qui constate que l'origine des désordres ne résulte ni de la réalisation de travaux par le locataire ni d'un défaut d'entretien qui lui serait imputable, décider que ledit locataire a le droit de se prévaloir de l'exception d'inexécution de sorte que sa demande en suspension rétroactive du paiement des loyers et des charges à compter de cette date ne se heurte à aucune contestation sérieuse[Jurisprudences 6].

Nullité[modifier | modifier le code]

Est nulle, dès lors que le preneur en subit un grief, l'assignation délivrée à ce dernier à l'adresse des lieux loués alors que le bail stipulait que les parties faisaient élection de domicile en leurs demeures respectives dont l'adresse était indiquée[Jurisprudences 7].

Prescriptions[modifier | modifier le code]

En application de l'article 2232 du Code civil : « Le report du point de départ, la suspension ou l'interruption de la prescription ne peut avoir pour effet de porter le délai de la prescription extinctive au-delà de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit. »

Prescription biennale[modifier | modifier le code]

Par application de l'article L145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en application du statut se prescrivent par deux ans[note 7] ; certes, la prescription ne saurait conduire à des résultats que l'équité[6] désavouerait ! selon le code justinien, la prescription serait « impium praesidium"[7]'[8].

A titre d'exemples :

  • le juge du fond n'est pas tenu de soulever d'office la prescription[Jurisprudences 8] ;
  • le point de départ du délai de la prescription biennale applicable à la demande tendant à la requalification d'une convention en bail commercial court à compter de la date de conclusion du bail ; elle ne court donc, ni à compter du congé délivré par le bailleur, ni de la date à laquelle s'est posée la question de la nature juridique du bail[Jurisprudences 9] ;
  • le délai de l'action en paiement de l'indemnité d'occupation fondée sur l'article L145-28 du code de commerce ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du preneur au bénéfice d'une indemnité d'éviction[Jurisprudences 10] ; la prescription n'atteint pas seulement les créances anciennes depuis plus de deux ans, mais entraîne l'extinction totale du droit à réclamer cette indemnité[Jurisprudences 11] ;
  • le délai de la prescription biennale est toujours interrompu par la notification d'un mémoire, puis par la délivrance de l'assignation, dont les effets interruptifs se prolongent jusqu'à l'extinction de l'instance civile[Jurisprudences 12] ;
  • le délai de prescription de l'action en rétractation de l'offre de renouvellement du bail pour motif grave et légitime court à compter du jour où le bailleur a eu connaissance de l'infraction (en l'espèce l' exercice d'activités non autorisées) qui fonde son refus[Jurisprudences 13] ;
  • le locataire qui entend solliciter le paiement d'une indemnité d'éviction doit agir avant l'expiration du délai de deux années à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ; le fait que le congé ait été contesté par conclusions du preneur dans le délai de deux ans, répond à cet impératif[Jurisprudences 14] ;
  • le délai de prescription d'une action en contestation de la validité d'un congé comportant refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction n'est pas suspendu par le placement du locataire en redressement ou liquidation judiciaire[Jurisprudences 15] ;
  • la contestation du congé et la demande d’une indemnité d’éviction par conclusions d’Avocat, même faite sous la forme d’une demande additionnelle, produit une interruption de la prescription biennale[Jurisprudences 16]'[note 8] ;
  • le jugement de redressement judiciaire n'a d'effet interruptif que sur une instance déjà engagée et le délai, dans lequel l'action en contestation de la validité d'un congé sans offre de renouvellement ni d'indemnité d'éviction peut être exercée par le locataire, n'est pas suspendu par son placement en redressement ou liquidation judiciaire[Jurisprudences 17].

Prescription quinquennale[modifier | modifier le code]

Le contrat de bail qui aurait été conclu sous l'empire d'une erreur, d'un dol ou de violence est nul mais il appartient à la victime du vice de demander cette annulation en justice. Le délai pour agir en nullité pour vices du consentement est de cinq ans. La confirmation par la victime de l'acte nul est aussi toujours soumise mais il faut que le vice ait cessé ; étant précisé que la confirmation ne se présume pas.

L’adage « quae temporalia sunt ad agendum perpetua sunt ad excipiendum» vise à régler le point de droit selon lequel l'accomplissement du délai de prescription n’ éteint que l'action en nullité mais aucunement le droit d'opposer une exception en défense à toute action principale.

Toutefois le droit à l’exception est perpétuel mais l’autre partie peut toujours invoquer la règle adjacente selon laquelle l’exception ne peut être invoquée que pour faire échec à la demande d'exécution d'un acte juridique qui n'a pas encore été exécuté[note 9]'[Jurisprudences 18]. Sur ce point épineux, la doctrine est réservée puisqu’en effet le bail est un contrat à exécution successive donnant lieu, pour chacune des parties, à des prestations qui s'échelonnent dans le temps et qui sont fragmentées[Jurisprudences 19].

A titre d'exemples :

  • le locataire (Avocat) soutient par conclusions tardives que le bail était nul du fait de la différence de 32 m2, soit 30 % de la superficie mentionnée dans le bail, cependant la cour de cassation, relevant que la cour d'appel a souverainement retenu que : cette différence ne pouvait échapper à une personne travaillant quotidiennement dans les lieux, décide que l'action en nullité est prescrite[Jurisprudences 20]'[Jurisprudences 21] ;
  • l'irrecevabilité de l'exception de nullité de l'assignation peut être présentée pour la première fois en cause d'appel, mais non l'exception de nullité de l'assignation, faute d'avoir été soulevée simultanément avec l'exception d'incompétence, conformément à l'article 74 du code de procédure civile[Jurisprudences 22].

Suspension et interruption[modifier | modifier le code]

La prescription n'est pas un acte inéluctable et peut donc être interrompue ou suspendue. En cas d'interruption, un nouveau délai recommence à courir à compter de la date de l'acte interruptif. La suspension est plus rare[note 10].

A titre d'exemples, la fraude du bailleur a pour effet de suspendre la prescription.

Répétition de l'indu (action en)[modifier | modifier le code]

La répétition de l'indu est exclue lorsque les sommes ont été versées en exécution d'une décision de justice devenue irrévocable ; cependant, l'autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des événements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice.

Réputation non écrite[modifier | modifier le code]

Toute clause interdisant la résiliation à l'expiration d'une période triennale est réputée non écrite, en application de l'article L145-15 du code de commerce. Ainsi, la loi a substitué la nullité par le réputé non écrit, Il en résulte nécessairement que les actions visant à contester la validité d’une clause au regard du statut ne seront plus soumises à la prescription biennale.

En principe, l’action tendant à voir déclarer une clause réputée non écrite est imprescriptible, à la différence de l’action en nullité qui est soumise à un délai de prescription biennale.

Par ailleurs, il n’est pas possible, même après la conclusion du contrat, de renoncer au «caractère non écrit» de la clause, celle-ci étant placée hors le champ contractuel.

C’est là une différence essentielle avec la clause nulle qui peut faire l’objet d’une renonciation conventionnelle dès lors que celle-ci intervient une fois que le droit à invoquer la nullité est acquis et que la renonciation est sans équivoque.

Signification par acte extrajudiciaire (Huissier)[modifier | modifier le code]

Lorsque l'huissier de justice indique dans les actes de signification que le domicile a été confirmé par des voisins, l'acte de signification est régulier[Jurisprudences 23].

Substitution de garanties[modifier | modifier le code]

La loi Macron N° 2014-626 du 18 juin 2014 a élargi le champ d'application de la substitution de garantie, mais aussi clarifié la rédaction de l'article L145-16 al.3 du code de commerce qui distingue maintenant la cession (ou l'apport du fonds) de celui des opérations de restructuration de la société locataire qui emportent transmission du droit au bail.

Le texte fait une référence expresse à la saisine du tribunal : « En cas de cession ou dans les cas prévus au deuxième alinéa, si l'obligation de garantie ne peut plus être assurée dans les termes de la convention, le tribunal peut y substituer toutes garanties qu'il juge suffisantes. »

Une substitution de garanties[note 11] peut être demandée au tribunal à l'initiative de l'une ou l'autre partie et aucun délai n'est prévu pour former cette demande[Jurisprudences 24].

La décision qui déciderait de cette substitution s'imposera au cessionnaire qui ne pouvant fournir ladite garantie, verra son bail résilié pour violation grave de l'obligation contractuelle de garantie.

Procédures civiles d'exécution[modifier | modifier le code]

Aucun texte ne permet au juge de l'exécution d'accorder des délais en matière de baux commerciaux, il dispose donc d'un pouvoir discrétionnaire pour refuser d'accorder des délais[Jurisprudences 25]'[note 12]. En revanche, l'octroi d'un délai relève du pouvoir souverain des juges et contraint à une motivation précise.

Privilège du bailleur[modifier | modifier le code]

Pour exercer son privilège[note 13], le bailleur doit procéder au préalable à des mesures conservatoires afin de sauvegarder son droit sur les meubles. Ce privilège lui confère un droit de préférence sur le prix de vente des meubles grevés mail il ne bénéficie pas d'un droit de rétention[note 14].

En application de l'article 511-1 du code des procédures civiles d'exécution, l'autorisation préalable du juge n'est pas nécessaire lorsque le créancier se prévaut d'un titre exécutoire, d'une décision de justice qui n'a pas encore force exécutoire..... ou d'un loyer resté impayé dès lors qu'il résulte d'un contrat écrit de louage d'immeubles (contrat de bail dont bail civil, bail commercial....).

Expulsion des lieux[modifier | modifier le code]

Les règles en matière d'expulsion du preneur à bail figurent aux articles L.411-1 à L.451-1 du Code des procédures civiles d'exécution. Les modalités d'application prévues par le décret 92-755 du 31 juillet 1992 ont été codifiées aux articles R 411-1 et suivants du même Code.

Pour dire que la responsabilité du requérant est engagée sur le fondement de l'article L.111-10 du code des procédures civiles d'exécution, l'arrêt a retenu à tort qu'il avait procédé à l'exécution forcée à ses risques et périls d'un arrêt rendu en matière de référé, constituant un titre exécutoire à titre provisoire n'ayant pas statué au fond, alors que la cassation d'un arrêt exécuté ne peut donner lieu qu'à restitution, peu important qu'il ait été rendu en matière de référé[Jurisprudences 26].

Procédure commerciale[modifier | modifier le code]

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Procédures collectives[modifier | modifier le code]

L’ouverture d’une procédure collective n’est pas sans conséquence sur le Statut puisqu’elle porte atteinte à certaines clauses du bail (résolutoire, solidarité..), expression de la volonté des parties. Deux textes du code de commerce sont principalement concernés, l’article L622-13, I et II, et l’article L622-14 ; le 1er de ces textes vise la poursuite des contrats en général dont le bail, et le second, la résiliation spécifique du bail commercial.

Procédure proprement dite[modifier | modifier le code]

L'ouverture d'une procédure collective n'entraîne pas de facto la résiliation du bail[9]. En effet, le preneur poursuit son activité malgré l'engagement d'une procédure en résiliation par le bailleur; toute clause contraire insérée dans le bail sera réputée non-écrite.

Toute clause qui modifierait les conditions de poursuite d'un contrat en cours en diminuant les droits ou en aggravant les obligations du débiteur du seul fait de l'ouverture de la procédure est interdite[Jurisprudences 27].

Bien évidemment, les loyers doivent être payés en application des clauses du bail avec une différence selon la procédure concernée :

  • conformément aux stipulations contractuelles dans le cadre d'une sauvegarde ;
  • au comptant en cas de redressement ou de liquidation judiciaire.

Quant aux autres conditions du bail, il y a lieu à les observer stricto sensu ; sub exemplis, le respect de la destination, le paiement des charges, les clauses de travaux…

Il convient de préciser que l'administrateur ou le liquidateur ont toujours le pouvoir de résilier le bail sans motifs, surtout lorsqu'ils ne disposent pas des fonds nécessaires pour verser les loyers échus ou à échoir.

Quant au bailleur, il peut demander la résiliation du bail mais il convient d'opérer un distinguo entre la sauvegarde et le redressement, et la liquidation judiciaire.

Sauvegarde[modifier | modifier le code]

Résiliation en matière de sauvegarde et le redressement.

Redressement judiciaire[modifier | modifier le code]

Résiliation en matière de sauvegarde et le redressement.

Liquidation judiciaire[modifier | modifier le code]

Résiliation en matière de liquidation judiciaire.

Extension[modifier | modifier le code]

L’extension de la liquidation judiciaire d’une SARL à une SCI qui lui donne des locaux en location est justifiée par l’existence de relations financières anormales entre elles.

A titre d'exemples :

  • en cas de hausse anormale du loyer[Jurisprudences 28] ;
  • en cas de réduction de la surface louée sans modification du loyer[Jurisprudences 29] ;
  • en l’absence de recouvrement de loyers impayés sans contrepartie.

Acteurs de la procédure[modifier | modifier le code]

Avocat[modifier | modifier le code]

Sur la question de la convention d'honoraires, l'avocat qui a participé à la négociation entre la société et son bailleur pour mettre fin à leur litige, a droit à un honoraire de résultat, malgré l'absence de convention écrite, lorsque la société, donnant suite à deux lettres de l'avocat relatives à sa rémunération, a proposé le paiement d'un honoraire de résultat ; il s'infère de ces éléments factuels, l'existence d'une convention sur le principe d'un tel honoraire, nonobstant un désaccord sur son montant qui doit conduire le juge de l'honoraire à l'apprécier[Jurisprudences 30].

Mandataire judiciaire[modifier | modifier le code]

Juge commissaire[modifier | modifier le code]

Étant précisé que l’administrateur ou le liquidateur judiciaire peut décider de résilier le bail en informant le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. La résiliation intervient alors à la date de réception de la lettre, sans qu’il soit nécessaire de solliciter l’autorisation du juge-commissaire.

Constatation de la résiliation du bail[modifier | modifier le code]

A l'expiration d'un délai de trois mois, l'action en résiliation peut être engagée par le bailleur. Ledit délai de 3 mois court à compter du jugement d'ouverture de la procédure collective[note 15], nonobstant un jugement de liquidation ultérieur[Jurisprudences 31]. Il convient d'entendre ce délai comme s'appliquant à la délivrance de l'assignation, rien n'interdit donc au bailleur de délivrer un commandement de payer à l'intérieur dudit délai[Jurisprudences 32].

Le Juge commissaire dispose de pouvoirs propres pour constater la résiliation du bail ainsi que sa date, mais il ne peut ni ordonner l’expulsion ni condamner, même à titre provisionnel, au paiement d’un indemnité d’occupation. L’assignation en référés devant le Tribunal de grande instance en expulsion devra obligatoirement suivre l’ordonnance du juge commissaire afin d'obtenir le paiement des indemnités mais surtout le titre d'expulsion.

L'ordonnance en constatation du juge-commissaire peut faire l'objet d'un recours, mais lorsque celle-ci autorisant la vente de gré à gré d'un actif du débiteur (droit au bail) n'a fait l'objet d'aucun recours et donc a acquis force de chose jugée, le cessionnaire, qui ne peut être tenu que dans les termes de son offre, peut néanmoins refuser de signer l'acte de vente, en invoquant un motif légitime, tiré de la non-réalisation des conditions dont il avait pu assortir son offre[Jurisprudences 33].

Désignation d'un technicien[modifier | modifier le code]

Dans la situation d'une action en constatation de résiliation suite à un commandement de faire[note 16], et en application de l'article L621-9 du code de commerce, lorsque la désignation d'un technicien est nécessaire, le juge-commissaire peut y procéder en vue d'une mission qu'il détermine.Toutefois, la mission confiée en vertu de l'alinéa 2 de ce texte, n'est pas une expertise judiciaire relevant du code de procédure civile mais il conviendra a minima de respecter un minimum de contradictoire[Jurisprudences 34] ; la Haute Cour a décidé que ce texte ne méconnaissait pas le principe du contradictoire[Jurisprudences 35].

Certes, si le rapport du technicien n’a pas à être établi contradictoirement[Jurisprudences 36], ll convient qu'il le soit dans l'hypothèse où il viendrait à être utilisé dans une instance ultérieure[Jurisprudences 37]'[note 17].

L'article L811-1 du code de commerce prévoit que l'administrateur judiciaire est tenu de rétribuer sur sa rémunération le tiers auquel il a confié, sur autorisation du président du tribunal, tout ou partie des tâches lui incombant personnellement.

A titre d'exemples :

  • ce texte n'est pas applicable lorsque le juge-commissaire désigne un technicien en application de l'article L.621-9 du code de commerce, fût-ce à la requête de l'administrateur, la rémunération du technicien ainsi désigné incombant alors à la procédure collective[Jurisprudences 38].

Procédure administrative[modifier | modifier le code]

Recours à la force publique[modifier | modifier le code]

Faute d'une autorisation de recours à la force publique, le bailleur n'aura comme recours que de mettre en cause la responsabilité de l'État.

A titre d'exemples :

  • suite à la résiliation du bail par ordonnance de référés rendue par le tribunal de grande instance, le refus du preneur de quitter les lieux a contraint le bailleur à demander au juge des référés du tribunal administratif sur le fondement de l'article L521-2 du code de justice administrative, d'enjoindre au préfet de lui accorder le concours de la force publique en vue de l'exécution d'une décision de justice ordonnant l'expulsion de la société preneuse des locaux commerciaux qu'elle occupe illicitement. Par ordonnance, le juge des référés du tribunal administratif a rejeté sa demande. Le Conseil d’état a ordonné au préfet de prendre toutes mesures nécessaires afin de procéder à l'expulsion et l’a condamné, en cas d'inexécution de cette injonction au terme du délai, à une astreinte de 250 euros par jour de retard[10].

Responsabilité de l'état[modifier | modifier le code]

En règle générale, elle n'est engagée qu'au terme du délai de deux mois après réquisition de la force publique ; l'écoulement de ce délai fera naître une décision implicite de rejet de ladite demande.

A titre d'exemples :

  • Les propriétaires ne peuvent prétendre à une indemnité au titre de charges qui leur incombaient légalement, telles que la taxe foncière, alors même que le bail prévoyait qu’elles leur seraient remboursées par le locataire ; de même pour le préjudice moral ; le préjudice de jouissance fera l'objet d'une indemnisation[note 18]'[11].

Article principal et articles détaillés[modifier | modifier le code]

Article principal : Bail commercial (droit français).

Notes et références[modifier | modifier le code]

Notes[modifier | modifier le code]

  1. compétence du juge des loyers
  2. Que l'acte soit atteint d'une cause de nullité relative ou absolue.
  3. Cette demande est donc irrecevable comme nouvelle en appel.
  4. Ce texte est applicable à la date à laquelle la cour statue puisque la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisés.
  5. Il doit donc payer les loyers sous peine de résiliation et ne pourra demander le renouvellement de son bail faute de remplir la condition légale d'exploitation.
  6. L' exception de nullité soumise aux règles régissant les exceptions de procédure et en particulier à l'article 74 du code de procédure civile et selon lequel ce moyen doit être soulevé devant le premier juge.
  7. On parle alors de la prescription biennale.
  8. Arrêt rendu sur renvoi après cassation 8 avril 2010 Pourvoi 09-11159.
  9. Le preneur ou le bailleur qui aura exécuté le bail ne peut donc pas en invoquer la nullité par voie d'exception.
  10. Le décompte du délai est temporairement interrompu, et reprend après.
  11. La substitution de garanties est une simple faculté pour les juges.
  12. Ce qui permet au Magistrat de rendre une décision sans avoir à la motiver.
  13. en tant que privilège spécial mobilier, il prime, en principe, les privilèges généraux sur les meubles.....mais il est primé par le privilège du créancier nanti sur le fonds de commerce
  14. L'ouverture d'une procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire) à l'encontre du preneur modifie le rang de ce privilège .
  15. Dans l'hypothèse de la conversion d'une procédure de redressement judiciaire en liquidation judiciaire, le point de départ de ce délai « est soit la date du jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire lorsque celle-ci est prononcée immédiatement, soit celle du jugement d'ouverture de sauvegarde ou de redressement judiciaire en cas de conversion de la procédure en liquidation judiciaire.
  16. remise en état des lieux loués, exécution de travaux prescrits par une clause spécifique...
  17. action en responsabilité ou autre
  18. En fonction de la valeur locative du bien.

Références[modifier | modifier le code]

  1. « Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial | Legifrance », sur www.legifrance.gouv.fr (consulté le 17 avril 2019)
  2. Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 janvier 2015, Pourvoi 13-24269, Cour d'appel de Poitiers 5 juillet 2013
  3. « ratio - Dictionnaire Gaffiot français-latin - Page 1314 », sur www.lexilogos.com (consulté le 20 mars 2019)
  4. Assemblée plénière, Cour de cassation, 27 février 2009, Pourvoi 07-19841, publication P.B.R.I
  5. Cour d'appel d'Orléans, 4 avril 2019, 18/008071 (lire en ligne)
  6. Sanz de Alba Pierre, Sur quelques aspects de l'équité,, Aix en Provence, Thèse de doctorat, Droit privé, Aix-Marseille, , 386 f°. p.
  7. "la prescription est une ressource criminelle" » cf. recueil Jouanneau in adages No 1521
  8. Jouanneau (A.) et Jouanneau (A.), « Jouanneau (A.). Recueil de maximes et citations latines à l'usage du monde judiciaire, Paris, Annales des justices de paix, 1912, 547 p; 2e éd., 1924, 547 p. », sur https://criminocorpus.org, (consulté le 13 mars 2019)
  9. Articles L.622-13, I-al.1 pour la sauvegarde ; L.631-14, al.1 pour le redressement judiciaire ; L 641-11-1, I-al.1 pour la liquidation judiciaire ; principe réaffirmé par l'article L.145-45 du même code
  10. Conseil d’état, 4e et 5e chambres réunies, 1er juin 2017, Requête 406103
  11. Conseil d'État, 5ème chambre, 08/07/2019, 420287, Inédit au recueil Lebon (lire en ligne)

Jurisprudences de la Cour de cassation (Arrêts publiés et inédits)[modifier | modifier le code]

  1. Cour de cassation,13 juillet 2010, 09-15409 (lire en ligne)
  2. Cour de cassation, 4 février 2014, 12-13653 (lire en ligne)
  3. Cour de cassation, 6 juin 2019, 18-14753 (lire en ligne)
  4. Cour de cassation, 30 mars 2017, 16-10366 (lire en ligne)
  5. Cour de cassation, 23 mai 2012, 11-14456 (lire en ligne)
  6. Cour de cassation, 21 février 2019, 18-10453 (lire en ligne)
  7. Cour de cassation,1 février 2011, 10-11017 (lire en ligne)
  8. Cour de cassation, 31 mars 2016, 14-28211 (lire en ligne)
  9. Cour de cassation, 29 novembre 2018, 17-24715 (lire en ligne)
  10. Cour de cassation, 18 janvier 2018, 16-27678 (lire en ligne)
  11. Cour de Cassation, 10 mars 2004, 02-16548 (lire en ligne)
  12. Cour de cassation, 24 janvier 2019, 17-27106 (lire en ligne)
  13. Cour de cassation, 9 novembre 2017, 16-23120 (lire en ligne)
  14. Cour de cassation, 7 février 2019, 17-31807 (lire en ligne)
  15. Cour de cassation, 8 octobre 2015, 14-18881 (lire en ligne)
  16. Cour de cassation, 14 mars 2019, 18-11260 (lire en ligne)
  17. Cour de cassation, 8 octobre 2015, 14-18881 (lire en ligne)
  18. Cour de cassation, 13 mai 2014, 12-28013 12-28.654 (lire en ligne)
  19. Cour de Cassation, 4 octobre 2000, 98-22379 (lire en ligne)
  20. Cour de cassation, 24 janvier 2019, 17-27895 (lire en ligne)
  21. Cour de cassation, 24 janvier 2019, 17-27895 (lire en ligne)
  22. Cour de Cassation, 13 mai 2004, 02-10534 (lire en ligne)
  23. Cour de cassation, 5 avril 2018, 17-14308 (lire en ligne)
  24. Cour de cassation, 15 septembre 2010, 09-14519 (lire en ligne)
  25. Cour de Cassation, 29 octobre 2002, 00-12703 (lire en ligne)
  26. Cour de cassation, 31 janvier 2019, 17-28605 (lire en ligne)
  27. Cour de cassation, 14 janvier 2014, 12-22909 (lire en ligne)
  28. Cour de cassation,12 juillet 2017, 16-10542 (lire en ligne)
  29. Cour de cassation, 16 janvier 2019, 17-20725 (lire en ligne)
  30. Cour de cassation, 17 janvier 2019, 18-10198 (lire en ligne)
  31. Cour de cassation, 19 février 2013, 12-13662 (lire en ligne)
  32. Cour de Cassation, 2 février 1999, 95-21625 (lire en ligne)
  33. Cour de cassation, 17 octobre 2018, 16-25521 (lire en ligne)
  34. Cour de cassation, 22 mars 2016, 14-19915 (lire en ligne)
  35. Cour de cassation, 1 février 2011, 10-40057 (lire en ligne)
  36. Cour de cassation, 16 mars 2010, 09-12008 (lire en ligne)
  37. Cour de Cassation, 8 octobre 2003, 01-00667 (lire en ligne)
  38. Cour de cassation, 13 décembre 2017, 16-15962 (lire en ligne)