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Akelius Residential Property AB
Création	1994
Fondateurs	Roger Akelius
Forme juridique	Société européenne
Siège social	Danderyd (Suède)
Direction	Pål Ahlsén
Activité	Immobilier
Effectif	876
Site web	akelius.com
Chiffre d'affaires	4,122 Mio. SEK

Akelius Residential Property AB (nommée Akelius Realigheter jusqu'au printemps 2014) est une société suédoise d'immobilier.

Fondée en 1994 par le milliardaire Roger Akelius, dont les fonds sont gérés aux Bahamas, elle opère aujourd'hui en Suède, au Danemark, en Allemagne, en Angleterre, au Canada, aux États-Unis et en France. Avec un portefeuille d'environ 50.000 appartements, dont plus de 20.000 en Allemagne, elle est l'une des plus grandes sociétés immobilières en Europe.

La société, soupçonnée par divers observateurs de pratiquer l'évasion fiscale, est souvent critiquée pour son business model basé sur la "rénoviction" - pratique qui consiste à acheter des bâtiments anciens, à y effectuer de longs travaux pour les faire monter de gamme, à répéter ces mêmes travaux à intervalle régulier pour augmenter continuellement le loyer des logements, tout en négligeant sa relation avec les locataires. En 2020, Leilani Farha, rapporteuse spéciale de l'ONU sur le droit au logement décrivait ainsi le modèle économique de la société comme « motivé par la volonté de maximiser les profits [en créant] un environnement hostile pour ses locataires - par une forte détérioration des conditions de vie, des loyers plus hauts et un risque accru ou une menace d'expulsion. »

Histoire

La société acquière ses premières propriétés en 1994 en Suède, à Helsingborg, Göteborg et Trollhättan. Elle achète Drott AB en 2001, pour la somme de 3,7 millions de couronnes suédoises. Après être entré sur le marché allemand en 2006, le groupe créé deux ans plus tard l'Akelius Business School. Elle acquière ses premiers biens immobiliers à Toronto et à Londres en 2011, par des sociétés sœurs. L'entrée dans le marché français et anglais a lieu 3 ans plus tard, en 2014. En 2015, la société acquiert ses premières propriétés aux États-Unis. Elle achète ses premières résidences à Copenhague en 2016.

En 2017, la valeur des propriétés atteint environ 11 milliards d'euros. Ils sont principalement situés dans des métropoles telles que Berlin, Hambourg, Londres, Paris, New York, Toronto, Montréal, Stockholm et Copenhague. Le business model est axé sur l'achat d'appartements à grande échelle dans de agglomérations, puis de rénover chaque logement à chaque changement de locataire afin de les proposer à nouveau sur le marché immobilier à des prix plus élevés. .

Sur son site internet, Akelius dit investir de façon importante dans son parc locatif. L’entreprise soutient qu’elle en rénove environ 4000 par année, au coût de plus de 290 millions de dollars.

=== Architecture de la société ==+

Les biens immobiliers appartiennent à la société mère suédoise Akelius Residential Property AB, détenue par divers actionnaires : Akelius Apartments Ltd, qui compte pour 80% des actions environ, Giannis Beta Ltd, qui en détient environ 5%, et Xange Holding Ltd, qui en détient environ 10%. Ces sociétés sont localisées à Chypre. Les 5% restants sont des actions qui peuvent être librement acquises (au prix de 1,58 euro au 26 avril 2021).

Le principal actionnaire, Akelius Apartments Ltd, est la propriété exclusive de la Fondation Akelius, installée aux Bahamas, qui est réputé pour être un paradis fiscal. Les deux autres sociétés chypriotes possèdent également des fondations aux Bahamas : la Grandfather Roger Foundation et la Hugo Research Foundation.

Pour Christoph Trautvetter, expert immobilier du Tax Justice Network, la structure d'Akelius « est exceptionnellement confuse et optimisée pour l'évasion fiscale ».

Relations avec les locataires

De nombreux articles de presse de différent pays mentionnent des relations très dégradées entre la société et ses locataires.

Des travaux de rénovation de longue durée jugés inutiles

Le business model d'Akelius consiste à acheter des immeubles anciens, à y effectuer des travaux de rénovation essentiellement esthétiques afin de les faire monter en gamme et d'augmenter les loyers, tout en négligeant les réparations nécessaires à la maintenance et à l'usage ordinaire des logements. Alors que les balcons de la propriétés peuvent être remplacés, le service des ordures, l'accès des locataires à l'eau et à l'électricité, le remplacement des ampoules, les peintures écaillées ou la réparation des électroménagers fournis avec la location peuvent être négligés.

En 2015, les résidents de la résidence de Parkdale, à Toronto, se plaignent de l'augmentation de leurs loyers justifiés par la société par de petits travaux dans les parties communes, alors que l'état de leurs appartements se dégradait. 35 locataires accusant la société de procéder à des travaux afin de les chasser peu à peu de leurs logements, tout en négligeant des opérations urgentes (collecte des déchets irrégulière, invasion d'animaux ravageurs, absence d'eau dans les toilettes, écoulement d'eaux usées dans une salle de bain) obtiendront finalement d'elle 1428 dollars chacun.

En 2018, Montréal Gazette rapporte le ras-le-bol des habitants de la résidence d'Outremont à la suite de coupures de chauffage durant deux semaines pour des travaux de rénovation. Les inspecteurs de la ville ordonneront l'arrêt de travaux dans la résidence, constatant que la société ne possédait pas l'autorisation pour tous les chantiers (alors qu'un responsable de la société affirmait le contraire quelques jours plus tôt aux locataires). Les locataires se sont également inquiétés de la manière dont les ouvriers traitait du désamiantage - la société ayant refusé de montrer aux locataires les résultats du test opéré par la Commission des normes, de l’équité, de la santé et de la sécurité du travail.

Dans un article de Mediapart consacré à la société, des locataires parisiens se plaignent de nuisances continues : sacs de gravats entassés dans les parties communes, échafaudages en place depuis plus d'un an, graves problèmes d'humidité traités superficiellement, problèmes d'isolation thermique, interphone en panne, toiture délabrée, éclairage des parties communes défectueux, etc.

Pour Leilani Farha, rapporteuse spéciale des Nations unies sur le logement convenable, "ces rénovations permettent à Akelius de facturer des loyers sensiblement plus élevés aux nouveaux locataires et aux locataires existants, ce qui lui permet de contourner les réglementations en matière de contrôle des loyers permettant ainsi des augmentations de loyer (...) lorsque des travaux de modernisation sont entrepris."

Si la société se défend de ne jamais "chasser" ses locataires, la fréquence et la longueur des travaux opérés dans les immeubles, ainsi que l'augmentation constante des loyers, favoriseraient néanmoins le turn-over des occupants.

Une communication jugée difficile

En cas de problème, il serait souvent difficile, voire parfois impossible, de communiquer avec la société. Interrogée par Médiapart, une locataire parisienne avance que « la tactique d’Akelius, c’est d’user les gens en ne faisant rien. Ils sont injoignables. Depuis 2017, nous avons changé neuf fois d’interlocuteur, ceux qu’ils appellent les property managers. On laisse des messages, personne ne répond ». Une autre déclarent : «  Ils m’ont accusée de mentir, de les harceler  ».

Dans plusieurs cas, les locataires ont demandé aux journalistes venus les interroger de ne pas publier leurs noms, de peur de faire l'objet de représailles de la société Akelius.

Selon les témoins interrogés par Médiapart, les locataires un peu trop véhéments feraient l'objet de « menaces à peine voilées de la part d'Akelius ».

Des locataires auraient été expulsés pour quelques jours de retard seulement dans le paiement des loyers.

Des prix largement supérieurs à ceux du marché

Selon une enquête menée à l'automne 2019, 73,9% des offres d'Akelius dépassaient les 15 euros le mètre carré alors que le prix moyen du marché berlinois s'élève à 9,33 le mètre carré.

A Paris, les travaux opérés dans les logements ou la mise en valeur de caractéristiques "exceptionnelles" permettraient de contourner l’encadrement des loyers, réintroduit depuis 2019. Pour la société, certains de ses appartements parisiens peuvent ainsi "bénéficier d’un complément de loyer du fait de leurs caractéristiques exceptionnelles par rapport aux logements voisins.  »

Parc immobilier

France

En Île de France, la société possède des biens à Clichy. Akelius achète 200 appartements à Paris en 2015, principalement dans l'ouest de la capitale.

Canada

La société entre sur le marché canadien en 2011, à Toronto. Elle fait sa première acquisition à Montréal en 2014. Elle possède aujourd'hui 8 propriétés à Westmount, Verdun et Saint-Lambert, auxquels s'ajoutent des quatre propriétés achetées en 2016 dans le centre-ville, près de l’Université McGill, pour 120 millions de dollars. . La société revend plus d'une douzaine d'immeubles situés dans la région du grand Toronto en 2019. Les actifs de la société sont estimés en 2017 à plus de 462 millions de dollars à Montréal et à plus d’un milliard de dollars à Toronto.

Suède

En Suède, la société possède environ 6 000 logements dans la région de Stockholm (400 à Skogås, 200 à Jakobsberg centre, 600 à Västerhaninge, 500 à Åkersberga, 900 à Salem, 200 à Solna, 1000 à Täby, 800 à Tyresö, 300 à Vaxholm et 1200 dans la ville de Stockholm). Akelius possède également trois immeubles commerciaux à Eskilstuna. Entre 2015 et 2018, la société a vendu pour plus de 20 milliards de dollars des propriétés situées dans des zones suburbaines. La société souhaite en effet se concentrer sur les centre-villes et les zones situés à moins de 10 kilomètres des centre-villes, en Suède comme dans les autres pays où elle opère.

Allemagne

Akelius acquière ses premiers logements à Hambourg en 2006. En 2019, la société investit 30 millions d'euros à Hambourg (4350 appartements pour 149 résidences au sein de 39 districts de la ville dont St. Pauli et St. Georg). La société compte créer 120 nouveaux appartements dans les prochaines années, pour 30 millions d'euros. En 2019, la société vend 2 839 appartements en Allemagne à Deutsche Wohnen pour 685 millions d'euros. 1 753 de ces appartements sont situés dans la région métropolitaine Rhein-Ruhr, à Cologne et Düsseldorf, et 1 086 dans la région métropolitaine Francfort-Rhin, à Francfort, Wiesbaden et Mayence.

Akelius possède entre 14.000 et 20.000 logements à Berlin, selon les sources, acquis à partir de 2006. Divers collectifs d'habitants l'accusent de précipiter la gentrification de la ville, via la hausse des loyers. Avec l'encadrement provisoire des loyers en vigueur dans la capitale allemande à l'hiver 2021, la société a revendu plusieurs de ses biens ou n'offrent plus que que des baux à durée déterminée pour les nouveaux locataires. Une fois décrétée l’annulation rétroactive de l’encadrement des loyers, les locataires ont du régler les arriérés de loyer consécutifs à cette décision.

Prix

A Toronto, l'écart global entre les loyers moyens et les loyers actuels d'Akelius étaient proches, en 2017, de 46%.

Direction

L'actionnaire majoritaire, à 85 %, d'Akelius Residential Property AB est la Fondation Akelius. Elle appartient au fondateur de la société, Roger Akelius.

Chiffre d'affaires et salariés

La société génère des revenus locatifs annuels d'environ 500 millions d'euros. Les employés sont formés au sein de la "Akelius Business School" de l'entreprise. / La société loue 50 400 appartements dans le monde et possède des immeubles pour 12,4 milliards d'euros. /

Akelius est aujourd'hui la plus grande société immobilière suédoise cotée en bourse, avec 17.000 actionnaires. La société vise à augmenter sa cote de crédit de BBB à BBB +. Le ratio prêts/valeur passera ainsi de 44% à moins de 40% à partir de 2020.

En 2019, Akelius annonce un bénéfice de 197 millions d'euros pour le premier trimestre. Les revenus locatifs se sont élevés à 129 millions d’euros, soit une augmentation de 2,8% pour des biens comparables. Akelius possède un total de 50 788 appartements, dont 44% environ ont été rénovés. Le taux de vacance est de 1,2%. L'excédent d'exploitation s'est élevé à 65 millions d'euros, soit une augmentation de 0,2% pour des biens comparables. La valeur de ces biens immobiliers s’élèvent à 192 millions d’euros.

"En raison du grand nombre d'appartements en cours de rénovation ou de reconstruction, notre taux d'inoccupation est en moyenne de 9,4%", déclare Pål Ahlsén, PDG d'Akelius Residential Property, en 2019. Il a été noté que le taux de vacance résultant du réaménagement et de la modernisation atteignait près de 50% à Paris et 22% à Londres, par exemple..

Au cours des dix dernières années, le solde des dividendes et de la distribution des actions s’est élevé à 750 millions d’euros.

Weblinks

• Website der deutschen Tochtergesellschaft Akelius GmbH
• Akelius Residential Property AB – ein Wohnungs-unternehmen mit globalem Investmentfokus: Auswirkungen des Geschäftsmodells auf die Gentrifizierungsprozesse in den Metropolen, Jahrestagung des AK Geographische Wohnungsmarktforschung 2017 in Esch/Belval 15. September 2017
• Historie von Akelius (1974 bis 2011), akelius.se (auf Schwedisch), im Internet Archive

Les différents types de pollution

Pollution sonore

Longtemps vu comme une simple question de confort, l'exposition au bruit est désormais perçu comme un risque important pour la santé. En créant du stress, des insomnies et des anxiétés, le bruit créerait des difficultés d’attention, de concentration et de mémoire, augmenterait les risques cardio-vasculaires, induirait une perte de productivité au travail, engendrait une augmentation des accidents, favoriserait l'obésité et le diabète ainsi que divers troubles rénaux, gastriques et intestinaux, musculo-tendineux ou encore mentaux.

Selon une étude de 2017 réalisée par l'entreprise allemande Mimi Hearing Technologies GmbH, Paris figure à la 9e place des 10 villes les plus bruyantes au monde (derrière Pékin et Mexico), et à la 2e place des villes les plus bruyantes d'Europe (derrière Barcelone). Dans une étude de 2015 menée par GfK Eurisko pour Amplifon, Paris se classait également à la 2e place des villes les plus bruyantes d'Europe, mais cette fois derrière Naples. 42% des Parisiens interrogés considèrent que la circulation routière est la principale source de nuisance sonore dans leur ville, devant les conversations trop fortes (40%) et les transports publics (30%). La circulation des deux-roues seraient particulièrement visés par les Parisiens.

Circulation

Selon un indicateur français, 230.000 Parisiens (soit 11% de la population) sont en situation de dépassements des valeurs limites sur les bruits des transports routiers (11%) voire ferrés. Selon les normes de l’OMS, le chiffre plus élevé : seulement 14% des Parisiens vivent dans un environnement en dessous des objectifs de qualité de l’OMS. En combinant les deux indicateurs, il apparaît que 4 Parisiens sur 5 subiraient donc une situation fortement ou moyennement critique à l'égard du bruit. Didier Gonzales, Président de Bruitparif et maire de Villeneuve-le-Roi, résume la situation : «  2.24 millions de Franciliens sont exposés à un seuil dépassant la limite sonore "acceptable". 1.7 millions pour la route, 420 000 pour l'aérien, et 100 000 pour le ferroviaire. Pour chaque individu, ce sont 7 mois de bonne santé qui sont perdus, au global il s'agit de 75 000 années de bonne santé perdues par an. Avec un coût qui a été estimé à 3.9 milliards d'euros. ».

Selon l’indicateur Lden (Level day evening night), les quartiers les plus bruyants de Paris seraient situés autour du périphérique, aux abords des portes, sur l'axe Champs-Élysées-Rivoli-Nation-Porte de Vincennes, aux abords des gares, de la place d'Italie, de la place de la République et encore de la place de la Bastille (entre autres). A l'inverse, le cœur des bois de Vincennes et de Boulogne, le Parc Martin-Luther-King, le cimetière du Père Lachaise, le jardin du Luxembourg, le Champ-de-Mars et le Jardin des plantes figurent parmi les endroits les plus calmes de Paris.

La fermeture de la voie Georges-Pompidou aurait également engendré une augmentation des nuisances sonores par un «  doublement de l'énergie sonore sur les quais hauts la nuit », selon Fanny Mietlicki, directrice de Bruitparif.

Selon le site de la Mairie de Paris, l'environnement sonore de la capitale serait en amélioration grâce à la baisse de la vitesse limite du boulevard périphérique à 70 km/h, l’augmentation du linéaire de voies à 30 km/h et la diminution globale du trafic routier à Paris. Un plan de prévention du bruit dans l'environnement (PPBE) a été mis en place en 2015 par la mairie de Paris. « D'ici à 2020, 30 % du périphérique sera couvert d'un bitume qui absorbe le bruit », déclare en 2017 Célia Blauel, adjointe écologiste à l'environnement.

Klaxons et sirènes

Alors que l'usage des avertisseurs sonores est interdit en agglomération sous peine d'une amende, sauf en cas de danger imminent et donc d'absolue nécessité, et que l'usage des avertisseurs réservés aux véhicules d'urgence est interdit entre 22 heures et 7 heures du matin dans la capitale, les klaxons sont omniprésents à Paris. Selon les calculs d'une militant d'une association de quartier interrogé par Le Parisien en 2002, un milliard de coups de klaxons retentirait dans la ville au cours d'une seule année. Or, seuls 823 PV ont été dressé en 2002 pour cette nuisance.

En 2017, Michel Delpuech, le préfet de police de Paris, transmet une circulaire rappelant les « règles d’usages des avertisseurs sonores “deux tons” », c'est-à-dire les sirènes de la police, des ambulances ou des pompiers, au motif que leur usage ne se justifierait pas toujours. « Les riverains se plaignent des nuisances provoquées et du climat anxiogène entretenu par le recours très étendu à ces dispositifs », explique-t-il, ajoutant que « l’usage de ces équipements, pour être crédible, doit être justifié ». Le syndicat Alliance réfutera l'idée selon laquelle les policiers commettraient des abus en la matière.

Habitats et infrastructures

Pour Christian Hugonnet, président de la Semaine du son, « Paris connaît plein d'incohérences acoustiques », avec des bâtiments et infrastructures faits de béton ou de pierre, où le « son rebondit et s'amplifie". Paris serait donc à la traîne dans l'utilisation de matériaux anti-bruits, comme a pu le faire Tokyo. Hugonnet cite en exemple la rénovation de la place de la République en 2013, recouverte d'une vaste dalle de béton (« une catastrophe sur le plan des nuisances sonores » , « un générateur de bruit car la pierre lisse réfléchit tous les sons »).

Les logements parisiens sont également connus pour être mal isolés. Les constructions du Marais sont réputés « parmi les plus fragiles parce que leur ossature en bois diffuse le bruit, et que les murs manquent singulièrement d'épaisseur » tandis que les immeubles haussmanniens, plus récents, « ont une réputation médiocre du point de vue acoustique ». Les meilleurs étages sont les deux premiers, car les murs et les planchers y sont plus épais, mais on y souffrirait davantage du bruit extérieur; aux autres étages, la faible épaisseur des murs et l'accumulation de cheminées favorisent la diffusion du son. Les bruits d'impacts (bruits de pas, de chocs, de déplacements, de canalisations) y posent davantage souci que les bruits aériens (discussions, télé, musique). La qualité de la découpe en plusieurs appartements des étages dans les bâtiments haussmanniens posent également problème. En 2016, la cour d’appel de Paris, dans une querelle de voisinage, entérine la spécificité du logement parisien en jugeant que « la vie dans un immeuble d’habitation collectif parisien suppose de supporter les contraintes inhérentes à la vie en commun et une tolérance accrue aux bruits de voisinage ».