Bien immobilier

Un article de Wikipédia, l'encyclopédie libre.
(Redirigé depuis Immobilier)
Quartier La Défense à Paris en 2008

Un bien immobilier est un bien composé:

  • d'un fonds de terre;
  • de construction(s), notamment:
    • bâtiments, incluant tout mobilier incorporé à l'immeuble assurant son utilité (ex.: système de climatisation, luminaire, fournaise, aspirateur central, stores vénitiens/rideaux...);
    • ouvrages à caractère permanent qui s'y trouvent et tout ce qui en fait partie intégrante, tels une tour de communication, pylône électrique, infrastructures de services urbains (ex.: aqueduc, égout pluvial, égout sanitaire...), route privée;
  • de ses ressources naturelles telles que les végétaux, les minéraux ou l'eau, tant qu'ils ne sont pas séparés ou extraits du fonds.[1],[2],[3]

Un bien immobilier diffère des biens personnels, lesquels ne sont pas attachées en permanence au fonds de terre, comme les véhicules, les bateaux, les bijoux, les meubles, les outils et le roulant d'une ferme agricole.

Droit immobilier[modifier | modifier le code]

En droit immobilier, il existe quatre sortes d'immeubles:

  • par nature (ex.: fonds de terre, construction ou ouvrage),
  • par attache ou réunion (ex.: luminaires, système de climatisation),
  • par l'objet dont:
    • le droit réel (ex.: hypothèque immobilière, l'emphythéose, la servitude ou la propriété de ces droits);
    • les actions (ex.: recours judiciaire concernant la reconnaissance, la protection et le libre exercice d'un droit réel immobilier tels la prise en paiement, la cession de droit, l'action en bornage, recours possessoires visant à obtenir la possession d'un immeuble),
  • par la loi (ex.: différentes lois déterminant des droits de mutation, la fiscalité foncière et certaines règles fiscales déterminant des biens meubles comme étant un bien immeuble)[4].

Les biens immeubles sont définis:

La propriété immobilière est composé fondamentalement d'un terrain. Il peut être non habité (ex.: érème) ou habité (ex.: anthropisé (écoumène)), construit ou non.

Fonds de terre[modifier | modifier le code]

Vue aérienne et cadastrale de la zone entourant le parc des Semis à Longueuil (Québec, Canada).

Le fonds de terre se caractérise par un cadastre (état de la propriété foncière d'un territoire) ou par un territoire non organisé. Il est lié à:

  • des droits fonciers (ex.: titres de propriété, titres miniers, titres hypothécaires, droits d'usage ou d'exploitation...) et des droits tréfonciers lorsqu'il existe un droit superficiaire (ex.: immeuble construit comportant une autre construction au-dessus du premier bâtiment);
  • sa localisation (ex.: localisation géographique, désigné dans un territoire géographique, dans un schéma d'aménagement, dans un plan d'urbanisme, dans un zonage);
  • la nature de son sol (voir: la pédologie ou la géologie);
  • son usage réelle ou potentielle aux fins d'exploitation industrielle et commerciale (ex.: agricole, minière, entreposage, stationnement), activités récréotouristiques ou sans vocation propre. Le terrain peut être zonée, réglementée, ou loti pour du développement éventuel (ex.: résidentiel).

Construction[modifier | modifier le code]

Le terme "construction" se réfère à:

  • l'action de construire: assemblage d'éléments,
  • un ouvrage (un bâti) fixe et pérenne,
  • un secteur d'activités économiques.

Le bâti sur un terrain peut être, notamment:

  • un bâtiment lorsqu'il a un usage d'habitat qu'il soit résidentiel ou commercial (ex.: agricole, de détails, bureaux, industriel ou institutionnel);
  • une infrastructure ou une structure lorsqu'il s'agit de bâtis n'ayant pas un usage d'habitat.

La construction d'un bâtiment ou d'une infrastructure requiert généralement:

  • des ressources humaines, financières, matérielles, naturelles, informationnelles, des outils et de l'énergie;
  • de l'organisation du travail;
  • des droits de construire (ex.: licence, permis, règlementation, autorisation), le cas échéant.

Le bâti se caractérise notamment par:

  • sa nature propre (ex.: structure, enveloppe et matériaux utilisés),
  • son usage (ex.: usage mixte),
  • sa localisation (ex.: urbain, rural, villégiature),
  • sa nature économique et de droit (ex.: mode de détention),
  • sa pérennité (ex.: construction temporaire).

Le bâti a une dépendance à la nature géologique et pédologique du site.

Type de constructions (bâtiment ou infrastructure)[modifier | modifier le code]

Un bien immobilier (maison) à Flax Bourton (en), en Angleterre.

Les principaux types de construction sont:

  • résidentielle:
    • unifamilial: résidence principal ou chalet; maison mobile;
    • multifamilial: multi-plex (ex.: duplex, triplex) et multi-logement (sans ou avec services, tel résidence pour aînés, centre d'hébergement de soins de longue durée (CHSLD), hôtel) en copropriété, locatif ou social;
  • commerciale: de détail, de bureaux, centre de loisirs et de sports (ex.: cinéma, colonie de vacances, centre d'entrainement physique);
  • industrielle légère (ex.: atelier de réparation d'autos ou d'usinage, bâtiment industriel occupé par plusieurs petites entreprises) ou lourde (grossiste, manufacturier, entreposage, fonderie);
  • de travaux publics (TP): route, viaduc, pont, infrastructure publique (ex.: parc, pergola, vespasienne, monument, piscine publique, centre municipal de loisirs, installations olympiques);
  • institutionnelle: hôpital, aérogare, gare, palais de justice, mairie, édifice à vocation religieuse, etc.

Vente[modifier | modifier le code]

Un bien immobilier peut être mis en vente par son propriétaire. Le régime fiscal d'imposition dépend de la qualité du vendeur (personne physique, personne morale, résident fiscal français, non résident…) et de la nature du bien (résidence principale, bien locatif…).

La vente s'effectue sur une période d'au moins 3 mois et passe par un certain nombre d'étapes obligatoires comme le compromis de vente (qui peut être rédigé par un agent immobilier ou directement par un notaire) , puis l'acte authentique de vente qui en France s'effectue exclusivement chez un notaire [7].

Lors d’un achat d’un bien immobilier, les acheteurs sont dans la plupart du temps obligés d’avoir recours aux crédits immobiliers. Ces crédits immobiliers sont important dans l’achat d’un bien puisqu'une étude de l’INSEE prouve que 80 %[8] des particuliers ont recours à un crédit.

Location[modifier | modifier le code]

Un bien immobilier peut également être mis en location par son propriétaire. Il pourra s'il le souhaite utiliser les services d'un agent immobilier ou bien le louer par ses propres moyens.

Dans la plupart des pays, un contrat doit être signé entre le propriétaire et le locataire. Le droit français distingue plusieurs types de baux d'habitation : ceux régis par les lois de 1948 ou de 1989, ou le bail spécifique aux logements meublés ; de même le bail commercial.

Les revenus émanant desdits biens (appelés loyers ou revenus locatifs) seront imposés à l'impôt sur le revenu (régime des revenus fonciers) s'il s'agit d'un contribuable « personne physique » et que le bien loué est un immeuble loué « nu », ou à l'impôt des sociétés s'il s'agit d'une société imposée à ce régime. Il peut également s'agir d'une location d'un bien meublé. Dans ce cas, le régime d'imposition sera celui du Bénéfice Industriel et commercial.

La mise en location d'un bien immobilier par un propriétaire bailleur peut résulter de l'investissement immobilier locatif. Le bien immobilier est alors acheté puis utilisé comme un produit de placement pour dégager un revenu : le loyer. Le bien immobilier considéré ici n'est pas obligatoirement un logement (appartement ou maison), mais peut être une place de stationnement, un ensemble de logements (immeuble), des murs de commerce, ou encore une cave[9].

Notes et références[modifier | modifier le code]

  1. Code civil du Québec - Articles 900 à 904.
  2. "Real estate": Oxford English Dictionary online: Consulté le 18 septembre 2011.
  3. James Chen, « Qu'est-ce que l'immobilier? », sur investopedia.com (consulté le 24 octobre 2020)
  4. Ouvrage "Biens et propriété", par Denys-Claude Lamontagne, éditions Yvon Blais, 2018, 8e édition, chapitre 2 - classifications fondamentales (partie A), biens meubles et biens immeubles.
  5. Articles 517 à 526 du code civil sur le site Légifrance
  6. Code civil du Québec - Livre quatrième - Des biens
  7. « Les étapes de la vente immobilière entre particuliers - Réussir.immo », Réussir vos projets immobiliers : achat vente location gestion,‎ (lire en ligne, consulté le 21 mars 2018)
  8. « Les chiffres clés du marché immobilier français », sur Seloger (consulté le 15 mai 2019)
  9. De l'investissement Locatif - CIPF le 18 mars 2015

Articles connexes[modifier | modifier le code]