Crédit immobilier

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Le crédit immobilier désigne de manière générale un emprunt destiné à financer tout ou une partie de l'acquisition d'un bien immobilier, de l'opération de construction, ou des travaux sur un tel bien.

Histoire[modifier | modifier le code]

Faute de système bancaire suffisant, le crédit immobilier n'a vraiment pris son essor qu'au XIXe siècle lors des opérations de promotion qui ont nourri la bulle immobilière des années 1860 et le krach qui a suivi.

Cadre juridique[modifier | modifier le code]

Le crédit immobilier est encadré par la loi. L'encadrement du contrat et des pratiques publicitaires en France est apparu en 1978 (loi du 10 janvier 1978). Le droit du crédit immobilier aux particuliers provient de la directive 2014/17/UE, du 4 février 2014, entrée en droit français depuis le 21 mars 2016.

Avant le 21 mars 2016[modifier | modifier le code]

Le Code de la consommation pose les principes de distribution du crédit immobilier, sous l'angle de la protection des consommateurs-emprunteurs, par ses articles L. 312-1 et suivants (Livre III, Titre 1er, Chapitre II).

Les comparaisons entre différents crédits immobiliers sont possibles grâce à l'utilisation d'un indicateur conventionnel, le taux effectif. Avant 2016, le taux effectif retenu pour les crédits immobiliers aux particuliers était le TEG, ou taux effectif global. La détermination du TEG a produit un abondant contentieux entre les banques et les emprunteurs. Par exemple, le TEG est un taux actuariel proportionnel. La Cour de cassation l'a d'ailleurs rappelé, dans un arrêt du 27 novembre 2013.

Le taux effectif global (TEG) est le coût total d'un prêt consenti à l'emprunteur exprimé en pourcentage annuel du montant de ce prêt. Le TEG est calculé à partir du coût total du prêt : intérêts frais de dossier coût des assurances, frais de courtage éventuels, frais liés à la garantie. Rentrent dans le TEG tous les frais qui sont obligatoires à l'octroi du crédit. Une assurance de prêt qui ne serait pas considérée comme obligatoire par le prêteur et déclarée comme telle dans l'offre ne serait pas retenue dans le TEG. C'est l'indicateur du coût global d'un prêt.

Les crédits immobiliers en devises sont, par principe, soumis à une forte obligation d'information à compter du 1er octobre 2014.

Depuis le 21 mars 2016[modifier | modifier le code]

Le 4 février 2014, le Parlement européen a voté la directive régissant le nouveau cadre juridique des crédits immobiliers (dite "mortgage credit directive", MCD, ou initialement CARRP pour credit agreement relative to residential property"). Cette Directive 2014/17/UE sur "les contrats de crédit aux consommateurs, relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel"[1] est applicable dans l'ensemble de l'Union européenne à compter du 21 mars 2016.

En France, la directive est transposée par l'ordonnance 2016-351 du 25 mars 2016[2], pour la partie législative du nouveau cadre.

La partie réglementaire découle du Décret.

Le crédit immobilier aux particuliers se trouve régi, dans le code de la consommation aux articles L. 313-1, et suivants, L. 314-1 et suivants.

Le code monétaire et financier se voit également modifié, pour les intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (courtiers et mandataires en crédits).

La protection des intérêts des emprunteurs, par les professionnels bancaires eux-mêmes, s'affiche comme la priorité du nouveau régime juridique.

Tous les professionnels, distributeurs-prêteurs (agences des établissement de crédit) ou intermédiaires, sont soumis aux mêmes obligations de compétence professionnelle 'au 21 mars 2019, pour les vendeurs des banques françaises) et l'encadrement des rémunérations des vendeurs de crédits immobiliers.

Les obligations précontractuelles sont au nombre de quatre :

  • présentation (du professionnel),
  • information, sur le crédit, au moyen de la Fiche d'Information Standardisée Européenne, la FISE (1er janvier 2017, en France),
  • explication, ou mise en garde, fondée sur la solvabilité de l'emprunteur, ainsi que sur l'évaluation du bien immobilier,
  • conseil, si le professionnel opte pour sa délivrance.

Le Taux Annuel Effectif Global, TAEG, remplace désormais le TEG comme indicateur légal du taux effectif du crédit (au 1er octobre 2016, pour la France).

La réglementation du regroupement de crédits se durcit[3].

Les iobsp, intermédiaires en crédits immobiliers, bénéficient d'un dispositif de libre exercice dans l'Union européenne[4].

Types de biens concernés[modifier | modifier le code]

Principes[modifier | modifier le code]

Le crédit immobilier concerne le plus souvent un logement (prêt habitat), utilisé par le propriétaire soit pour sa résidence principale ou secondaire, soit pour le louer à un tiers.

Il peut concerner aussi un immeuble de rapport dans sa totalité, ou encore de l'immobilier d'entreprise.

Les SCPI (société civile de placement immobilier) peuvent aussi y prétendre.

En droit français[modifier | modifier le code]

Entrent dans la catégorie juridique des contrats de crédit immobilier les contrats destinés à financer :

  • les immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation (acquisition, travaux de réparation, d'amélioration ou d'entretien de l'immeuble, achat de parts ou actions de sociétés, dépenses de construction d'un nouvel immeuble, par exemples),
  • l'achat de terrains destinés à la construction d'immeubles,
  • les contrats de crédit garantis par une hypothèque, par une autre sûreté comparable sur les biens immobiliers (selon l'article L. 313-1 du code de la consommation, dans sa version du 25 mars 2016).

Les opérations de crédit immobilier avec des emprunteurs professionnels ou entreprises ne relèvent pas, en France, du régime juridique du crédit immobilier.

Caractéristiques habituelles[modifier | modifier le code]

Un crédit immobilier présente le plus souvent les caractéristiques suivantes :

Types de prêt immobilier[modifier | modifier le code]

D'un point de vue technique, il existe plusieurs types de prêts :

  • prêt amortissable : remboursable régulièrement par échéances, souvent mensuelles.
  • prêt in fine : remboursable en une seule fois, en fin de crédit.
  • prêt à taux fixe : taux débiteur connu dès le début du contrat et ne variant pas.
  • prêt à taux variable : le montant des intérêts peut varier en temps réel en fonction de l'évolution directe d'un taux de référence, auquel s'ajoute une marge fixe du prêteur.
  • prêt à taux révisable : le montant des intérêts peut varier en fonction d'un indice financier, tel que l'euribor, par exemple, à une date de révision fixée à l'avance.
  • prêt à taux "capé" : l'évolution du taux variable ou révisable est limitée à l'intérieur de valeurs connues à l'avance, soit pour une durée fixée, soit pour toute la durée du crédit.
  • prêt progressif ou dégressif : prévoyant des échéances variant à la hausse ou à la baisse.
  • prêt à paliers.
  • prêt modulable.

Société de courtage en prêt immobilier[modifier | modifier le code]

Article détaillé : Courtage en prêt immobilier.

Plusieurs sociétés sont spécialisées dans l'intermédiation bancaire, notamment le courtage en prêt immobilier.

Depuis le 1er janvier 2013, celles-ci sont soumises à une réglementation particulière, étendue à leurs pratiques commerciales [5].

Cette réglementation englobe la plupart des pays de l'Union européenne, afin de déployer une politique commune du marché intérieur du crédit immobilier[6].

Prêt complémentaire[modifier | modifier le code]

En France, des prêts complémentaires peuvent être octroyés à l'emprunteur. Leurs conditions d'octroi dépendent du profil de l'emprunteur, mais souvent de caractéristiques liées au bien immobilier.

Ces prêts complètent donc un prêt immobilier principal ; ils sont incorporés à l'étude globale de solvabilité et du projet de financement :

Notes et références[modifier | modifier le code]

  1. http://eur-lex.europa.eu/legal-content/FR/TXT/PDF/?uri=CELEX:32014L0017&from=fr
  2. https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do;jsessionid=BC3792A86BD83A71DA26810E9E456F20.tpdila15v_2?cidTexte=JORFTEXT000032294277&dateTexte=&oldAction=rechJO&categorieLien=id&idJO=JORFCONT000032294004
  3. http://www.cbanque.com/actu/56676/rachat-de-credits-les-specialistes-tirent-la-sonnette-alarme-sur-la-directive-pret-immobilier
  4. http://www.cbanque.com/actu/56779/credit-immobilier-plus-de-concurrence-avec-un-marche-europeen-du-courtage
  5. Hervé CAUSSE, « Droit de la distribution bancaire, par Laurent DENIS », sur hervecausse (consulté le 25 mars 2016)
  6. (de) « Immobilienkredit », sur immokredit24.info (consulté le 25 mars 2016)

Articles connexes[modifier | modifier le code]

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