Habitation à loyer modéré (France)

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HLM à Martigues

Une habitation à loyer modéré (HLM) en France est un logement géré par un organisme d'habitations à loyer modéré, public ou privé, qui bénéficie d'un financement public partiel.

En 2005, la France compte près de 4,5 millions de logements sociaux qui représentent environ 19 % du parc de logements principaux et 43 % du marché locatif total[1]. Les HLM hébergent plus de 12 millions de personnes.

Histoire[modifier | modifier le code]

Article détaillé : Logement social en France.
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Ce n'est que progressivement que le contrat de logement des ouvriers, dont la révolution industrielle de la seconde moitié du XIXe siècle a fait exploser la demande, a été dissocié du contrat de travail donc soumis à l'initiative patronale.

Le logement populaire prend sa forme autonome avec la loi du , dite loi Siegfried[2], qui crée l'appellation d'« habitations à bon marché » (HBM) incitant la mise à disposition de logements à prix social avec une exonération fiscale.

La loi du , dite loi Ribot[3], va l'étendre aux populations rurales afin d'empêcher leur exode.

La Première Guerre mondiale provoque un appauvrissement général et la destruction du patrimoine immobilier dans le Nord-Est. Le pouvoir intervient en décrétant un moratoire permettant aux locataires de suspendre le paiement des loyers et après un conflit le garantit aux propriétaires.

La loi du règle les situations crées par l'état de guerre et la longue mobilisation des troupes[4]. Puis la loi du , dite loi Lauche Levasseur[5], provoque le désintéressement des capitaux privés pour un secteur jugé non rentable et l'indifférence des propriétaires pour l'entretien de leurs biens.[réf. souhaitée]

La poussée banlieusarde des années 1920 conduit tout droit au scandale des lotissements (vente de terrains de lotissements non viabilisés)[6].

En 1943 apparaissent des Comités interprofessionnels du logement. En 1945 la tutelle des HBM est transférée du ministère de la Santé au ministère de la Reconstruction et de l'urbanisme (MRU).

Le pouvoir décide par une ordonnance du [7] modifiée le [8] d'instituer un prélèvement sur les loyers, destiné à alimenter une « Caisse nationale pour l'amélioration et l'entretien de l'habitat rural et urbain », transformée en « Fonds national d'amélioration de l'habitat » (FNAH), dont la gestion est confiée au Crédit foncier de France. Le FNAH deviendra en 1971 l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (ANAH).

En 2000, l'article 55 de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains raccourcie parfois en « loi SRU » fixe l'objectif de 20 % de logements sociaux dans les villes et les agglomérations de plus de 50 000 habitants et réaffirme la compétence des organismes HLM en matière d'accession à la propriété.

En 2002, l'Union nationale HLM est devenue l'Union sociale pour l'habitat.

L'ordonnance du [9] modifie le statut des organismes publics d'HLM en réalisant la fusion des offices HLM et des offices public d'aménagement et de construction. Désormais, l'établissement public compétent en matière de logement social sera l'Office public de l'habitat.

Statut juridique[modifier | modifier le code]

Les HLM sont :

« [des] habitations collectives ou individuelles, urbaines ou rurales, répondant aux caractéristiques techniques et de prix de revient déterminées par décision administrative et destinées aux personnes et aux familles de ressources modestes.

À ces habitations peuvent être adjoints, dans des conditions fixées par décision administrative, des dépendances, des annexes et des jardins privatifs ou collectifs, accolés ou non aux immeubles.

En outre, les ensembles d'habitations mentionnés aux premiers alinéas peuvent comprendre accessoirement des locaux à usage commun et toutes constructions nécessaires à la vie économique et sociale de ces ensembles. »

— Article L. 411-1 du Code de la construction et de l'habitation[10]

Leur statut et leur réglementation se trouvent dans le livre IV du Code de la construction et de l'habitation.

Statistiques[modifier | modifier le code]

En 2008, 70 % de la population française pourrait, selon certaines sources[11],[12], prétendre à l'admission en HLM ; 863 organismes HLM gèrent 4 456 000 logements sociaux, soit 17 % des résidences principales en France. En 2018, le plafond d'admission en HLM[13],[14],[15] est, selon le mode de financement du logement social, de :

Pour un foyer de catégorie 1 (une personne seule) :

  • Pour les logements financés par le biais d'un prêt locatif aidé d'intégration (PLAI) : 12 848  de revenus annuels en Île-de-France, 11 167  dans les autres régions.
  • Pour les logements financés par le biais d'un prêt locatif à usage social (PLUS) : 23 354  de revenus annuels en Île-de-France, 20 304  dans les autres régions.
  • Pour les logements financés par le biais d'un prêt locatif social (PLS) : 30 360  de revenus annuels en Île-de-France, 26 395  dans les autres régions.
  • Pour les logements financés par le biais d'un prêt locatif intermédiaire (PLI) financé après 2014 : 37 126  de revenus annuels en Île-de-France, 27 234  dans les autres régions.

Pour foyer de catégorie 6 (6 personnes ou une personne + 4 personnes à charge) :

  • Pour les logements financés par le biais d'un prêt locatif aidé d'intégration (PLAI) : 40 227  de revenus annuels en Île-de-France, 36 823  en Ile-de-France, 28 704  dans les autres régions.
  • Pour les logements financés par le biais d'un prêt locatif à usage social (PLUS) : 73 138  de revenus annuels en Île-de-France, 66 950  en Ile-de-France, 52 189  dans les autres régions.
  • Pour les logements financés par le biais d'un prêt locatif social (PLS) : 95 079  de revenus annuels à Paris et communes limitrophes, 87 035  en Ile-de-France, 67 845  dans les autres régions.
  • Pour les logements financés par le biais d'un prêt locatif intermédiaire (PLI) financé après 2014 : 116 268  de revenus annuels à Paris et communes limitrophes, 106 431  en Ile-de-France, 70 000  dans les autres régions.

Toute personne admise en HLM bénéficie actuellement d'un droit au maintien, même si ses revenus augmentent. Un foyer percevant des revenus supérieurs de plus de 20 % au plafond d'admission pourra se voir imposer un surloyer modique (ce n'est qu'une possibilité offerte à l'organisme)[16]. Ce droit au maintien existe, entre autres, pour obtenir un maximum de mixité sociale au sein du parc HLM. Depuis le , lorsque ses ressources dépassent de 150 % ou plus les plafonds PLS pour les logements HLM en zone tendue[17], le locataire peut être contraint de quitter les lieux[14],[18].

650 000 à 800 000 logements sociaux se trouvaient en sous-peuplement prononcé en 2002[19].

Organismes d'habitations à loyer modéré[modifier | modifier le code]

Article détaillé : Logement social en France.

Les organismes d'habitations à loyer modéré peuvent être publics :

ou privés : ESH[20], coopératives (173 sociétés coopératives d'HLM en France en 2017[21],[22])…

Les organismes d'habitations à loyer modéré publics affirment défendre des principes d’action et des méthodes de travail dans un esprit de mission de service public[23]. De cela découle une charte de déontologie sociale et professionnelle visant à promouvoir le droit au logement, la cohésion sociale et l'aménagement du territoire.

Une source de controverses et scandales[modifier | modifier le code]

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Une fois obtenu, il est possible de conserver son HLM toute sa vie même si l'on ne remplit plus les critères d'attribution.

La demande étant supérieure à l'offre, les files d'attente sont très longues et il faut parfois attendre plusieurs années avant de se voir faire une proposition ; cela est aussi en partie dû aux critères complexes d'attribution des logements et à la lourdeur des démarches.

Les organismes HLM ont parfois servi de pourvoyeurs d'emplois fictifs et comme source illégale de financement pour le RPR.

Parc HLM de l'État[modifier | modifier le code]

En 2007, l'État a décidé de mettre en vente 140 000 logements sociaux qu'il administre en trois ans (jusqu'en 2010)[24].

Dans la culture[modifier | modifier le code]

Les HLM sont cités dans des chansons :

Il faut savoir ce que l'on aime
Et rentrer dans son HLM
Manger du poulet aux hormones

  • HLM est aussi l'une des chansons les plus connues des Ludwig von 88 ;

Notes et références[modifier | modifier le code]

  1. (en) « France Fact File », sur CECODHAS
  2. Loi du dite Siegfried relative aux "habitations à bon marché".
  3. Loi du Ribot relative à la petite propriété et aux maisons à bon marché.
  4. Dumont 1991, p. 166.
  5. Loi du modifiant la loi du sur les loyers.
  6. Marie-Claude Blanc-Chaléard, « Les immigrés et le logement en France depuis le XIXe siècle : Une histoire paradoxale », Hommes et Migrations, no 1264,‎ nov-déc 2006 (DOI 10.3406/homig.2006.4524)
  7. Ordonnance no 45-1421 du Création de la Caisse nationale d'entretien et d'amélioration de l'habitat urbain et rural.
  8. Ordonnance no 45-2532 du relative au fonds national d'amélioration de l'habitat et modifiant les articles 10, 11 et 14 de l'ordonnance du .
  9. Ordonnance no 2007-137 du relative aux offices publics de l'habitat.
  10. Article L. 411-1 du Code de la construction et de l'habitation
  11. Antoine Krempf, « 70 % des Français éligibles à un logement social ? », sur France Info, .
  12. « Comment sont attribués les logements sociaux ? », sur Ministère de la Cohésion des territoires, .
  13. « Baux HLM : plafonds de ressources 2018 », sur Le Particulier,
  14. a et b « HLM : plafonds de ressources 2018 », sur Comment ça marche,
  15. DILA 2018.
  16. Anne-Gaëlle Nicolas, « Logement HLM : le calcul du surloyer »,
  17. DILA, « Simulateur des zones tendues - Zonage », sur Service-public.fr
  18. « HLM : maintien dans les lieux et dépassement des plafonds de ressources », sur Comment ça marche,
  19. Alain Jacquot, « L’occupation du parc HLM : éclairage à partir des enquêtes logement de l’INSEE », sur INSEE,
  20. Les ESH sont régies par l'article L 422-2 du Code de la Construction et de l'habitation
  21. Jean Philitte Brouant et al., Code de la Construction et de l'Habitation annoté, Paris, Dalloz, , 12e éd. (ISBN 978-2-247-06009-2), p. 299.
  22. « Chiffres clés du logement social », sur Union sociale pour l'habitat, .
  23. « Les Offices Publics de l’Habitat »
  24. Guirec Gombert, « HLM : 140 000 logements à la vente », Le Figaro,‎ (lire en ligne)

Voir aussi[modifier | modifier le code]

Articles connexes[modifier | modifier le code]

Bibliographie[modifier | modifier le code]