Loi améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété

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Loi améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété

Présentation
Titre Loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété
Référence Loi no 96-1107
NOR : EQUX9601733L
Pays Drapeau de la France France
Langue(s) officielle(s) Français
Adoption et entrée en vigueur
Rédacteur(s) Gilles Carrez
Gouvernement Alain Juppé (2)
Adoption
Promulgation JORF du
Entrée en vigueur (6 mois après la promulgation)

Lire en ligne

Texte sur Légifrance

La loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, dite loi Carrez, est une loi française imposant au vendeur d'un lot de copropriété (ou d'une fraction de lot) d'en mentionner la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente[1].

Elle ne s'applique pas dans le cas de l'achat sur plan[2], ni à l'achat de terrains à bâtir.

Calcul de la surface privative[modifier | modifier le code]

La surface privative, appelée superficie Carrez, est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les placards encastrés dans une embrasure ainsi que les placards avec une marche ne sont pas comptabilisés. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m[3].

De plus, les lots et les fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative[3], comme cela peut être le cas d'une chambre de bonne. La Cour de cassation estime toutefois que « lorsqu'une vente porte sur un appartement constitué par la réunion de plusieurs lots, la superficie des parties privatives à prendre en compte pour l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 18 décembre 1996 (loi Carrez) est celle de l'unité d'habitation, les lots d'une surface inférieure à huit mètres carrés n'ayant pas à être exclus du calcul de la superficie »[4].

Enfin, les caves, les garages, les emplacements de stationnement, les boxes, les greniers non aménageables et les places de parking ne sont pas comptabilisés non plus.

Unité d'habitation et Surface habitable[modifier | modifier le code]

Il y a quelques différences avec la surface habitable selon la nature des pièces. Par exemple, une véranda est incluse dans la superficie privative (elle est close, couverte, d'une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m et dans la partie privative, ce qui correspond aux exigences de la Loi Carrez), mais pas dans la surface habitable, qui l'exclut : « Il n'est pas tenu compte de la superficie des [...] vérandas... »

Lorsque la vente porte sur plusieurs lots de copropriété qui forment matériellement une seule unité d’habitation, et bien que la superficie de ces lots mentionnés au règlement de copropriété dispose d’une surface inférieure à 8 m², il convient de prendre en compte la surface de « l’unité d’habitation », c’est-à-dire la surface globale.

Habitation[modifier | modifier le code]

En application de l’article L.1331-22 du code de la santé publique[5], il est interdit de mettre à disposition aux fins d’habitation : « les caves, sous-sol, combles, pièces dépourvues d’ouvertures sur l’extérieur et autres locaux par nature impropres à l’habitation ».

Caves[modifier | modifier le code]

Il y a lieu de prendre en compte le bien tel qu'il se présente matériellement au moment de la vente; ainsi, le local situé au sous-sol, annexe de la pièce du rez-de-chaussée à laquelle il est directement relié, n'était plus une cave comme l’énoncent le règlement de copropriété et l'acte de vente mais avait été aménagé et transformé en réserve, ce local doit être pris en compte pour le calcul de la superficie des parties privatives vendues[6].

Loggias et vérandas[modifier | modifier le code]

Lorsqu'à la date de la vente les deux loggias privatives, comprises dans le lot vendu, sont closes et habitables, elles doivent être prises en compte pour le calcul de la superficie des parties privatives vendues[7].

Responsabilité[modifier | modifier le code]

Le mesurage de la surface privative au sens de la loi Carrez peut être réalisé par un professionnel ou par le vendeur.

En cas d'erreur, le vendeur ne saurait se retourner avec succès contre le professionnel, la Cour de cassation ayant jugé que « la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix prévue par l'article 46, alinéa 7, de la loi du 10 juillet 1965, résultant de la délivrance d'une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas un préjudice indemnisable. Elle ne peut, dès lors, donner lieu à garantie de la part du professionnel de mesurage »[8]. Il n'y a donc pas d'indemnités automatique sur le prix de vente. En revanche, la cour d'appel de Paris a jugé que l'erreur de métrage de la part d'un professionnel est constitutive d'une faute à l'origine d'un préjudice – « perte de chance et désagrément d’avoir à restituer une partie du prix de vente » – qui doit être réparé[9]. La Cour de cassation a, à son tour jugé, dans un arrêt du 28 janvier 2015, que « le vendeur peut se prévaloir à l’encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné, d’une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre »[10].

Ainsi, pour que le vendeur puisse se tourner vers le mesureur pour se faire indemniser, il doit être en mesure de prouver qu’il aurait tout de même réussi à vendre son bien au prix affiché au départ au regard de sa consistance. La jurisprudence évoquée ne va donc produire d’effet que sur les biens de qualité ou très bien situés.

A titres d'exemples[modifier | modifier le code]

  • Si la superficie n'est pas renseignée dans l'acte de vente, l'acheteur peut, dans un délai d'un mois à compter de la signature, intenter une action en nullité de l'acte de vente ;
  • La connaissance par l'acquéreur avant la vente de la superficie réelle du bien ne le prive pas de son droit à la diminution du prix[11] ;
  • Si la superficie réelle du bien est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l'acte de vente, l'acheteur peut, dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte[12], demander une diminution de prix proportionnelle à la superficie déclarée en trop ;
  • Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix[13].

Notes et références[modifier | modifier le code]

  1. Loi améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, sur legifrance.gouv.fr.
  2. Section 3 : Dispositions particulières à la conclusion du contrat de ventes d'immeubles à construire pour l'usage d'habitation ou pour l'usage professionnel et d'habitation., sur le site legifrance.gouv.fr
  3. a et b Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sur le site legifrance.gouv.fr
  4. Cour de Cassation, 13 avril 2005, 03-21004 03-21015, Publié au bulletin (lire en ligne)
  5. Code de la santé publique - Article L1331-22 (lire en ligne)
  6. Cour de cassation, 2 octobre 2013, 12-21918, Publié au bulletin (lire en ligne)
  7. Cour de cassation, 28 janvier 2015, 13-26035, Publié au bulletin (lire en ligne)
  8. Chambre civile 3, 2006-10-25, Bulletin 2006, III, n° 205, p. 171 (rejet)
  9. « Responsabilité du mesureur loi Carrez », Jurisprudentes, 25 août 2012.
  10. « Erreur de mesure de la surface du bien : La décision de justice qui change la donne », lavieimmo.com, 1er avril 2015.
  11. Cour de cassation,10 décembre 2015, 14-13832, Publié au bulletin (lire en ligne)
  12. Sachant qu'une action en référé suspend le délai pour agir ainsi qu'en a jugé la Cour de cassation le 12 novembre 2015 (source.
  13. Article 46 de la loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ajouté par la loi Carrez.

Annexes[modifier | modifier le code]

Articles connexes[modifier | modifier le code]

Lien externe[modifier | modifier le code]