Copropriété en droit belge
La copropriété en droit belge est régie par diverses dispositions du code civil belge.
Historique[modifier | modifier le code]
Dans le code civil belge en 1807, on n'y trouve pas trace de la notion de copropriété d’appartements notion, à l'exception de quelques allusions éparses reprises dans les articles 815 (relatif au partage) et 664 (relatif à la division de la propriété par étages). Il faudra attendre la loi du 8 juillet 1924 qui viendra, après la Grande Guerre, pour fournir une base juridique à la reconstruction de l'habitat détruit à cette occasion. Cette loi trouve son origine dans la crise qui sévissait alors. La raréfaction et le prix des terrains dans villes, ainsi que le coût des matériaux et de la main-d’œuvre devaient inévitablement amener les pouvoirs publics à s'intéresser à ce nouveau type d'habitations : la maison divisée par étages et par appartements. Dans cette perspective, et en vue de faciliter l'accès à cette forme de propriété, il fallait permettre le recours au crédit et l'étendue des droits des propriétaires d'étages afin qu'ils puissent avoir sur leur bien d'une hypothèque valable et efficace. Ce projet déposé par le gouvernement à la fin de 1923 fût donc discuté, amendé et finalement adopté en moins de huit mois le 8 juillet 1924[1]. Le Palais de la Folle Chanson de l'architecte Antoine Courtens est le premier immeuble à appartements de Belgique avec des chambres de bonnes et deux ascenseurs l’un pour les maîtres et l’autre pour le personnel, construit en 1928.
Copropriété forcée[modifier | modifier le code]
Le régime de copropriété forcée existe généralement lorsque le droit de propriété est réparti entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative bâtie et une quote-part dans des éléments immobiliers communs .
Un régime de représentation juridique des copropropriétaires par une personne morale identifiée à la Banque Carrefour des Entreprises a été instauré dans l'unique but de faciliter les recours en justice d'un fournisseur ou d'un tiers qui a un grief à l'encontre des propriétaires responsables d'un immeuble en copropriété forcée,depuis le 30 juin 1994.
Les travaux parlementaires à l'origine de cet habit juridique de droit privé datent de 1994[2].
En cas de carence ou d'empêchement d'un syndic par exemple lorsque cet organe reste en défaut de proposer à l'ordre du jour les travaux nécessaires à cause d'une majorité de copropriétaires qui ne veut pas financer la dépense, le juge de paix du canton peut désigner un syndic judiciaire afin d'administrer les parties communes de l'immeuble. Le juge est saisi par le dépôt, par un copropriétaire, d'une requête contradictoire à l'égard du syndic incriminé et de l'association des copropriétaires.
Toutefois, ce système des règles en vigueur avec l'Institut des Professionnels de l'immobilier malgré sa question d'O.I.P.[3] n'a pas organisé le contrôle dudit syndic désigné par un juge[4] .
L'identification des copropriétaires (Nom, adresse de contact..) n'est quasi jamais indiquée sur les feuilles de présence des procès-verbaux (actes sous signature privée), c'est une sérieux empêchement à la concertation et à la discussion et à l'échange d'informations entre propriétaires qui fut levée par Robert Waxveiler ancien collaborateur du Ministre de la Justice Jean GOL, devenu juge de paix à Liège,par un jugement du 15 décembre 2006, cité dans le Cri N°310 du SNP en janvier 2007.
Au XXIe siècle, pour la pratique des assemblées générales virtuelles, il faut aussi partager l'adresse mail de contact des copropriétaires pour permettre le dialogue et la concertation préalablement aux réunions, mais la loi fait défaut.
Note : Lorsque l'anonymat est voulu par des copropriétaires entre eux cela doit mettre la puce à l'oreille de tout candidat à l'acquisition d'un appartement. Le candidat acquéreur aura intérêt à consulter chez le syndic l'intégralité du dossier de l'immeuble (et ses installations techniques) avant l'achat pour s'informer de l'état des parties communes afin d'éviter l'achat d'un " chat dans un sac" en copropriété belge.
Les termes ci-dessous concernent la copropriété forcée.
Statuts[modifier | modifier le code]
Les statuts comprennent l'acte de base, le règlement de copropriété et éventuellement le règlement d'ordre intérieur.
Acte de base[modifier | modifier le code]
L'acte de base décrit l'immeuble (ou groupe d'immeubles), les parties communes et les parties privées de chaque lot.
Il fixe également les quotités (ou quotes-parts) de chaque lot. Chaque copropriétaire possède un ou plusieurs lots et des quotités des parties communes.
Pour les actes établis après , la répartition des quotités doit être motivée par un rapport d'expert. Le rapport est joint à l'acte.
L'acte de base fait l'objet d'un acte authentique devant notaire. Il ne peut être modifié qu'à la majorité des 4/5 des voix de l'AG sauf pour la modification des quotités et des lots qui requiert l'unanimité des copropriétaires.
Règlement de copropriété[modifier | modifier le code]
Le règlement de copropriété décrit les droits et obligations des copropriétaires quant aux parties communes et privées. Il indique le mode de répartition des charges de la copropriété. Les critères de répartition sont basés sur la valeur des lots (quotités) et l'utilité.
La période annuelle de 15 jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire est fixée dans ce règlement de copropriété.
Ce règlement fait aussi l'objet d'un acte authentique devant notaire. Il peut être modifié à la majorité des 3/4 des voix de l'AG pour autant que les modifications ne concernent que la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.
Règlement d'ordre intérieur[modifier | modifier le code]
Le règlement d'ordre intérieur peut être établi sous seing privé. Il est le « règlement de police » de l'immeuble.
Il concerne principalement les occupants. Généralement, les copropriétaires doivent, statutairement, inclure les obligations concernant les occupants dans le contrat de bail qu'ils signent avec leurs locataires.
Association des copropriétaires (ACP)[modifier | modifier le code]
L’Association des copropriétaires (ACP) est la personne morale dont tout propriétaire d'une partie privative est automatiquement membre. Elle a pour objet social la conservation et l'administration de l'immeuble et ne dispose d'aucun patrimoine.
Associations partielles[modifier | modifier le code]
Depuis la loi de , si l'indivision principale comprend vingt lots ou plus, l'acte de base peut prévoir la création d'associations partielles par immeuble dans un groupe d'immeubles ou, si un immeuble comporte une séparation physique en éléments clairement distincts, par élément de cet immeuble. Ces associations partielles ne sont compétentes que pour les parties communes particulières désignées dans l'acte de base, étant entendu que l'indivision principale reste exclusivement compétente pour les parties communes générales et les éléments qui relèvent de la gestion commune de la copropriété.
Assemblée générale (AG)[modifier | modifier le code]
En abrégé AG, l’Assemblée Générale est l'organe suprême de l'association des copropriétaires. Tous les copropriétaires sont membres de l'AG. Elle se réunit minimum une fois par an (AG ordinaire ou AGO) ou chaque fois qu'une décision urgente doit être prise dans l'intérêt de la copropriété (AG extraordinaire ou AGE). Elle est en principe convoquée par le syndic. Elle peut prendre toutes décisions, mises préalablement à l'ordre du jour (convocation), dans le respect des majorités et quorum prévu par la loi.
Syndic[modifier | modifier le code]
C'est le mandataire de l’association des copropriétaires. Il assure la gestion administrative, execute les décisions des assemblées générales , établi les décomptes de charges à payer.
Il est nommé par l’AG (ou à défaut par le juge) pour une durée maximale de 3 ans, renouvelable seulement par décision expresse de l’AG. Sa mission fait obligatoirement l’objet d'un contrat écrit et il est couvert par une assurance « responsabilité civile » collective souscrite par l'IPI[3].
Le syndic peut être un copropriétaire de l'immeuble et le SNPC propose une formation (voir aussi Syndic).
Le syndic gère les mutations de lot....
Conseil de copropriété (CdC)[modifier | modifier le code]
Le Conseil de copropriété (CdC) est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions. Ce conseil, composé uniquement de copropriétaires, est obligatoire dans les copropriétés de plus de 20 lots. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation temporaire sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix.
Avant , ce conseil était appelé « Conseil de gérance ».
Commissaire aux comptes[modifier | modifier le code]
Imposé par la loi depuis , le commissaire aux comptes, désigné annuellement par l'AG, est chargé de vérifier les comptes de l'ACP selon les règles du règlement de copropriété. Cette personne, chargée de vérifier les comptes, peut être un copropriétaire.
Liens externes[modifier | modifier le code]
- Code civil belge: http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/loi/2020/02/04/2020A20347/justel
- Sur belgielex.be, « Code civil », le mot clé « copropriété »[5].
Notes et références[modifier | modifier le code]
- « Fiche législative du projet de loi 27K0010-1923-1924 », sur www.lachambre.be (consulté le )
- Chambre, « Projet de loi modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives à la copropriété »
- « 6 SEPTEMBRE 1993. - Arrêté royal création de l'IPI belge »
- Françoise Schepmans, « Réponse du Ministre de la Justice au Parlement - Bulletin n° : B095 - Question et réponse écrite n° : 1408 - Législature : 54 »
- Loi Belge : « CODE CIVIL TITRE II, LIVRE II, CHAPITRE III DE LA COPROPRIÉTÉ ».
