Syndic de copropriété

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Page d'aide sur l'homonymie Cet article concerne le droit immobilier. Pour l'histoire de l'administration publique, voir syndic.
Syndic de copropriété
Codes
IDEO (France)

Le syndic de copropriété est une personne physique ou morale chargée de la représentation du syndicat de copropriété et de l'administration des parties communes d'une copropriété.

Le syndicat de copropriété est l'ensemble des copropriétaires d'un immeuble. Le syndic de copropriété est donc responsable de la bonne gestion de l'immeuble - avec l'assistance du conseil syndical.

Les réunions des copropriétaires sont aussi nommées réunions du conseil syndical ou assemblées générales (AG). Il y a deux types d'AG: l'AG ordinaire annuelle obligatoire, et ponctuellement les AG dites extraordinaires en cas de nécessité.

Le syndic de copropriété est élu pour une durée déterminée, plafonnée à trois ans, renouvelable indéfiniment, par l'assemblée générale des copropriétaires, soit parmi les titulaires de la carte professionnelle de "gestion immobilière" (syndic de copropriété professionnel), soit parmi les copropriétaires (syndic de copropriété non professionnel). L'assemblée générale des copropriétaires doit approuver un contrat de mandat notifié dans la convocation de l'assemblée générale.

Belgique[modifier | modifier le code]

En Belgique, le syndic est une personne physique, ou morale, représentant élu de l’association des copropriétaires. Il est chargé de la gestion des parties communes de la copropriété. La profession de syndic est protégée en application l'article 4, 1°, de l'arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l'exercice de la profession d'agent immobilier. Toutefois un copropriétaire, sans être agent immobilier, peut être syndic de sa copropriété.

Depuis le 1er avril 2017, chaque association de copropriétaires est obligée de faire inscrire les données de son syndic à la Banque-Carrefour des Entreprises (BCE). Il s’agit d’une inscription relative à sa fonction de syndic. Cette inscription existe indépendamment de l’obligation du syndic de faire inscrire son entreprise à la BCE.[1] On peut donc connaitre le nom syndic en fonction dans une copropriété belge en consultant le registre publique des entreprises sur BCE Public Search[1]

France[modifier | modifier le code]

En France, le syndic de copropriété est une personne physique ou morale, représentant légal élu d'un syndicat de copropriété chargée de la représentation du syndicat des copropriétaires et de l'administration des parties communes d'une copropriété. Cette profession est réglementée mais les tarifs pratiqués sont libres, d'où une grande variabilité de prix souvent dénoncée par les associations de consommateurs, telles que la Consommation Logement Cadre de vie (CLCV)[2],[3].

En France, l'Association des responsables de copropriétés (ARC) estime le pourcentage de syndics de copropriété professionnels à environ 95 % (2005).

D'après une étude[2] réalisée par le Conseil supérieur de l'audiovisuel en matière de localisation géographique, près d'un copropriétaire sur deux habite dans une agglomération de plus de 100 000 hab. L'Île-de-France accueille près de 4 copropriétaires sur 10 (2013).

Le syndic de copropriété professionnel[modifier | modifier le code]

En France, pour exercer les missions de syndic professionnel de copropriété, il faut être titulaire d'une carte professionnelle qui doit être renouvelée tous les dix ans auprès de la préfecture.

Les quatre conditions d'obtention de la carte professionnelle, dite « carte G », sont établies par la loi Hoguet du 2 janvier 1970[4] :

  • Avoir un casier judiciaire vierge. Pour les personnes morales, le casier en question est celui des dirigeants.
  • Justifier de diplômes ou d'expérience professionnelle définis par le décret du 20 juillet 1972.
  • Prouver que l'on garantit les fonds détenus au nom des mandants soit par un organisme de caution mutuelle, soit par une banque
  • Être assuré en responsabilité civile professionnelle.

La mission du syndic est définie par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965[5], qui précise qu'il doit assurer la conservation de l'immeuble, l'application des décisions de l'assemblée générale, l'établissement d'un budget.

Le syndic a des compétences propres, sans mandat spécifique de l'assemblée générale : recouvrer les charges et agir en justice pour ce recouvrement, embaucher et révoquer le personnel de l'immeuble le cas échéant. Par exception, en matière de recouvrement des charges, la vente sur adjudication d'un lot requiert une décision spécifique de l'assemblée générale qui doit fixer le montant de la mise à prix.

L'exercice du métier de syndic exige des compétences juridiques, techniques, comptables et des qualités de patience, d'écoute, d'organisation, d'autorité, ainsi que d'honnêteté, nécessaires à la médiation des intérêts multiples, divergents, voire de fréquents conflits d'intérêts, au sein des copropriétés.

Depuis 2008, il existe des syndics de copropriété en ligne qui concurrencent les agences classiques. Ils sont en général moins chers et répondent à tous les critères de la loi Hoguet du 2 janvier 1970[6].

En Belgique, le syndic professionnel doit être agent immobilier agréé par l'IPI[7] (Institut Professionnel des agents Immobiliers), avocat ou comptable, ou propriétaire dans la copropriété en question.

Le syndic de copropriété non professionnel[modifier | modifier le code]

La loi du 10 juillet 1965 permet la gestion d'une copropriété par un syndic dit "bénévole", choisi en assemblée générale parmi les copropriétaires.

La copropriété peut également être gérée sous la forme coopérative en application de l'article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 : le syndic est le président du conseil syndical.

Le syndic bénévole ou coopératif est responsable juridiquement devant le syndicat de copropriété. Il peut se faire assister dans sa mission[8], tout en respectant l'article 18 de la loi de 1965 listant les obligations du syndic.

Changer de syndic de copropriété[modifier | modifier le code]

La loi française permet aux copropriétaires de changer de syndic de copropriété. Néanmoins, plusieurs conditions limitent ce droit.

  • Le syndic de copropriété est nommé pour une durée maximale de trois années de date à date. La durée de son contrat est mentionnée dans son contrat.
  • Il ne peut pas être démis sauf si :
    • les copropriétaires décident de s'organiser en syndicat coopératif de copropriété : l'organe décisionnaire est le conseil syndical, qui aura élu parmi ses membres le syndic de la copropriété, lequel prenant - de fait - la fonction de président du conseil syndical.
    • les copropriétaires décident de confier la gestion de la copropriété à l'un d'entre eux qui deviendra syndic non professionnel de la copropriété (souvent appelé "syndic bénévole", ce qui est un non-sens puisqu'il peut percevoir une rémunération compensatoire pour cette fonction)
    • les copropriétaires font la demande par lettre recommandée avec accusé de réception que soit inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale ordinaire le changement de syndic en précisant celui qui prendra la relève (c'est alors une simple non-reconduite de contrat)

Notes et références[modifier | modifier le code]

  1. « Inscription obligatoire pour les syndics à la BCE », Belgium.be,‎ (lire en ligne, consulté le 12 avril 2017)
  2. Contrat de syndic - A quand la fin des abus ? CLCV 10.11.2010
  3. [http://www.clcv.org/nos-enquetes/honoraires-des-syndics-bilan-en-demi-teinte.html Honoraires des syndics : bilan en demi-teinte CLCV 18 septembre 2012
  4. Loi Hoguet du 2 janvier 1970
  5. article 18 de la loi du 10 juillet 1965
  6. « Syndic de copropriété en ligne »
  7. IPI
  8. « Assistance au Syndic Bénévole - Commerce Immobilier Patrimoine Finance » (consulté le 2 avril 2015)

Voir aussi[modifier | modifier le code]

Bibliographie[modifier | modifier le code]

Filmographie[modifier | modifier le code]

  • Syndic, priez pour nous, film documentaire d'Emmanuel Laborie, CNC, Paris, 2008, 53 min (DVD), La Huit Production.

Articles connexes[modifier | modifier le code]

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