Marchand de sommeil

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Ne doit pas être confondu avec Marchand de sable.

Un marchand de sommeil est un bailleur qui fournit un hébergement à titre onéreux et dans des conditions indécentes[1],[2]. En 2018, le secrétaire d’État auprès du Ministre de la Cohésion des territoires, Julien Denormandie qualifie ceux-ci : « Les marchands de sommeil sont des escrocs, des bandits, ce sont des personnes qui exploitent la misère des gens... »[3]
On définit l'insalubrité en France, selon le Code de la santé publique, comme : « Est insalubre tout immeuble, bâti ou non, dangereux pour la santé des occupants ou des voisins du fait de son état ou de ses conditions d'occupation ». Cette définition restant plutôt floue, ce sont les agents communaux et la DDASS qui gèrent et jugent au cas par cas. L'insalubrité désigne des bâtiments comme dégradés mais garde des contours variables selon l'époque et le lieu géographique[4].

Un hébergement indécent est soit trop exigu, soit insuffisamment équipé, soit insalubre, soit dangereux. Il peut même être incompatible avec la dignité humaine. Le locataire du parc HLM qui sous-loue des chambres dans des conditions indécentes est, ainsi lui aussi considéré comme un marchand de sommeil.
Mais le marchand de sommeil est le plus souvent, propriétaire d'un bien immobilier, soit en propre soit au travers d'une SCI, qui le loue par parties à des personnes principalement en difficulté sociale. Les biens sont vétustes, insalubres, peu ou pas entretenus, et ont été divisés de manière à générer le plus de revenus possibles en maximisant le nombre de locataires[5]. En France, en 2016, le nombre de logements sans confort et surpeuplés s'élève à 2 879 000 selon les chiffres donnés par l'INSEE [6]

En France, les marchands de sommeil peuvent acheter des maisons individuelles, louer les pièces à différents ménages, favorisant ainsi la sur-occupation, l'insalubrité du bâtiment. Dans les copropriétés, les marchands de sommeil, propriétaires de plusieurs appartements, ne règlent pas leurs charges et ainsi, la copropriété entre dans le cercle vicieux de la détérioration, le délabrement favorisant ainsi la dégradation et l'insalubrité de ces dernières[7] comme la cité du Chêne-Pointu à Clichy-sous-Bois, mais aussi d'autres plus petites[8], comme les 63 et 65 rue d'Aubagne à Marseille, et deviennent des copropriétés dégradées[9] .

Les marchands de sommeil sont des acteurs qui entretiennent le mal-logement. Ils font donc l'objet de politiques de lutte contre ce mal-logement par des législations particulières qui visent à réprimander ses acteurs, notamment par un éclaircissement de la définition de l'insalubrité des logements.

Législation de lutte contre les marchands de sommeil[modifier | modifier le code]

Lois[modifier | modifier le code]

La première loi sur le logement insalubre date du [10]. Le législateur s'est spécifiquement attaqué aux marchands de sommeil avec l'article 225-14 du nouveau Code Pénal entré en vigueur en 1994. Cet article punit la soumission de personnes vulnérables à des conditions d'hébergement incompatibles avec la dignité humaine. Dans le cadre de la répression de l'aide au séjour irrégulier des étrangers, l'article 21 de l'ordonnance du 2 novembre 1945 punissait ceux qui fournissent un hébergement contraire à la dignité humaine aux personnes physiques étrangères démunies de titres de séjour régulier sur le sol français. Depuis 2005, cet élément a été codifié à l'article L 622-5 3° du CESEDA (Code de l'Entrée et du Séjour des Etrangers et de l'Asile), avec possibilité de confisquer le local ayant servi à commettre l'infraction (prévue par les articles 28 à 30 de la loi n° 2003-1119 du 26 novembre 2003). La loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 dite SRU Loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains a initié une répression des marchands de sommeil louant malgré des injonctions de travaux pour péril ou insalubrité. Elle a été complétée par l'ordonnance du 1er septembre 2005 (n° 2005-1087), par l'ordonnance 2005-1566 du 15 décembre 2005 et par la loi MOLLE (Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre l'Exclusion) (loi n° 2009-323 du 25 mars 2009). La Loi Duflot, également appelée loi ALUR[11], prévoit dans un décret de décembre 2016 de décider d'autorisation préalables à la mise en location. Les contrats de location font l'objet d'une vérification par les autorités locales, passant par une déclaration ou une autorisation préalable.[12]. La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite ELAN (Evolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique) comprend un titre spécifique consacré à la lutte contre les marchands de sommeil et introduit une obligation de signalement des marchands de sommeil à la charge des syndics professionnels de copropriété et des agents immobiliers.

Principales mesures de la loi Duflot[modifier | modifier le code]

Les mesures de la loi se déclinent en plusieurs points : l'interdiction aux marchands de sommeil condamnés d'acquérir des biens immobiliers, suspension des allocations logement versées directement aux propriétaires défaillants pour les inciter à les rénover, donner les moyens d'agir aux intercommunalités à la place du préfet. Après l'arrêté de mises en travaux obligatoires, si le délai imparti est écoulé, il y a une astreinte financière de 20  par jour de retard, jusqu'à la levée de l'arrêté, tant que les travaux n'ont pas été effectués sans préjuger des procédures pénales[13].

Loi ELAN[modifier | modifier le code]

Visite ministérielle de Julien Denormandie en Seine-Saint-Denis en janvier 2019.

Promulguée le , la loi ELAN améliore les dispositifs de lutte contre les marchands de sommeil avec un élargissement des possibilités de saisie des biens et d'interdiction d’acquisition de nouveaux biens pour cinq ans pour les personnes condamnées[14]. En janvier 2019, les ministres du Logement Julien Denormandie et de la Justice Nicole Belloubet signent une circulaire rappelant les mesures de la loi ELAN, ainsi que l’obligation pour les syndics ou les agences immobilières de les dénoncer et le reversement des astreintes journalières aux collectivités[15].

Codes[modifier | modifier le code]

Caractéristiques d'un immeuble, d'un logement insalubre[modifier | modifier le code]

Un immeuble ou un logement peut-être déclaré insalubre par l'autorité administrative lorsque[17] :

Sur la structure
  • Les murs présentent des fissures importantes ou sont lézardés
  • Les murs présentent une humidité importante.
  • La luminosité et l'éclairement sont insuffisants (comme les caves où les box par exemple).
  • La dimension et l'organisation des pièces ne permettent pas de vivre dignement.
  • Il y a présence de plomb, amiante dans les murs.
  • L'accès, l'escalier, le pas de porte etc. sont dangereux.
Fluides
  • Peu d'équipements (électricité, gaz, chauffage, aération…).
  • Pas d'électricité ou électricité défectueuse, dangereuse.
  • Pas d'accès à l'eau (ou partiellement) et à l'assainissement.
  • Pas d'eau potable. NB : Eau froide obligatoire, l'eau chaude ne l'étant pas[Note 1].

Signalement et procédure[modifier | modifier le code]

  1. Le signalement doit être en fait auprès des services de la mairie du logement, par le locataire ou toute autre personne ayant connaissance de l'existence d'un logement considéré comme insalubre[18].
  2. Le service communal d'hygiène et de santé (SCHS) ou l'agence régionale de santé (ARS) interviennent et réalise un rapport qui constate, ou non, une insalubrité.
  • Si le rapport conclut à une indécence, le dossier d'insalubrité est classé sans suite.
  • Si le rapport conclut à une insalubrité remédiable :
    • Le propriétaire est mis en demeure, par le préfet, d'effectuer les travaux prescrits dans l'arrêté préfectoral.
    • Si le propriétaire n'effectue pas les travaux exigés dans le délai imparti, les services du préfet les effectuent d'office, aux frais du propriétaire, et le propriétaire peut faire à cette occasion l'objet de poursuites pénales. Le préfet peut faire appliquer une amende d'un montant maximal de 1 000  par jour de retard.
  • Si le rapport conclut à une insalubrité irrémédiable :
    • L'arrêté préfectoral indique alors une interdiction définitive d'habiter dans les lieux, et le propriétaire a pour obligation de trouver un logement à son locataire. Il doit, en outre, payer l'équivalent de 3 mois à 1 an du nouveau loyer à titre d'astreinte et de dédommagement.

L'arrêté préfectoral d'insalubrité peut indiquer que le loyer versé par les occupants cessera d’être dû jusqu'à la prise d'un arrêté préfectoral de levée d'insalubrité, après constatation par les services de l’État, ou jusqu'au jour du relogement définitif du locataire en cas d'interdiction d'habiter.
En revanche, les charges restent dues.

Quelques exemples de logements insalubres[modifier | modifier le code]

Les caves, vérandas, garages et cabanes de jardin réaménagés font partie des locaux loués, à prix d'or et à des prix prohibitifs, par les marchands de sommeil.
À Stains, pour un cabanon insalubre d'une dizaine de mètres carrés, la locataire paie 450 euros mensuels[19]
À Paris, les habitants du 42 rue Marx-Dormoy portent plainte pour « soumission à des conditions d’hébergements incompatibles avec la dignité humaine. »[20]En octobre 2018, les bâtiments étaient détruits[21]
À Maisse, dans le département de l'Essonne, un marchand de sommeil louait, malgré plusieurs interdictions « 7 logements dans des conditions contraires à la dignité humaine, à des locataires socialement fragiles, dont deux familles avec de jeunes enfants, situés au sein d'un pavillon découpé en plusieurs appartements, qui avaient fait l'objet de plusieurs arrêtés d'insalubrité et d'un arrêté de péril ».

Ces taudis ne se trouvent pas exclusivement en France métropolitaine. Les DOM-TOM ne sont pas en reste.
À Saint-Louis à La Réunion, un marchand de sommeil, établi professionnellement comme commerçant en mode et électroménager, louait ses appartements insalubres, de 670 à 800 euros par mois, pour des surfaces allant de 42 à 60 m2[22].

A Marseille, le jeu Taudis-Poly, créé par l'association Didac'Ressources, présente les logements insalubres de la ville[23]

L'effondrement des immeubles rue d'Aubagne à Marseille.

Lutte contre les marchands de sommeil[modifier | modifier le code]

Bibliographie[modifier | modifier le code]

  • Thierry Poulichot, Le marchand de sommeil et le droit, 176 p., Éd. Les Garanties Citoyennes, 2019 (ISBN 978-2-37861-005-0)
  • Hubert Wulfranc (député), Rapport fait au nom de la commission des affaires économiques sur la proposition sur la proposition de loi visant à lutter contre les marchands de sommeil (n° 587), enregistré à la présidence de l'Assemblée nationale le 20 février 2018,[46]
  • Geoffroy Didier (dir.) (vice-président du conseil régional d'Ile-de-France), Propositions pour mieux lutter contre les marchands de sommeil dans les zones pavillonnaires d'Ile-de-France, septembre 2017, Etablissement Public Foncier d'Ile-de-France[47]
  • Sébastien Huyghe (député), Rapport fait au nom de la commission des affaires économiques sur la proposition de loi visant à lutter contre les "marchands de sommeil" (n° 2597), enregistré à la présidence de l'Assemblée nationale le 17 novembre 2010,[48]

Articles connexes[modifier | modifier le code]

Références[modifier | modifier le code]

  1. Le propriétaire qui loue un logement insalubre est-il un marchand de sommeil?
  2. Qu'est-ce qu'un marchand de sommeil ?
  3. Interview de M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires, avec Europe 1 le 23 août 2018, sur la lutte contre les marchands de sommeil, l'aide personnalisée au logement et sur les logements pour les étudiants.
  4. Pascal Dietrich-Ragon, Le logement intolérable. Habitants et pouvoirs publics face à l'insalubrité, Paris, Puf, , p. 5 à 8
  5. http://www.la-croix.com/Actualite/France/Le-gouvernement-s-attaque-aux-marchands-de-sommeil-2013-06-18-975199
  6. https://fr.reuters.com/article/companyNews/idFRLDE70411520110105
  7. Marchands de sommeil: le jackpot de la misère
  8. Copropriété/Relais Habitat - lutte contre les marchands de sommeil
  9. Le problème des copropriétés dégradées
  10. Florence Bourillon : La loi du 13 avril 1850 ou lorsque la Seconde République invente le logement insalubre
  11. http://www.lemoniteur.fr/171-urbanisme-et-amenagement/article/actualite/23974633-la-loi-alur-publiee-au-journal-officiel
  12. « Habitat indigne : les collectivités vont pouvoir vérifier la qualité des logements loués », sur cohesion-territoires.gouv.fr,
  13. Marchands de sommeil: Cécile Duflot s'attaque au logement indigne, un fléau difficile à endiguer sur huffingtonpost.fr
  14. Agence France-Presse, « Logement : fin de l’examen de la loi ELAN, l’encadrement des locations Airbnb renforcé », sur lemonde.fr, (consulté le 18 décembre 2018)
  15. « Communiqué de presse - Lutte contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil : une priorité du Gouvernement », sur cohesion-territoires.gouv.fr, (consulté le 27 janvier 2019)
  16. « Descripteur : MARCHAND DE SOMMEIL | Legifrance », sur www.legifrance.gouv.fr (consulté le 10 août 2019)
  17. Caractéristiques d'un immeuble insalubre sur vosdroits.service-public.fr
  18. Procédure d'insalubrité et conséquences sur les occupants de l'immeuble sur vosdroits.service-public.fr
  19. Du jardin à la cave, la traque ardue des marchands de sommeil sur directmatin.fr
  20. 18e : procès d’un marchand de sommeil
  21. 42 rue Marx-Dormoy sur Google map
  22. Saint-Louis : Le marchand de sommeil louait très cher des taudis à des familles démunies sur sfr.re
  23. Un “Taudis-poly” pour jouer dans les logements indignes de Marseille
  24. Au tribunal de Nanterre, le procès exemplaire d'un "marchand de sommeil" de Gennevilliers sur lemonde.fr
  25. La mairie n'a fait que suivre. La mairie a racheté l'immeuble pour 780 000 
  26. Prison ferme requise à Créteil pour un marchand de sommeil présumé sur nouvelobs.com
  27. Saint-Denis. Incendie dans un immeuble insalubre : 2 morts et 16 blessés
  28. ABUS N° 3259 - La tragédie du 39, rue Gabriel-Péri à Saint-Denis et les syndics
  29. a et b « Nous avons été piégés » FLORIAN copropriétaire de l'immeuble incendié, qui a tout perdu.
  30. a et b Les "bonnes affaires" immobilières des frères Labbouz sur lemonde.fr/
  31. a et b « A Saint-Denis, derrière la façade haussmannienne, la vie sans eau »
  32. Les "bonnes affaires" immobilières des frères Labbouz
  33. Émission 66 minutes du 3 novembre 2013 sur M6
  34. MAL LOGEMENT : DES PROPRIÉTAIRES SANS SCRUPULE autre extrait de 66 minutes du 3 novembre 2013 sur M6
  35. Un marchand de sommeil, riche à en payer l'ISF, devant les juges sur nouvelobs.com
  36. Saint-Denis : des marchands de sommeil auraient logé les terroristes
  37. Incendie du 6, rue Paul Eluard à Saint-Denis/ Haro sur les marchands de sommeil
  38. L’Ile-de-France débloque 20M€ pour lutter contre les marchands de sommeil
  39. Le maire du Blanc-Mesnil veut « pourrir la vie aux marchands de sommeil »
  40. Saint-Etienne : des trafiquants de drogue chez le marchand de sommeil
  41. Lourd verdict contre le propriétaire voyou
  42. A Paris, un marchand de sommeil condamné à 500 000 euros d’amende
  43. Paris : lourde peine pour un marchand de sommeil qui a été condamné à 2 ans de prison ferme
  44. Procès d'un ancien médecin soupçonné d'être un marchand de sommeil
  45. Un an de prison requis contre le médecin accusé d'être un marchand de sommeil
  46. « N° 678 - Rapport de M. Hubert Wulfranc sur la proposition de loi de MM. Stéphane Peu, Hubert Wulfranc et plusieurs de leurs collègues visant à lutter contre les marchands de sommeil (587). », sur www.assemblee-nationale.fr (consulté le 10 août 2019)
  47. Geoffroy DIDIER, « Propositions pour mieux lutter contre les marchands de sommeil dans les zones pavillonnaires d’Ile-de-France », sur http://www.epfif.fr,
  48. « N° 2943 - Rapport de M. Sébastien Huyghe sur la proposition de loi de M. Sébastien Huyghe et plusieurs de ses collègues visant à lutter contre les "marchands de sommeil" (2597) », sur www.assemblee-nationale.fr (consulté le 10 août 2019)

Note[modifier | modifier le code]

  1. L'Alimentation en eau chaude n'est pas obligatoire Un logement dépourvu d'eau chaude est un logement indécent.« Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. », sur legifrance.fr, (consulté le 7 février 2015). Un logement indécent n'est pas un logement insalubre « Votre logement est-il indécent ou insalubre ? Les définitions. », sur adil78.org (consulté le 7 février 2016)

Liens externes[modifier | modifier le code]

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