Coefficient d'occupation des sols

Le coefficient d'occupation des sols ou COS détermine, en France, la quantité de construction admise sur une propriété foncière en fonction de sa superficie. Il est contrôlé notamment lors de l'instruction des permis de construire. Au Luxembourg et en Suisse, le COS désigne l'emprise au sol des bâtiments et constructions, la notion ici définie pour la France y étant désignée sous le terme coefficient d'utilisation des sols.

Des dispositions législatives peuvent permettre de majorer le COS afin de favoriser la construction de logements sociaux ou de logements favorisant les économies d'énergie ; par exemple, à la suite du Grenelle de l'environnement, et pour accompagner le Plan bâtiment du Grenelle, un bonus de COS de 30 % (contre 20 % avant la parution de la loi Grenelle 2) est possible sous certaines conditions d'économies d'énergie : obtention des labels BBC-Effinergie ou Très haute performance énergétique énergie renouvelable (THPE ENR).

La loi "ALUR" met fin au coefficient d'occupation des sols, sauf pour les POS en cours de révision (cf : code de l'urbanisme, article L123-19 dernier alinéa).

Définition réglementaire

La notion a été créée en 1958 sous le nom de coefficient d'utilisation des sols, pour lutter contre une trop grande densité dans les quartiers haussmanniens. Le terme a été remplacé par le COS.

« Le coefficient d'occupation du sol qui détermine la densité de construction admise est le rapport exprimant le nombre de mètres carrés de surface de plancher ou le nombre de mètres cubes susceptibles d'être construits par mètre carré de sol. »

— Premier alinéa de l'article R. 123-10 du Code de l'urbanisme

Le concept du COS, de moins en moins utilisé dans les règlements réalisés depuis la fin des années 2000 en raison de son faible impact sur la forme urbaine, s'inscrit, lorsqu'il est mis en œuvre, dans le cadre d'un Plan local d'urbanisme. Il détermine la surface totale des planchers - épaisseurs des murs non comprises - autorisée en fonction de la surface du terrain (les caves, garages, chaufferies, pouvant, dans certains cas, ne pas être comptabilisés, comme précisé dans la réglementation de la surface de plancher).

Cette règle facultative du droit de l'urbanisme français figure, lorsqu'elle existe, à l'article 14 du règlement des zones des plans locaux d'urbanisme (PLU) ou des plans d'occupation des sols.

Certains auteurs de documents d'urbanisme définissent un COS « volumétrique », notamment pour les immeubles d'activité, dont les niveaux peuvent avoir une hauteur très différente, en exprimant un ratio entre le nombre de mètres cubes de la construction et la superficie du terrain.

Le COS ne doit pas être confondu avec le coefficient d'emprise au sol (CES), qui limite, lui, la quantité de sol occupée par la construction, afin d'imposer qu'une partie du terrain reste non bâtie pour des motifs paysagers ou d'assainissement (espace à conserver pour les espaces verts, l'infiltration ou le recueil des eaux pluviales, les espaces publics, etc.).

L'utilisation du COS dans les documents d'urbanisme n'est pas obligatoire, et peut être remplacée par la définition de diverses règles d'implantation des bâtiments dans la propriété, de hauteur et d'emprise au sol. Sa suppression avait d'ailleurs été envisagée lors de l'élaboration de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (loi SRU) de décembre 2000, compte tenu de son caractère mathématique qui ne rend pas nécessairement compte des enjeux de paysage urbain et de densification préconisée par cette loi.

Le COS constitue une limite maximale exprimée en mètres carrés de surface de plancher qui s'impose à tout projet de construction. Cette limite peut toutefois être dépassée dans les cas suivants :

• la construction de logements à vocation sociale peut permettre de dépasser le cos existant dans la limite de 20 % ;
• si la construction remplit des critères spécifiques concernant la performance énergétique ou la production d'énergie renouvelable le COS peut être dépassé sans toutefois excéder 20 %.

Ces exceptions sont soumises à certaines règles et ne s'appliquent pas de façon automatique.

Le Président Nicolas Sarkozy avait annoncé le 29 janvier 2012 que le COS serait augmenté de 30 % afin de faire face à la pénurie de logements en France. Cette réforme d'extrême-fin de mandat a été concrétisée par la loi n° 2012-376 du 20 mars 2012 relative à la majoration des droits à construire, mais, faute d'études préalables, et compte tenu de nombreuses critiques sur ses effets prévisibles ainsi que de l'opposition de nombreux élus , elle a été abrogée.

À l'opposé des objectifs du COS, le code de l'urbanisme dans l'article L123-1-5, alinéa 13, la possibilité d'imposer via les PLU des zones délimitées affectées d'une densité minimale de construction, « dans des secteurs situés à proximité des transports collectifs existants ou programmés »n° 2012-955 du 6 août 2012.

Après de nombreuses navettes parlementaires entre Sénat et Assemblée Nationale début 2014, la loi n°2014-366 ALUR (loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) du 26 mars 2014 supprime le coefficient d'occupation des sols. Selon le gouvernement le COS était un outil mal adapté. Les règles de gabarit (hauteur notamment) et de retrait par rapport aux limites de propriété sont jugées suffisantes pour encadrer l'urbanisation. L'objectif de cette suppression est de densifier les secteurs déjà urbanisés, objectif qui était déjà contenu dans les lois précédentes relatives à l'urbanisme (loi SRU de 2000, Loi urbanisme et habitat de 2003).

Toutefois, la notion de densité (soit une quantité divisée par une surface) persiste tant pour les densités minimales à l'article L123-1-5, III, 3°) que le PLU peut imposer que pour les constructions autorisées en zone agricole ou naturelle (cf. art. L123-1-5, I, 6°); troisième alinéa).

En outre, la loi ALUR prévoit dans ses mesures transitoires que les POS qui sont en cours de transformation en PLU ou qui choisissent passer en PLU avant décembre 2015 et qui seront achevés avant le 27 mars 2017 pourront être réalisés, au choix de la collectivité, selon les dispositions des articles L123-1 et suivants dans leur rédaction d'avant la loi ALUR, donc, entre autres contenus anciens, avec des COS.

Cette disposition figure à l'article 135 de la loi ALUR, article qui modifie le dernier alinéa de l'article L123-19 du-dit code, dans sa version postérieure à la publication de la loi le 26 mars 2014.

(http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000028772256&fastPos=1&fastReqId=1707963945&categorieLien=id&oldAction=rechTexte)

On voit que la suppression des COS n'est donc pas aussi définitive qu'annoncée initialement, au moins pour un temps, les PLU ainsi réalisés ayant vocation un jour à connaître une nouvelle révision qui les fera basculer dans le régime courant des PLU.

Exemples

Exemple :

Sur un terrain de 1 000 m², dont le règlement prévoit un COS maximal de 0,4 on peut construire jusqu'à 1 000 m² × 0,4 = 400 m² de surface de plancher.

À Paris, le nouveau Plan Local d'Urbanisme a abaissé le COS à 3 dans la zone UG (Urbaine Générale). Il était auparavant à 3,25.

En zone pavillonnaire, le COS est souvent de l'ordre de 0,3 à 0,5 tandis qu'il dépasse rapidement 1, voire 2, lorsque l'on se rapproche du centre et que le quartier est constitué de maisons de ville ou d'immeubles.

Une zone d'activité a généralement un COS compris entre 0,7 et 0,8, alors que des immeubles de bureaux dépassent couramment 2 ou 3.

La règle dite du « COS de fait » permet de reconstruire un bâtiment à l'identique même si sa densité dépasse la norme fixée par le COS. Cette règle vise à encourager les opérations de rénovation sur les bâtiments existants.

Exemples étrangers

Au Québec, dans le Plan directeur d'urbanisme de la ville de Montréal en particulier, on parle d'indice de superficie de plancher (ISP), qui est le même concept que le COS.

Voir aussi

Articles connexes

• Droit de l'urbanisme en France
• Plan local d'urbanisme • Plan d'occupation des sols • Plan d'aménagement de zone
• surface de plancherModèle:•Surface hors œuvre nette
• Glossaire de l'immobilier

Liens externes

• L'article R.123-10 du code de l'urbanisme. (Legifrance)
• L'article de l'ABCdaire du particulier de l'Union régionale des CAUE d'Île-de-France.
• Loi Alur : suppression du COS et de la superficie minimale des terrains constructibles.