Permis de démolir (France)

Un article de Wikipédia, l'encyclopédie libre.
Aller à : navigation, rechercher

Le permis de démolition constitue une forme de sauvegarde du patrimoine bâti, des quartiers, des monuments et sites ainsi qu'une protection des occupants des logements anciens.

Introduction[modifier | modifier le code]

Le permis de démolir est un acte administratif qui donne les moyens à l'administration de vérifier qu'un projet de démolition respecte les règles d'urbanisme en vigueur. Il s'inscrit dans l'ensemble des autorisations accordées sur les constructions, à savoir les permis de construire, d'aménager et de démolir. La notion de permis de démolir dans le droit d'urbanisme est plutôt récente puisqu'il est institué par la loi du 31 décembre 1976[1] qui regroupa différentes autorisations de démolitions existantes en une seule et unique.

Les travaux de démolitions sont toujours très encadrés au moment de cette réforme de 1976 et même avant. Les projets de démolitions nécessitant un permis s’effectue dans le cadre des monuments historiques, sur la protection des sites et des monuments naturels, ainsi que pour des motifs d’ordre économique ou social. La force publique peut intervenir aussi en matière de police sur les bâtiments insalubres ou déclarés ruines. Les objectifs du permis de démolir institué en 1976 étaient: la sauvegarde du patrimoine immobilier bâti et la protection des occupants; la protection ou la mise en valeur des quartiers, des monuments et des sites.

Le régime du permis de démolir n’a que très peu évolué au cours de décennies. Cependant, une importante réforme de cette autorisation du permis de démolir a été effectué, non pas sur l’application et les principes mêmes, mais plus dans le but de simplifier la procédure et de l’éclaircir. Ceci au travers de l’ordonnance du 8 décembre 2005[2] et de son décret d’application du 5 janvier 2007[3]. Ils sont institués dans le cadre de la réforme générale des autorisations d’urbanisme, dont fait partie le permis de démolir.

Cette réforme générale crée une évolution plus dans la forme que le fond en ce qui concerne le permis de démolir. En réalité, le but est principalement d’éclaircir et de simplifier le champ d’application ainsi que la procédure de l’autorisation de permis de démolir, bien que quelques évolutions eurent lieu également dans le fond même du permis de démolir. Au niveau du champ d’application, la réforme de 2005/2007 a supprimé le caractère social dans l’intérêt de protéger les bâtiments. L’objectif de protection des occupants a été remplacé par l’objectif unique de la protection ou de la mise en valeur du patrimoine bâti, des quartiers, des monuments. De nouvelles dispositions apparaissent mais plus dans l’extension du champ d’application du permis de démolir que de supprimer réellement cette autorisation. Au niveau de la procédure, la réforme au permis de pouvoir déposer les différentes autorisations au même moment, que ce soit le permis de démolir et en même temps le permis de construire. Il y a plus qu’une seule demande. Le permis de démolir est une action volontaire et donc se fait à l’initiative du pétitionnaire, le demandeur de l’autorisation du permis de démolir.

Champ d’application[modifier | modifier le code]

Champ d’application territorial[modifier | modifier le code]

La législation du permis de démolir ne s'applique pas sur tout le territoire national, à la différence de celle du permis de construire depuis 1943. Selon l'article L. 421-3 du code de l'urbanisme[4], le permis de démolir n'est exigé que :

  • lorsque la construction relève de l'une des protections particulières visées à l'article R. 421-28 du code de l'urbanisme[5], parce qu'elle-même ou la zone dans laquelle elle se situe présentent un intérêt patrimonial ou environnemental ;
  • lorsque la construction est située dans une commune qui a instauré le permis de démolir sur tout ou partie de son territoire en application de l'article R. 421-27 dudit code[5].
Réglementation nationale

Les constructions et les secteurs, énumérés à l’article R. 421-28[5] du code de l’urbanisme, pour lesquels le permis de démolir doit s’appliquer en fonction de la législation nationale sont les suivants :

Réglementation locale

Les cas énumérées à l’article R. 421-28[5] du code de l’urbanisme, pour lesquels le permis de démolir doit s’appliquer en fonction de la réglementation locale sont les suivants :

  • élément présentant un intérêt patrimonial, paysager ou écologique protégé au plan local d'urbanisme ou document d'urbanisme en tenant lieu en application des articles L. 151-19 ou L. 151-23 du code de l'urbanisme[6] ou à défaut de tels documents par l'article L. 111-22 dudit code.

Au titre de la politique de rénovation urbaine, une loi importante a permis de mettre en place un nouvel urbanisme au sein des villes, la loi du 13 décembre 2000 sur la solidarité et le renouvellement urbain (SRU), qui a pour but de limiter l’extension des villes en essayant également de repenser différemment les moyens de démolition et de reconstruction.

Le champ d’application territorial du permis de démolir peut être étendu au niveau local, soit sur tout ou partie du territoire communal, soit à l'égard des constructions identifiées comme devant être protégées dans le cadre d’un document de planification urbaine ou, pour les communes non dotées d’un PLU ou d’un document en tenant lieu, en tant qu’élément de patrimoine ou de paysage à protéger et à mettre en valeur, par délibération du conseil municipal après enquête publique.

Le but de ce dispositif est intéressant puisque, que ce soit sous les dispositions antérieures du code ou de celles existant désormais depuis la réforme, on peut mettre en place une protection efficace du patrimoine bâti au plan local, indépendamment de toute procédure spécifique nationale.

Champ d’application matériel[modifier | modifier le code]

Nature des travaux

Dans son champ matériel le permis de démolir s'applique aux constructions existantes selon l'article L. 421-3 du code de l'urbanisme[4]. Les travaux qui doivent être précédés d'un permis de démolir sont, en vertu des articles R. 421-27 et 28 dudit code[5], ceux qui ont « pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d'une construction ».

Dans le cas d'une démolition partielle du gros œuvre, celle-ci doit être « substantielle » (CE 14 mai 2014, SCI ALPANGA, n°359847 ; CAA Marseille 16 décembre 2016, cts E, n°14MA04701), ce qui exclut la simple réféction d'une toiture, l'ouverture d'une seule baie ou la démolition d'une surface mineure de plancher, de tels travaux relevant désormais de la déclaration préalable de travaux, prévue à l'article R. 421-17 a), c), d) ou f) du code de l'urbanisme, notamment en cas de modification de décors intérieurs répertoriés dans un PSMV.

Le contrôle par le permis de démolir de la protection du logement pour des raisons sociales, en particulier au titre de la loi du 1er septembre 1948, a disparu avec la réforme de 2005/2007.

Travaux exemptés

L’article R.421-29 du code de l'urbanisme[5]énumère les cas de dispense de permis de démolir :

Construction à titre précaire

Les travaux de démolition des constructions à titre précaire sont également implicitement dispensées de permis de démolir. Selon les articles L. 433-2 et 3 et R. 433-1 du code de l’urbanisme, les constructions provisoires délivrées par un permis de construire à titre précaire sont en effet limitées dans la durée.

Régime de délivrance[modifier | modifier le code]

Le régime de délivrance du permis de démolir a été nettement reformé et simplifié par l’ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d’urbanisme et son décret d'application n°2007-18 du 5 janvier 2007, entrée en vigueur le 1er octobre 2007.

En vertu de l'article R. 431-21 du code de l'urbanisme, lorsque les travaux projetés nécessitent la démolition de « bâtiments » soumis au régime du permis de démolir, la demande de permis de construire ou d'aménager doit, soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l'aménagement, soit être accompagnée de la justification du dépôt (récépissé) de la demande de permis de démolir[7]. En effet, le permis de construire ou d'aménager peut valoir permis de démolir en vertu des article L. 451-1 ou L. 441-1 du code de l'urbanisme.

La procédure relative au permis de démolir se décompose en trois phases : la demande, l’instruction et la décision.

La demande en tant que point de départ de la procédure[modifier | modifier le code]

Les auteurs de la demande

Le demandeur doit attester qu’il remplit les conditions pour déposer une demande de permis. L’administration ne contrôlerait donc plus si le demandeur remplit effectivement les qualités requises par l’article R.423-1 du code de l'urbanisme pour présenter la demande, le demandeur étant ainsi entièrement responsable de sa déclaration. La qualité du pétitionnaire du permis de démolir s’apprécie en fonction des textes et conventions en vigueur le jour où l’administration statue sur la demande du permis. Les personnes bénéficiant de l’expropriation pour cause d’utilité publique peuvent être notamment l’État, les collectivités territoriales et leurs groupements, les établissements publics, les concessionnaires des services publics.

Présentation de la demande

La forme de la demande est édictée aux arrêtés A.451-1 et A.453-4 du code de l'urbanisme. Le but est que la demande de permis de démolir doit être établie conformément au formulaire CERFA. Le contenu de la demande R.451-1 du code de l'urbanisme. La demande de permis de démolir doit contenir trois séries d’informations. L’identité du demandeur, accompagnée de l’attestation de sa qualité pour présenter la demande

Dépôt, enregistrement et publicité

Les modalités du dépôt sont de connaître le lieu de dépôt : La demande de permis de démolir doit être déposée auprès de la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés au décret R.423-1 du code de l'urbanisme.

L’enregistrement et la délivrance du récépissé pour le permis de démolir. L’article R.423-3 du code de l'urbanisme dispose que le maire affecte un numéro d’enregistrement à la demande et en délivre un récépissé.

Transmissions de la demande

Les conditions pour les transmissions de la demande sont prévues aux articles R.423-7 à R.423-13 code de l'urbanisme. Lorsque l’autorité compétente pour délivrer le permis est le maire au nom de la commune, celui-ci transmet un exemplaire de la demande au préfet dans la semaine qui suit le dépôt.

Instruction[modifier | modifier le code]

Autorité chargée de l’instruction[modifier | modifier le code]

Conformément au décret R.423-15 du code de l’urbanisme, le maire ou le président de l’EPCI compétent peut charger des actes d’instruction.

Délais d’instruction du permis de démolir

Le délai d’instruction de la demande du permis de démolir court à compter de la réception en mairie d’un dossier complet.

Délais d’instruction de droit commun

Le délai d’instruction de droit commun pour les demandes de permis de démolir est de deux mois au travers du récépissé avec l’article R.423-4 code de l'urbanisme.

Délais d’instruction particuliers

Le délai de droit commun est modifié dans les cas prévus par les articles R.423-24 à R.423-33 code l'urbanisme.

Prolongations du délai de droit commun ou d’un délai particulier[modifier | modifier le code]

Le délai d’instruction est prolongé de trois mois quand le maire ou l’autorité compétente pour délivrer le permis a saisi le préfet de région d’un recours contre l’avis de l’architecte des bâtiments de France (ABF) dans plusieurs cas notamment dans des litiges dans l’autorité compétente sur le permis de démolir en fonction du secteur ou la démolition se passe notamment dans le cadre du code du patrimoine comme l’article L.621-31 code du patrimoine ou encore l’article L.642-3 code du patrimoine

Notification des modifications et/ou de prolongations des délais

Lorsque le délai d’instruction de droit commun d’une demande du permis de démolir est modifié pour application d’un des délais particuliers, l’autorité compétente l'indique au demandeur, dans le délai d’un mois à compter de la réception ou du dépôt du dossier à la mairie.

Incidents d’instruction[modifier | modifier le code]

Cas d’un dossier incomplet[modifier | modifier le code]

La notification de la liste des pièces manquantes en cas de dossier incomplet. L’autorité compétente à un délai d’un mois à compter de la réception ou du dépôt du dossier à la mairie pour adresser au demandeur une lettre recommandée avec la demande d’avis de réception ou un courrier électronique, indiquant les pièces manquantes. L’article R.423-38 du code de l’urbanisme précise que les pièces manquantes doivent être indiquées d’une façon exhaustive.

Autorité compétente pour prendre la décision de délivrer un permis de démolir[modifier | modifier le code]

Les articles L.422-1 à L.422-3 du code de l’urbanisme déterminent que le permis de démolir est déterminé par : le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, le préfet ou le maire au nom de l’État dans les autres communes, le président de l’EPCI, lorsqu’une commune lui a délégué la compétence pour délivrer le permis de construire, d’aménager ou de démolir, le préfet au nom de l’état dans certaines hypothèses énumérées par les articles L.422-2 et R.422-2 du code de l’urbanisme.

Règles de fond sanctionnées par la décision dans le permis de démolir[modifier | modifier le code]

La décision doit être prise sur le fondement des seules dispositions régissant le permis de démolir, et notamment sans pouvoir tenir compte des règles régissant le permis de construire.

Dans le cas d’un immeuble menaçant une ruine certaine, l’article L.451-2 du code de l’urbanisme dispose que le permis de démolir ne peut être refusé lorsque la démolition est le seul moyen de mettre fin à la ruine de l’immeuble. L’administration doit se livrer a une appréciation des faits quant à l’état de ruine de l’immeuble faisant l’objet de la demande de démolition, en fonction de chaque cas d’espèces ce qui peu s’avérer délicat.

Protection du patrimoine et des sites[modifier | modifier le code]

Depuis l'introduction de l'article R. 430-13 du code de l'urbanisme par l'article 1er du décret n°77-738 du 7 juillet 1977 relatif au permis de démolir[8] désormais repris aux articles R. 425-1 à 2 et R. 425-16 à 18 du code de l'urbanisme, la protection du patrimoine bâti, des quartiers, des monuments et des sites est également assurée par la décision prise sur la demande de permis de démolir au vu de l'avis conforme de l'architecte des bâtiments de France. En effet, si celui-ci est défavorable, l’administration a une compétence liée et est tenue de refuser le permis de démolir, ou de reprendre les prescriptions dont il est assorti, dans les cas suivants :

Si l’ABF n’a pas donné d’avis défavorable, l’autorité compétente n’est pas tenue de refuser le permis de démolir.

L'avis donné sur la demande de permis de démolir par le préfet, ou le cas échéant par l'autorité compétente qui s'y substitue, revêt également un caractère conforme dans les cas suivants :

Le juge exerce un contrôle de l’erreur manifeste d’appréciation de la décision de permis de démolir et, le cas échéant, de l'avis conforme sur laquelle elle s'est fondé (CE, 17 janvier 1996, Ville de Paris).

Dans une zone ou sur un immeuble qui ne bénéficie d'aucune protection nationale, notamment en vertu de la législation sur les monuments historiques, que celui-ci soit ou non protégé localement au titre de l'article L. 151-19 du code de l'urbanisme[9], lorsque la construction à démolir présente un intérêt patrimonial manifeste, l’autorité qui statut sur la demande de permis de démolir conserve toujours une marge d’appréciation pour refuser le permis de démolir ou l'assortir de prescriptions spéciales, même en présence d’un avis favorable de l’ABF ou du préfet, en se basant sur les dispositions plus générales du second alinéa de l’article L. 421-6 (ex-L. 430-5) du code de l’urbanisme, qui disposent :

« le permis de démolir peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les travaux envisagés sont de nature à compromettre la protection ou la mise en valeur du patrimoine bâti ou non bâti, du patrimoine archéologique, des quartiers, des monuments et des sites. »

L'article L. 421-6 permet ainsi d'éviter la destruction d'un immeuble qui présente un intérêt patrimonial dans un « quartier » ancien ou celle de vestiges archéologiques, protégés par ailleurs par l'article R. 111-4 du Code de l'urbanisme. Le juge administratif contrôle également l'erreur manifeste d'appréciation des décisions de permis de démolir, au regard de ces dispositions.

Dans la mesure ou un recours en annulation n'est pas suspensif et où la démolition peut être exécutée avant le jugement[10], sous réserve du délai prévu aux articles R. 425-30 (en site inscrit) ou R. 452-1 du code de l'urbanisme, il est prudent d'assortir un recours contentieux contre un permis de démolir d'un référé suspension, jugé normalement en quelques semaines.

Contestation de l’avis de l’architecte des bâtiments de France[modifier | modifier le code]

Les dispositions du code de l’urbanisme prévoient la possibilité d’appel de l’avis de l’architecte des bâtiments de France à l’occasion de l’instruction d’une demande du permis de démolir dans les sites patrimoniaux remarquables.[réf. nécessaire] En cas de désaccord avec l’architecte des bâtiments de France sur la comptabilité des travaux avec le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou sur les prescriptions imposées au propriétaire, le représentant de l’État dans la région émet, après consultation de la section compétente de la commission régionale du patrimoine et des sites, un avis qui se substitue à celui de l’architecte des bâtiments de France.

Formalités de l’affichage du permis de démolir à la suite de la décision[modifier | modifier le code]

La notification de la décision du permis de démolir. La décision accordant ou refusant le permis de démolir doit être notifiée au demandeur par lettre recommandée avec la demande d’avis de réception postal, ou, dans les cas prévus à l’article R.423-48 du code de l’urbanisme.

L’affichage de la décision du permis de démolir. La mention du permis de démolir explicite ou tacite doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l’extérieur, sur un panneau rectangulaire dont les dimensions doivent être supérieures à 80 centimètres, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l’arrête ou dès la date à laquelle le permis tacite est acquis et pendant toute la durée du chantier selon les dispositions de l’article R.424-15 et A.424-15 du code de l’urbanisme.

Délais de validité[modifier | modifier le code]

Le caractère exécutoire du permis de démolir. Les règles relatives à l’entrée en vigueur de la décision accordant un permis de démolir sont dérogatoires par rapport aux dispositions régissant l’entrée en vigueur du permis de construire ou d’aménager, qui deviennent exécutoires à compter de sa notification au demandeur et de sa transmission au préfet, lorsque l’autorité compétente est le maire au nom de la commune ou le président de l’EPCI le jour où il est acquis en cas d’un permis tacite du code de l’urbanisme avec les articles L.424-7 et L.424-9. Le permis de démolir accordé par une décision explicite devient exécutoire quinze jours après sa notification et sa transmission au préfet, lorsque la décision est de la compétence du maire ou du président de l’EPCI.

La suspension du délai de validité du permis de démolir. Le délai de validité du permis de démolir se trouve suspendu jusqu’au prononcé de la décision juridictionnelle irrévocable en cas de recours devant la juridiction administrative contre le permis ou du recours devant la juridiction civile en application de l’article L.480-13 du code de l'urbanisme.

La prorogation du délai de validité du permis de démolir. Le permis de démolir peut être prorogé pour une année, sur la demande de son bénéficiaire si les prescriptions d’urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet n’ont pas évolué de façon défavorable à son égard.

Péremption du permis de démolir

L’article R.424-17 du code de l’urbanisme dispose le permis de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de deux ans à compter de la notification de la décision accordant le permis ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année.

Voir aussi[modifier | modifier le code]

Articles connexes[modifier | modifier le code]

Liens externes[modifier | modifier le code]

Notes et références[modifier | modifier le code]

  1. Article L318-5 du Code de l'Urbanisme, en France, site legifrance.gouv.fr.
  2. Ordonnance du 8 décembre 2005, site legifrance.gouv.fr.
  3. Décret n°2007-08 du 5 janvier 2007, site legifrance.gouv.fr.
  4. a et b article L. 421-3 du code de l'urbanisme, site legifrance.gouv.fr.
  5. a, b, c, d, e et f articles R.421-26 et suivants du code de l'urbanisme., site legifrance.gouv.fr.
  6. Article L. 151-17 et suivants du code de l'urbanisme, site legifrance.gouv.fr.
  7. L'article R. 431-36 du CU relatif à la composition de la déclaration préalable de travaux renvoie aux mêmes dispositions, mais limitées semble-t-il au seul récépissé, depuis qu'en juin 2017 son formulaire CERFA a supprimé le cadre 6 relatif aux démolitions.
  8. « Télécharger le PDF » du JO du 8 juillet 1977, p. 3607, site legifrance.gouv.fr.
  9. L'article L. 151-23 du code l'urbanisme permet également la protection du patrimoine écologique et, à défaut de documents d'urbanisme applicable, l'article L. 111-22 dudit code.
  10. La villa mauresque de Pessac a été démolie, Le Journal des Arts, Margot Boutges, 10 juillet 2017, site lejournaldesarts.fr.