Immeuble de rapport

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Façade d'un immeuble de rapport du boulevard de Magenta à Paris

L'immeuble de rapport, également appelé hôtel de rapport, maison de rapport ou immeuble à loyer, est un type architectural apparu au XVIIIe siècle, mais s'étant développée de manière plus caractéristique et étendue au XIXe siècle.

À Paris, l'immeuble de rapport se répand à partir du règne de Louis XVI. Pendant la Restauration et la période haussmannienne, de vastes terrains sont lotis par des investisseurs qui y construisent ce type d'immeubles.

Il est ainsi nommé en cela qu'il rapporte un retour sur investissement au propriétaire.

Description[modifier | modifier le code]

C'est un immeuble divisé en plusieurs logements loués par un ou plusieurs propriétaires. Sa construction résulte d'une opération immobilière. Il est conçu comme un placement par le propriétaire. Un immeuble existant peut aussi être transformé en immeuble de rapport.

L'immeuble de rapport étant un investissement financier, la parcelle est exploitée au maximum de ce que le règlement d'urbanisme lui permet.

L'essor de la copropriété et de la promotion immobilière a mis fin à l'immeuble de rapport comme modèle économique dominant dans la construction, au cours du XXe siècle.

Paris[modifier | modifier le code]

Traditionnellement, à Paris, il fait ainsi entre cinq et sept étages, selon la largeur de la voie qu'il borde et l'époque de sa construction. Les immeubles de rapport se développent de la manière suivante :

  • le rez-de-chaussée accueille un commerce s'il est sur un boulevard, un appartement ou une loge de gardien s'il est sur une rue résidentielle,
  • le premier étage est en entresol,
  • le deuxième étage bénéficie d'une hauteur sous plafond plus importante et généralement d'un balcon,
  • les troisième et quatrième étages sont généralement de hauteur moindre, et identiques entre eux,
  • le cinquième étage est également pourvu d'un balcon,
  • le sixième étage est souvent le dernier, plus bas de plafond et en soupente, il accueille généralement les chambres de bonne.

Si les types de façades se répètent, on voit cependant se développer des éléments de décors, sous la forme de moulures en plâtre (encadrement de baies, balustrades, portes d'entrée) ou de sculptures en pierre, et d'éléments en fonte (garde-corps des balcons).

Lyon[modifier | modifier le code]

Investissement locatif[modifier | modifier le code]

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L'immeuble de rapport est un investissement immobilier, dont la particularité est d'être un habitat collectif sans statut de copropriété puisque l'ensemble immobilier est détenu par le même bailleur.

Avantages[modifier | modifier le code]

Les principaux avantages cités liés à l'investissement dans un immeuble sont :

  1. Le prix au m² généralement plus faible ;
  2. Un marché moins concurrentiel car les acheteurs potentiels sont moins nombreux et les critères de choix différents ;
  3. Une maîtrise totale des charges liées aux parties communes ;
  4. Plus il y a de logement, moins les risques d'impayés sont pénalisants pour le propriétaire ;
  5. Moins de dépendance au marché locatif, avec la possibilité de mélanger les usages (commerces, habitation, bureaux, ateliers) ;
  6. Possibilité de division et de plus-value ;
  7. Gain de temps et d'argent à la transaction et à la gestion (par rapport à l'acquisition de plusieurs logement séparés) ;
  8. Hausse limitée du taux d'endettement et autofinancement plus facile par la meilleure rentabilité que procurent les investissement dans les immeubles ;
  9. Défiscalisation possible important par la réalisation de travaux[1].

Inconvénients[modifier | modifier le code]

Les principaux inconvénients sont[2] :

  1. Le coût d'acquisition (le ticket d'entrée) plus élevé ;
  2. Crédit plus difficiles à obtenir ;
  3. Moins d'acheteurs potentiels, dont des délais de vente plus élevés ;
  4. Risque lié à la concentration géographique plus élevé ;
  5. Coûts des travaux type ravalement de façade à supporter seul ;
  6. Nécessité de se conformer aux règles du plan local d'urbanisme pour les modifications ;
  7. Gestion locative parfois chronophage.

Rentabilité locative[modifier | modifier le code]

La rentabilité locative d'un immeuble est généralement plus élevée que cette d'un appartement ou d'une maison. Notamment car l'acquisition se fait sur une surface plus grande que la location qui elle est basée sur une surface plus faible, donc un coût au m² plus élevé. La maîtrise des charges de copropriété permet également de réaliser des économies d'échelle.

Revente d'un immeuble de rapport[modifier | modifier le code]

Calculer le prix de revente d'un immeuble de rapport est différent de l'estimation classique d'un bien immobilier.

En ce sens, le prix ne se fonde pas sur le prix au m² de la zone géographique, mais plutôt aux revenus que l'immeuble procure à son propriétaire.

Le calcul est le suivant : Prix de vente = Revenus locatif annuels / rentabilité attendue[3].

Ainsi, si l'immeuble rapporte 15 000 €/an, et si on estime que 8 % brut est le rendement auquel le bien intéressera un investisseur, alors : 15 000 / 0,08 = 187 500 €.

Généralement, plus le prix de l'immeuble est élevé (donc plus le risque pris par l'investisseur est grand), plus le rendement attendu sera important.

Références[modifier | modifier le code]

  1. « Investir dans un immeuble - 9 avantages », sur https://www.mystone.fr/,‎ (consulté le 25 mars 2016).
  2. « Investir dans un immeuble de rapport - Inconvénients et contraintes », sur https://www.mystone.fr/,‎ (consulté le 23 mars 2016).
  3. « A un immeuble, une stratégie », sur https://www.mystone.fr/,‎ (consulté le 23 avril 2016).

Bibliographie[modifier | modifier le code]

  • François Loyer, Paris XIXe siècle : l'immeuble et la rue, Paris, Hazan (ISBN 2850253561)
  • Loïc Bonneval et François Robert, L'immeuble de rapport, l'immobilier entre gestion et spéculation, Lyon 1860-1990, Presses Universitaires de Rennes,‎ (ISBN 9782753521704)