Affaire Apollonia

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L'affaire Apollonia est le nom d'un scandale immobilier révélé en 2009 impliquant des particuliers floués par les pratiques non réglementaires de la société immobilière Apollonia. Cette affaire, par l'ampleur de l'escroquerie atteinte (1 milliard d'euros) et par la qualité des personnes escroquées (essentiellement des professions libérales : médecins, chirurgiens, chercheurs, directeur d'établissement hospitalier) a également mis en lumière la pratique frauduleuse présumée de notaires.

Les origines[modifier | modifier le code]

La société Apollonia est fondée en 2006[1] par Moussa-Jean Badache (ancien commercial dans le domaine de la chaussure de sport) et son épouse Viviane, esthéticienne. Domiciliée à Aix-en-Provence, son activité est la commercialisation de biens immobiliers défiscalisés qu'elle a pratiqué de 1998 à 2009 avec la vente de 7 500 appartements.

En 2008, elle réalisait un chiffre d'affaires de 36 millions d'euros pour un personnel de 30 personnes[1].

Son activité professionnelle se basait sur la commercialisation d'investissements locatif sous le régime fiscal immobilier, alors nouvellement mis en place, du loueur en meublé professionnel (LMP) : comme dans le cadre de l'investissement locatif, les loyers payés par le locataire permettent sur le papier de rembourser la banque. Les acquéreurs bénéficient au passage d'un avantage fiscal conséquent[2] puisqu'il s'agit d'un bien à but locatif professionnel : l’État remboursait le montant de la TVA à 19,6 %. Ainsi, un couple emprunteur achetant un bien immobilier de 200 000  se voit rembourser 40 000 [1].

Le scandale révélé[modifier | modifier le code]

Parmi les pratiques litigieuses sont relevés d'une part, la falsification des revenus des emprunteurs et d'autre part, une surévaluation de la valeur immobilière et des loyers des logements de 2,5 à 6 fois leur prix[3].

En raison des loyers faussement évalués, les investisseurs particuliers se retrouvent dans l'impossibilité de faire face aux échéances des prêts immobiliers lorsque le logement ne trouve pas de locataire, ou quand les loyers ne sont pas parfois, bloqués par des syndics[4].

Les patrimoines immobiliers vont alors jusqu'à 9 millions d'euros[5] et certains particuliers dont l'endettement peut atteindre 400 %[6],[7]de leurs revenus se retrouvent alors poursuivis individuellement par les banques[1] après qu'ils ont cessé de rembourser leurs crédits. Les loyers, lorsqu'il sont perçus, sont saisis par les établissements bancaires[7]. Dans le cadre de décisions de justice, certains voient leurs biens saisis en garantie du prêt[2]. Certains, à la retraite, se retrouvent obligés de reprendre une activité professionnelle pour rembourser les crédits qu'ils avaient contractés. Il est à noter qu'aucun investisseur n'a fait appel à la commission de surendettement pour régler leur litige avec les banques.

Les dirigeants de la société Apollonia sont mis en examen pour escroquerie immobilière présumée à la suite d'une plainte déposée le par Maitre Jacques Gobert l'avocat du collectif des victimes [8]. Jean Badache est incarcéré pendant trois mois à la prison des Baumettes. Il sera libéré contre une caution de 5 millions d'euros[1].

Les premières mises en examen commencent en 2009. Les interrogatoires judiciaires se poursuivent de 2011 à 2012 puis 2014[3]. Ils mettent en lumière les pratiques commerciales de la société de gestion aixoise : la falsification des relevés de comptes et ressources des investisseurs, surestimation des prix des logements afin de faire valider les dossiers auprès des banques et création d'une situation de surendettement par empilement des prêts immobiliers[1].

De même, les offres de prêts ne sont pas envoyés par les banques à l'emprunteur mais à la société Apollonia directement ce qui permet de masquer l'étendue de l'endettement aux investisseurs[1].

Les investisseurs, la plupart professionnels du monde la santé (chirurgiens, médecins, directeurs de clinique, etc.), se regroupent alors en association, l’association des victimes d’Apollonia, qui compte 400 adhérents, pour défendre leurs droits.

Au cours de l'enquête, les avocats des parties civiles vont s'efforcer, en outre, de mettre en lumière le rôle des différents intervenants qui ont travaillé avec la société Apollonia à savoir les notaires et les banques. Si plusieurs notaires sont effectivement mis en examen, il apparaît rapidement que les banques n’ont pas participé à l’escroquerie. L’enquête conclura elle aussi que les banques n’étaient pas au courant de l’escroquerie montée par la société Apollonia[9] mais restent entendues en tant que témoins assistés tandis qu'une procédure concernant le viol de la loi Scrivener et les concernant directement et constituant « le cœur de l’escroquerie de l’affaire Apollonia » reste toujours active à ce jour et en attente d'instruction[7].

L'implication des notaires et des établissements financiers[modifier | modifier le code]

Le manquement des notaires[modifier | modifier le code]

Plusieurs pratiques illégales sont constatées. À ce titre, les notaires ont également enfreint la loi. En effet, ils ont fait signer les actes d'achat des biens immobiliers au domicile des particuliers ou sur le lieu de travail, et donc en dehors de l'étude notariale ce qui est interdit par la loi et ce, sans avoir délivré des documents en double à l'acheteur[1]. Enfin, ils ont eu recours à la procuration et n'ont pas respecté leur obligation de conseil.

Le 31 janvier 2010, trois notaires de Marseille, qui réalisaient 70 % de leur activité avec la société Apolonia, ont été mis en examen pour faux en écriture, et complicité d'escroquerie. Ils ont été incarcérés pendant deux mois à la prison des Beaumettes et libéré sous caution[1],[10].

Fin 2013, la chambre régionale de discipline du conseil régional des notaires de la cour d'appel d'Aix a prononcé des sanctions disciplinaires à l'encontre de trois notaires dont deux aixois et un marseillais, condamnés pour l'un à une simple injonction et les deux autres à des interdictions d'exercer de 10 mois et un an[11]. La chambre leur a notamment « reproché des « manquements à leurs obligations de conseils, de renseignements, de prudence, de probité et d'impartialité ».

À noter que les trois officiers ministériels demeurent parallèlement toujours mis en examen dans le volet judiciaire de l'affaire pour faux en écritures publiques[11].

Le rôle des banques « entravé » par l'escroquerie d'Apollononia ?[modifier | modifier le code]

Le devoir de conseil[modifier | modifier le code]

Acteurs essentiels du système économique immobilier, le rôle des banques est également analysé. Lors de l'examen des dossiers de ses clients, maître Jacques Gobert a détecté plus de 300 anomalies dans la délivrance des offres des prêts immobiliers[1].

D'après les avocats des parties civiles, dès , le Crédit mutuel, la BNP Paribas et le Crédit agricole et le Crédit immobilier de France Rhône-Alpes-Auvergne auraient été informés des « pratiques préjudiciables » de la société Apollonia en 2006 à la suite de la transmission du rapport de M Jean-Paul Pattyn mandaté par le tribunal de commerce d'Antilles sur l'endettement à 70 % d'un client d'Apollonia. Or, à l’exception du Crédit mutuel, tous les établissements bancaires auraient continué leur collaboration avec la société de gestion jusqu’en 2009, date des premières mises en examen dans ce dossier[12].

Dans leur volonté d'incriminer les banques, les avocats des parties civiles soutiennent que le juge a procédé à des interrogatoires judiciaires qui sont relatés par les parties civiles comme laissant à penser par exemple que des employés du Crédit immobilier de France Rhône-Alpes-Auvergne (ou Cifraa) accordaient des prêts en se basant uniquement sur le dossier constitué par la société de gestion, et ce sans effectuer le contrôle des équilibres financiers et la qualité des informations remises. En outre, l'établissement, ainsi que ses consœurs[13], l'aurait effectué sans le vérifier, et sans jamais avoir échangé ni rencontré les ménages qui les souscrivaient. Ainsi, le 21 octobre 2011, lors de son interrogatoire, le directeur des engagements du Cifraa, à la question portant sur le devoir de conseil : « Comment pouviez-vous exercer ce devoir sans jamais rentrer en contact avec vos clients ? », répondait : « Vis-à-vis du client, on ne l'exerçait pas, puisqu'on n'avait pas de contact avec lui[12]. »

Ainsi, dans l’arrêt du de la chambre d’instruction de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, cité par Que choisir, la directrice de l’époque du Cifraa déclarait que l’établissement de crédit « finissait par reconnaître que l’organisation mise en place avait pour effet, sinon pour objet, d’être suffisamment approximative pour que ne soit pas décelé le caractère anormal des modalités de fonctionnement imposées par Apollonia »[3].

Cette interprétation basée sur les PV de l’instruction est contredite par plusieurs jugements au civil dont celui de la Cour d’appel de Lyon qui précise de manière définitive qu’« aucun élément n’établit que le Cifraa ait pu, d’une façon quelconque, avoir connaissance du processus ayant consisté à faire souscrire aux emprunteurs d’autres crédits destinés à financer d’autres acquisitions concomitantes et non mentionnés sur la fiche de situation des emprunteurs sur laquelle il s’est fondé pour accorder le prêt litigieux. »

Par ailleurs, le juge d’instruction a estimé qu’il n’y avait pas lieu de mettre en examen le Crédit immobilier de France, ni aucune des autres banques[14]. Cette décision a été confirmée par la chambre de l’instruction de la Cour d’appel d’Aix. À ce jour, le juge d’instruction a signifié aux parties la fin de son travail d’enquête (article 175) sans que les banques soient mises en examen. Elles ne seront donc pas renvoyées devant le tribunal correctionnel mais demeurent témoins assistés[9]. En parallèle, une « procédure concernant le recel des actes frauduleux détenu par le Crédit immobilier de France Développement a été transmise devant la Cour de cassation. En parallèle, quatre cadres parmi les membres les plus importants de l'état-major du Cifraa dont notamment celle du directeur général, du directeur des relations clientèles, le directeur des engagements et la directrice commerciale ont vu leur mise en examen confirmé en 2018[12].

Enfin, le volet spécifique du viol de la loi Scrivener par les établissements financiers (voir paragraphe plus bas) n'est pas encore instruit à ce jour[7].

Le parquet doit également rendre ses conclusions avant de renvoyer l'ensemble des prévenus dans le cadre d'un procès devant se tenir à partir de 2020. Pour l'association Que choisir la tenue d'un procès serait : « l'occasion de mieux comprendre le rôle des banques, dont la présence s'est révélée indispensable pour la mise en place de l'affaire »[15].

Le non-respect de la loi Scrivener[modifier | modifier le code]

Les parties civiles ont également mis en cause les banques pour le non-respect de la loi Scrivener. Cette loi, du et du , complétée et renforcée au cours des années suivantes[16], oblige les établissements bancaires à fournir à l’emprunteur l'ensemble des informations financières de son prêt immobilier sur la forme d'une offre papier en double exemplaire sur lesquelles il pourra appuyer sa réflexion. En outre, elle permet au futur emprunteur de disposer d’un délai légal et incompressible de 10 jours afin d’examiner si l’offre préalable de prêt lui convient et de la comparer à d’éventuelles offres concurrentes[17]. En outre, la loi impose l'envoi par voie postale de l'offre de prêt directement à l'investisseur[1]. L'avocat des parties civiles, maître Gobert, évoque la possibilité d'une complicité d'escroquerie en raison des nombreuses anomalies détectées en série, au nombre de 300, lors de l'examen des offres des crédits immobiliers.

À ce sujet, auditionné en , le directeur régional de BNP Paribas Personal Finance expliquait notamment que le non-respect de cette loi, encadrant l'octroi de crédit, était « une décision prise au niveau de la direction générale BNP Paribas Invest »[3]. En parallèle, le directeur des engagements du Cifraa (établissement aujourd'hui disparu et remplacé par Credit immobilier de France Développement ou CIFD en 2015) déclarait lors de son interrogatoire par la juge en 2011 : « On savait, au niveau du comité directeur, que les offres de prêt était adressée à l'apporteur (...). Nous avons collégialement accepté les risques vu la qualité de l'apporteur Apollonia et la qualité des dossiers apportés par Apollonia »[12].

Ce volet de l’affaire fait l’objet d’une instruction séparée qui n'a toujours pas été démarrée à ce jour[7]. L’objet de cette enquête consiste à définir si les victimes de l’escroquerie d’Apollonia peuvent bénéficier de la protection de la loi Scrivener, qui protège uniquement les consommateurs[1], alors que les victimes avaient opté pour un statut professionnel (LMP) qui leur permettait notamment de récupérer la TVA.

Suites judiciaires[modifier | modifier le code]

En effet, en , les établissements bancaires ont été placés en examen en tant que personnes morales.

Le , la Cour d'appel d'Aix-en-Provence a annulé la procédure pour le CIFD, et celle de sa filiale Cifraa en Rhône-Alpes-Auvergne, celle de la fédération régionale du Crédit mutuel méditerranéen et de sa caisse locale de l'Etang de Berre[18] et plaçant ses établissements sous statuts de témoins assistés et ce malgré la demande de maintien en examen formulé par le Parquet général en . En outre, les dispositifs de contrôle judiciaire avec cautionnements de 55 millions d'euros pour le CIF et de 8 millions d'euros pour le Crédit mutuel ont été également annulés[18]. Seule la Banque Patrimoine et Immobilier (BPI), filiale du Crédit immobilier de France (CIF), a vu la confirmation de sa mise en examen, pour escroqueries en bande organisée, le juge estimant que seule la BPCI pouvait avoir une connaissance suffisante, au moment des faits, des pratiques frauduleuses d'Apollonia[18].

À la suite de la décision de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, l'Association des victimes décide de se pourvoir en cassation[19] précisant que : « Notre détermination demeure entière pour obtenir réparation. C'est pourquoi nous avons décidé, au vu des irrégularités constatées dans le jugement, de nous pourvoir en cassation »[19].

Parallèlement, l'Association nationale des victimes de l'immobilier, dans un appel public à l'Autorité de contrôle prudentiel et de résoluation (ACPR) en date du , a demandé à cette dernière de publier le rapport d'audit général diligenté en 2010 sur les conditions dans lesquelles les banques ont géré l’intermédiation et ce, à la suite des premiers contentieux apparus en 2009[20]. Les résultats n'ont pas à ce jour, été rendus publics.

En 2016, le dossier incluait 86 tomes de plus de 72 000 pages et 32 personnes ont été mises en examen pour les chefs d'accusation suivants : « escroquerie commise en bande organisée », « faux et usage », « publicité de nature à induire en erreur », « tromperie », « infractions au démarchage bancaire ou financier », « exercice illégal de l’activité d’intermédiaire en opération de banque », « abus de confiance », « abus de biens sociaux », « entrave aux fonctions de commissaire aux comptes », « faux et usage de faux en écriture publique authentique par personne chargée d’une mission de service public agissant dans l’exercice de ses fonctions ou de sa mission », « blanchiment d’escroquerie en bande organisée ».

Le , la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, a confirmé dans son arrêt, l’ordonnance du juge d’instruction qui refusait d’instruire sur certains faits et ce, malgré les demandes répétées de parties civiles concernant des actes des banques[21] et ce, en vertu de l'article 82-1 du Code pénal[22].

Le , la Cour de cassation, sollicité par maître Gobert, a cassé l'arrêt de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence pour avoir dénaturé les motifs de la plainte initiale du [23], et lui demandant de revoir l'ensemble du dossier d'instruction pour avoir ignoré les demandes d'informations complémentaires sollicités par les parties civiles et notamment le non-respect présumé du Code de la consommation[21]. Le point principal portait sur la violation du délai légal de 10 jours instauré par la loi Scrivener dans le cadre d'une offre de prêt immobilier par un établissement bancaire et protégeant tout investisseur (voir plus haut)[8].

En , la justice a confirmé la mise en examen de 14 personnes parmi ces derniers 6 responsables d’Apollonia, 3 clercs et notaires, 4 cadres bancaires du Crédit immobilier de France et un de GE Money Bank[3]. Les époux Badache sont placés sous contrôle judiciaire et également poursuivis dans le cadre d'une enquête pour évasion fiscale[1].

Le 5 juin 2019, la chambre de l’instruction de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence estimait que les banques ne devaient pas être mises en examen dans le dossier Apollonia[14]. Cette décision met fin à dix années de débats judiciaires sur le rôle des banques. Elles ne seront donc pas renvoyées devant le tribunal correctionnel mais demeurent témoins assistés[9]. En parallèle, une « procédure concernant le recel des actes frauduleux détenu par le Crédit immobilier de France Développement, a été transmise devant la Cour de cassation. En parallèle, quatre cadres parmi les membres les plus importants de l'état-major du Cifraa dont notamment celle du directeur général, du directeur des relations clientèles, le directeur des engagements et la directrice commerciale ont vu leur mise en examen confirmé[12].

Enfin, le volet spécifique du viol de la loi Scrivener par les établissements financiers n'a pas encore été instruit à ce jour[7].

Le parquet doit depuis fin novembre 2019, statuer et rendre ses conclusions avant de renvoyer l'ensemble des prévenus devant la justice pour un procès qui devrait se tenir à partir de l'été 2020 afin d'éclairer le rôle de l'ensemble des responsables présumés[15].

À ce jour, 2 000 victimes ont été recensées et trois d'entre elles se sont suicidées[1],[24]. La valeur des biens immobiliers est dévalorisée en 2019 à hauteur de 60 à 40 % de leur prix d'achat initial[7].

Notes et références[modifier | modifier le code]

  1. a b c d e f g h i j k l m et n « Les nouveaux pièges de l'immobilier - Spécial Investigation », sur Special Investigation, (consulté le )
  2. a et b « Ordre de rembourser », sur L'Agefi Actifs (consulté le )
  3. a b c d et e Marie-Eve Frénay, « Immobilier : l'affaire Apollonia connaîtra-t-elle enfin son épilogue ? », sur https://www.cbanque.com/, (consulté le )
  4. « Affaire Apollonia : "C'est extrêmement difficile de penser" que les banques "n'étaient pas au courant" », sur https://mobile.francetvinfo.fr/, publié le 24/04/2018 (consulté le )
  5. Isabelle Rey-Lefebvre, « Des victimes de l’affaire Apollonia mettent en cause le Crédit immobilier de France », sur https://www.lemonde.fr, (consulté le )
  6. François Giorgetti, « Affaire Apollonia : un dossier judiciaire au bord du naufrage », sur https://france3-regions.francetvinfo.fr, (consulté le )
  7. a b c d e f et g Benoit LETY, « Arnaque à l'immobilier locatif : les victimes d'Apollonia continuent le combat », sur https://www.cbanque.com, (consulté le )
  8. a et b Denis Trossero, « Affaire de la tentaculaire escroquerie Apollonia : une menace pour les banques ? », La Provence,‎ (lire en ligne, consulté le )
  9. a b et c « Fin d'enquête pour l'affaire Apollonia », sur Les Échos, (consulté le )
  10. « Apollonia : une arnaque de plus d'un milliard d'euros », sur http://www.leparisien.fr, Le Parisien, (consulté le )
  11. a et b « Affaire Apollonia : 3 notaires condamnés en appel », sur https://www.nouvelobs.com/, (consulté le )
  12. a b c d et e Oudin Elisa, « Scandale Apollonia : les Banques dans le collimateur », Que choisir,‎ , p. 48-51 (lire en ligne)
  13. « Apollonia : resume-de-la-plus-grosse-arnaque-immobiliere-en-france/ », sur https://deontofi.com/, (consulté le )
  14. a et b Denis Trossero, « La cour d'appel valide l'enquête du juge », La Provence,‎
  15. a et b « Clap de fin pour l’enquête dans l’affaire Apollonia », sur https://www.legifiscal.fr, (consulté le )
  16. Françoise Coppin, « La protection des consommateurs en matière de crédit », sur https://www.cbanque.com, (consulté le )
  17. « La loi Scrivener », sur https://www.le-pret-immobilier.com (consulté le )
  18. a b et c « Affaire Apollonia : la justice annule la mise en examen de quatre banques », sur https://www.cbanque.com/, (consulté le )
  19. a et b « L'association des victimes de l'affaire Apollonia se pourvoit en cassation », sur https://www.cbanque.com/, (consulté le )
  20. « Affaire Apollonia : les victimes veulent que le régulateur bancaire remette son rapport à la justice », sur https://www.cbanque.com, (consulté le )
  21. a et b « Affaire Apollonia: l'arrêt de cassation de la chambre criminelle du 5 janvier 2017 redonne l'espoir aux investisseurs floués », sur http://www.thierryvallatavocat.com/-5, (consulté le )
  22. « Section 1 : Dispositions générales (Articles 79 à 84-1) - Légifrance », sur www.legifrance.gouv.fr (consulté le )
  23. « France, Cour de cassation, Chambre criminelle, 05 janvier 2017, 16-83255 », sur https://juricaf.org, (consulté le )
  24. « Scandale Apollonia : le ministère de la Justice botte en touche », sur https://www.gestiondefortune.com, (consulté le )

Voir aussi[modifier | modifier le code]

Liens externes[modifier | modifier le code]