Droit au bail

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Le droit au bail est une indemnité qui peut être demandée par un commerçant titulaire d'un bail commercial à celui qui prend sa suite dans la location du local. Il s'agit donc de la somme que le cessionnaire (acheteur d'un fonds de commerce) paye au cédant (vendeur du fonds de commerce). S'il est versé au propriétaire (ou bailleur) lors de la première signature d'un bail, il s'appelle alors "droit d'entrée".

C'est un élément du fonds de commerce, même s'il existe des fonds de commerce sans droit au bail.

Le paiement d'un droit au bail est justifié par le fait que le locataire sortant monnaye le fait que son loyer négocié antérieurement est sous-évalué par rapport au prix du marché. Il cédera par conséquent son bail moyennant le paiement d'une indemnité. En contrepartie, il accorde tous les droits garantis par les baux commerciaux. En effet, la loi protège le droit au bail pour les commerçants ou artisans et le propriétaire d'un local où est exercée une activité commerciale ou artisanale est notamment obligé de renouveler le bail ou de payer au locataire une indemnité dite d'éviction.

La cession du droit au bail[modifier | modifier le code]

Lorsqu'un exploitant cède son fonds de commerce, l'acheteur reprend automatiquement le bail commercial sans que le propriétaire du local ne puisse s'y opposer. En revanche, une clause du bail peut interdire au locataire de céder le bail indépendamment du fonds.

La cession du bail avec le fonds de commerce[modifier | modifier le code]

Le locataire peut céder son droit au bail à l'acquéreur de son fonds de commerce sans que le bailleur ne puisse s'y opposer[1]. Pour qu'il y ait cession du fonds de commerce, il faut que l'acquéreur exploite la même clientèle, donc qu'il reprenne l'activité de l'ancien locataire. Le locataire qui cède ainsi son droit au bail en même temps que le fonds de commerce doit veiller à notifier cette cession au bailleur.

Toutefois, même en cas de cession du droit au bail à l'acquéreur du fonds de commerce, le bailleur peut imposer au locataire-cédant une clause d'agrément et l'accomplissement de certaines formalités :

  • la clause d'agrément impose au locataire de soumettre l'acquéreur à l'agrément du bailleur pour qu'il vérifie son honorabilité ou sa solvabilité. Le refus d'agrément du bailleur ne peut cependant pas être discrétionnaire, il doit être motivé ou justifié par un intérêt légitime. Il est donc possible de contester en justice le refus d'agrément du bailleur s'il apparaît injustifié.
  • les clauses de formalités peuvent être, par exemple, l'obligation pour le locataire d'appeler ou de faire intervenir à l'acte le bailleur. Ces clauses sont valables, mais si le bailleur ne répond pas alors que le locataire a accompli, en temps utile, les démarches nécessaires pour l'appeler et le faire intervenir à l'acte, il pourra être passé outre.

La cession du bail indépendamment du fonds de commerce[modifier | modifier le code]

Si le locataire veut céder son droit au bail à un tiers qui n'acquiert pas en même temps de fonds de commerce, il doit obtenir l'accord préalable du bailleur si une clause du bail le lui impose. En pratique, les baux commerciaux imposent dans leur quasi-totalité l'accord préalable du bailleur en cas de cession du bail, sous peine de résiliation. Si aucune clause du bail n'impose cette autorisation préalable du bailleur, la cession du droit au bail est libre[2].

En outre, il faut toujours notifier au propriétaire la cession du bail par un acte d'huissier ou la faire accepter par un acte notarié.

Aspects fiscaux[modifier | modifier le code]

Pour le locataire cédant, la vente du droit au bail est prise en compte pour la détermination du bénéfice imposable au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Pour le preneur, le droit au bail est soumis aux droits d'enregistrement et il figure à l'actif du bilan en tant qu'immobilisation incorporelle non amortissable[3]

Attention : il ne faut pas confondre la cession du bail, donnant lieu au versement d'un "droit au bail" et la cession du fonds (le bail représentant un élément du fonds).

Bibliographie[modifier | modifier le code]

  • Gestion immobilière, éditions Francis Lefebvre, coll. « Mémento pratique » (présentation en ligne), Baux commerciaux
  • Notes de jurisprudence sous l'article L.145-16 du Code de Commerce, Code des Baux 2008, LITEC - Lexis Nexis, 6e édition

Références[modifier | modifier le code]