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Akelius Residential Property AB
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Création 1994
Fondateurs Roger Akelius
Forme juridique Société européenne
Siège social Danderyd
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Direction Pål Ahlsén
Activité Immobilier
Effectif 876
Site web akelius.com

Chiffre d'affaires 4,122 Mio. SEK


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Akelius Residential Property AB (nommée Akelius Realigheterjusqu'au printemps 2014) est une société suédoise d'immobilier.

Fondée en 1994 par Roger Akelius, elle opère aujourd'hui en Suède, au Danemark, en Allemagne, en Angleterre, au Canada, aux États-Unis et en France. Avec un portefeuille d'environ 50.000 appartements, dont plus de 20.000 en Allemagne, elle est l'une des plus grandes sociétés immobilières en Europe.

La société est souvent critiquée pour son business model qui consiste à acheter des bâtiments anciens, à y effectuer divers travaux pour les transformer en produits haut de gamme, à répéter ces mêmes travaux à intervalle régulier pour augmenter le loyer des logements, tout en négligeant sa relation avec les locataires.

Histoire[modifier | modifier le code]

La société acquière ses premières propriétés en Suède, à Helsingborg, Göteborg et Trollhättan. Elle achète Drott AB en 2001, pour la somme de 3,7 millions de couronnes suédoises. Après être entré sur le marché allemand en 2006, le groupe créé deux ans plus tard l'Akelius Business School. Elle acquière ses premiers biens immobiliers à Toronto et à Londres en 2011, par des sociétés sœurs. L'entrée dans le marché français et anglais a lieu 3 ans plus tard, en 2014. En 2015, la société acquiert ses premières propriétés aux États-Unis. Elle achète ses premières résidences à Copenhague en 2016.

Business model[modifier | modifier le code]

Akelius acquière ses premières propriétés en 1994. En 2017, la valeur des propriétés atteint environ 11 milliards d'euros. http://www.taz.de/!5524842/ vacances sans titre légal à Hambourg. Les locataires craignent le déplacement'], taz.de du 15 août 2018</ref> Ils sont principalement situés dans des métropoles telles que Berlin, Hambourg, Londres, Paris, New York, Toronto, Montréal, Stockholm et Copenhague. Le business model est axé sur l'achat d'appartements à grande échelle dans de agglomérations, puis de rénover chaque logement à chaque changement de locataire afin de les proposer à nouveau sur le marché immobilier à des prix plus élevés. [1].

Sur son site web, Akelius dit investir de façon soutenue dans son parc locatif. L’entreprise soutient qu’elle en rénove environ 4000 par année, au coût de plus de 290 millions $.

Relations avec les locataires[modifier | modifier le code]

De nombreux articles de presse de différent pays mentionnent des relations très dégradées entre la société et ses locataires. En cause : la lenteur de la société à répondre aux griefs des occupants[2],

Le business model d'Akelius consiste à acheter des immeubles anciens, à y effectuer des travaux de rénovations essentiellement esthétiques afin de les faire monter en gamme tout en négligeant les réparations nécessaires à la maintenance et à l'usage ordinaire des logements. Alors que les balcons de la propriétés peuvent être remplacés, le service des ordures, le remplacement des ampoules, les peintures écaillées ou la réparation des électroménagers fournis avec la location peuvent être négligés[3].

En cas de problème, il serait souvent difficile, voire parfois impossible, de communiquer avec la société[4].

Si la société se défend de ne jamais "chasser" ses locataires, la fréquence et la longueur des travaux opérés dans les immeubles, ainsi que l'augmentation constante des loyers, favoriseraient néanmoins le turn-over des occupants.

Des locataires auraient été expulsés pour quelques jours de retard seulement dans le paiement des loyers[5].

Dans plusieurs cas, les locataires ont demandé aux journalistes venus les interroger de ne pas publier leurs noms, de peur de faire l'objet de représailles de la société Akelius[6].

En 2018, Montréal Gazette rapporte le ras-le-bol des habitants de la résidence d'Outremont à la suite de coupures de chauffage durant deux semaines pour des travaux de rénovation. Les inspecteurs de la ville ordonneront l'arrêt de travaux dans la résidence, constatant que la société ne possédait pas l'autorisation pour tous les chantiers (alors qu'un responsable de la société affirmait le contraire quelques jours plus tôt aux locataires). Les locataires se sont également inquiétés de la manière dont les ouvriers traitait du désamiantage - la société ayant refusé de montrer aux locataires les résultats du test opéré par la Commission des normes, de l’équité, de la santé et de la sécurité du travail[7].

Akelius est régulièrement accusé de commettre des rénovations inutiles ou superficielles pour gonfler, ensuite, les prix de ses locations. En 2015, les résidents de la résidence de Parkdale, à Toronto, se plaignent de l'augmentation de leurs loyers justifiés par la société par de petits travaux dans les parties communes, alors que l'état de leurs appartements se dégradait[8]. 35 locataires accusant la société de procéder à des travaux afin de les chasser peu à peu de leurs logements, tout en négligeant des opérations urgentes (collecte des déchets irrégulière, invasion d'animaux ravageurs, absence d'eau dans les toilettes, écoulement d'eaux usées dans une salle de bain) obtiendront finalement d'elle 1428 dollars chacun[9].

Parc immobilier[modifier | modifier le code]

France[modifier | modifier le code]

En Île de France, la société possède des biens à Clichy[10]. Akelius achète 200 appartements à Paris en 2015, principalement dans l'ouest de la capitale[11].

Canada[modifier | modifier le code]

La société entre sur le marché canadien en 2011, à Toronto. Elle fait sa première acquisition à Montréal en 2014. Elle possède aujourd'hui 8 propriétés à Westmount, Verdun et Saint-Lambert, auxquels s'ajoutent des quatre propriétés achetées en 2016 dans le centre-ville, près de l’Université McGill, pour 120 millions de dollars. [12][13]. La société revend plus d'une douzaine d'immeubles situés dans la région du grand Toronto en 2019[14]. Les actifs de la société sont estimés en 2017 à plus de 462 millions de dollars à Montréal et à plus d’un milliard de dollars à Toronto.

Suède[modifier | modifier le code]

En Suède, la société possède environ 6 000 logements dans la région de Stockholm (400 à Skogås, 200 à Jakobsberg centre, 600 à Västerhaninge, 500 à Åkersberga, 900 à Salem, 200 à Solna, 1000 à Täby, 800 à Tyresö, 300 à Vaxholm et 1200 dans la ville de Stockholm). Akelius possède également trois immeubles commerciaux à Eskilstuna. Entre 2015 et 2018, la société a vendu pour plus de 20 milliards de dollars des propriétés situées dans des zones suburbaines. La société souhaite en effet se concentrer sur les centre-villes et les zones situés à moins de 10 kilomètres des centre-villes, en Suède comme dans les autres pays où elle opère[15].

Allemagne[modifier | modifier le code]

Akelius acquière ses premiers logements à Hambourg en 2006. En 2019, la société investit 30 millions d'euros à Hambourg (4350 appartements pour 149 résidences au sein de 39 districts de la ville dont St. Pauli et St. Georg). La société compte créer 120 nouveaux appartements dans les prochaines années, pour 30 millions d'euros[16].

En 2019, la société vend 2 839 appartements en Allemagne à Deutsche Wohnen pour 685 millions d'euros. 1 753 de ces appartements sont situés dans la région métropolitaine Rhein-Ruhr, à Cologne et Düsseldorf, et 1 086 dans la région métropolitaine Francfort-Rhin, à Francfort, Wiesbaden et Mayence[17].

Prix[modifier | modifier le code]

A Toronto, l'écart global entre les loyers moyens et les loyers actuels d'Akelius étaient proches, en 2017, de 46%[18].

Direction[modifier | modifier le code]

L'actionnaire majoritaire, à 85 %, d'Akelius Residential Property AB est la Fondation Akelius. Elle appartient au fondateur de la société, Roger Akelius.

Chiffre d'affaires et salariés[modifier | modifier le code]

La société génère des revenus locatifs annuels d'environ 500 millions d'euros. Les employés sont formés au sein de la "Akelius Business School" de l'entreprise. / La société loue 50 400 appartements dans le monde et possède des immeubles pour 12,4 milliards d'euros. /

Akelius est aujourd'hui la plus grande société immobilière suédoise cotée en bourse, avec 17.000 actionnaires. La société vise à augmenter sa cote de crédit de BBB à BBB +. Le ratio prêts/valeur passera ainsi de 44% à moins de 40% à partir de 2020.

En 2019, Akelius annonce un bénéfice de 197 millions d'euros pour le premier trimestre. Les revenus locatifs se sont élevés à 129 millions d’euros, soit une augmentation de 2,8% pour des biens comparables. Akelius possède un total de 50 788 appartements, dont 44% environ ont été rénovés. Le taux de vacance est de 1,2%. L'excédent d'exploitation s'est élevé à 65 millions d'euros, soit une augmentation de 0,2% pour des biens comparables. La valeur de ces biens immobiliers s’élèvent à 192 millions d’euros[19].

"En raison du grand nombre d'appartements en cours de rénovation ou de reconstruction, notre taux d'inoccupation est en moyenne de 9,4%", déclare Pål Ahlsén, PDG d'Akelius Residential Property, en 2019. Il a été noté que le taux de vacance résultant du réaménagement et de la modernisation atteignait près de 50% à Paris et 22% à Londres, par exemple.[20].

Au cours des dix dernières années, le solde des dividendes et de la distribution des actions s’est élevé à 750 millions d’euros.

Weblinks[modifier | modifier le code]

Einzelnachweise[modifier | modifier le code]

  1. living in Hamburg. Ainsi les professionnels achètent'', zeit.de du 27 mars 2018
  2. Disruptive renovations intended to push us out, Outremont tenants say par Jacob Serebrin sur montrealgazette.com du 19 octobre 2018
  3. New rent monster par Ben Spurr sur nowtoronto.com du 31 juillet 2014
  4. New rent monster par Ben Spurr sur nowtoronto.com du 31 juillet 2014
  5. New rent monster par Ben Spurr sur nowtoronto.com du 31 juillet 2014
  6. Disruptive renovations intended to push us out, Outremont tenants say par Jacob Serebrin sur montrealgazette.com du 19 octobre 2018
  7. Disruptive renovations intended to push us out, Outremont tenants say par Jacob Serebrin sur montrealgazette.com du 19 octobre 2018
  8. Parkdale residents protest back-to-back rent increases by Akelius sur cbc.ca du 23 mars 2015
  9. Tenants work together, receive compensation after superintendents removed par Ben Spurr sur thestar.com du 27 juillet 2015
  10. Clichy : La foncière suédoise Akelius acquiert le 2 rue Pasteur sur businessimmo.com du 6 septembre 2017
  11. Akelius achète 200 appartements à Paris sur businessimmo.com du 24 février 2015
  12. Akelius investit 120 millions $ à Montréal sur tvanouvelles.ca du 26 janvier 2016
  13. Akelius investit 120 millions $ à Montréal sur journaldemontreal.com du 26 janvier 2016
  14. Akelius selling 13-building portfolio of GTA apartments par Steve McLean, sur renx.ca du 29 avril 2019
  15. Akelius har sålt för över 20 miljarder på tre år sur fastighetsvarlden.se du 20 décembre 2018
  16. Schweden wollen in Hamburg 120 neue Wohnungen schaffen sur abendblatt.de du 13 mai 2019
  17. Akelius säljer 2.800 bostäder i Tyskland för 7 miljarder sur fastighetsvarlden.se du 18 mars 2019
  18. Akelius selling 13-building portfolio of GTA apartments par Steve McLean, sur renx.ca du 29 avril 2019
  19. Hyrorna hos Akelius upp 2,8 procent i snitt sur fastighetsvarlden.se du 29 avril 2019
  20. Akelius skippar tillväxt - satsar på konsolidering sur realtid.se du 5 février 2019













Les différents types de pollution[modifier | modifier le code]

Pollution sonore[modifier | modifier le code]

Longtemps vu comme une simple question de confort, l'exposition au bruit est désormais perçu comme un risque important pour la santé. En créant du stress, des insomnies et des anxiétés, le bruit créerait des difficultés d’attention, de concentration et de mémoire, augmenterait les risques cardio-vasculaires, induirait une perte de productivité au travail, engendrait une augmentation des accidents, favoriserait l'obésité et le diabète ainsi que divers troubles rénaux, gastriques et intestinaux, musculo-tendineux ou encore mentaux[1].

Selon une étude de 2017 réalisée par l'entreprise allemande Mimi Hearing Technologies GmbH, Paris figure à la 9e place des 10 villes les plus bruyantes au monde (derrière Pékin et Mexico), et à la 2e place des villes les plus bruyantes d'Europe (derrière Barcelone)[2]. Dans une étude de 2015 menée par GfK Eurisko pour Amplifon, Paris se classait également à la 2e place des villes les plus bruyantes d'Europe, mais cette fois derrière Naples[3]. 42% des Parisiens interrogés considèrent que la circulation routière est la principale source de nuisance sonore dans leur ville, devant les conversations trop fortes (40%) et les transports publics (30%). La circulation des deux-roues seraient particulièrement visés par les Parisiens[4].

Circulation[modifier | modifier le code]

Selon un indicateur français, 230.000 Parisiens (soit 11% de la population) sont en situation de dépassements des valeurs limites sur les bruits des transports routiers (11%) voire ferrés. Selon les normes de l’OMS, le chiffre plus élevé : seulement 14% des Parisiens vivent dans un environnement en dessous des objectifs de qualité de l’OMS. En combinant les deux indicateurs, il apparaît que 4 Parisiens sur 5 subiraient donc une situation fortement ou moyennement critique à l'égard du bruit. Didier Gonzales, Président de Bruitparif et maire de Villeneuve-le-Roi, résume la situation : «  2.24 millions de Franciliens sont exposés à un seuil dépassant la limite sonore "acceptable". 1.7 millions pour la route, 420 000 pour l'aérien, et 100 000 pour le ferroviaire. Pour chaque individu, ce sont 7 mois de bonne santé qui sont perdus, au global il s'agit de 75 000 années de bonne santé perdues par an. Avec un coût qui a été estimé à 3.9 milliards d'euros. »[5].

Selon l’indicateur Lden (Level day evening night), les quartiers les plus bruyants de Paris seraient situés autour du périphérique, aux abords des portes, sur l'axe Champs-Élysées-Rivoli-Nation-Porte de Vincennes, aux abords des gares, de la place d'Italie, de la place de la République et encore de la place de la Bastille (entre autres). A l'inverse, le cœur des bois de Vincennes et de Boulogne, le Parc Martin-Luther-King, le cimetière du Père Lachaise, le jardin du Luxembourg, le Champ-de-Mars et le Jardin des plantes figurent parmi les endroits les plus calmes de Paris[6].

La fermeture de la voie Georges-Pompidou aurait également engendré une augmentation des nuisances sonores par un «  doublement de l'énergie sonore sur les quais hauts la nuit », selon Fanny Mietlicki, directrice de Bruitparif[7].

Selon le site de la Mairie de Paris, l'environnement sonore de la capitale serait en amélioration grâce à la baisse de la vitesse limite du boulevard périphérique à 70 km/h, l’augmentation du linéaire de voies à 30 km/h et la diminution globale du trafic routier à Paris[8]. Un plan de prévention du bruit dans l'environnement (PPBE) a été mis en place en 2015 par la mairie de Paris. « D'ici à 2020, 30 % du périphérique sera couvert d'un bitume qui absorbe le bruit », déclare en 2017 Célia Blauel, adjointe écologiste à l'environnement[9].

Klaxons et sirènes[modifier | modifier le code]

Alors que l'usage des avertisseurs sonores est interdit en agglomération sous peine d'une amende, sauf en cas de danger imminent et donc d'absolue nécessité, et que l'usage des avertisseurs réservés aux véhicules d'urgence est interdit entre 22 heures et 7 heures du matin dans la capitale, les klaxons sont omniprésents à Paris. Selon les calculs d'une militant d'une association de quartier interrogé par Le Parisien en 2002, un milliard de coups de klaxons retentirait dans la ville au cours d'une seule année. Or, seuls 823 PV ont été dressé en 2002 pour cette nuisance[10].

En 2017, Michel Delpuech, le préfet de police de Paris, transmet une circulaire rappelant les « règles d’usages des avertisseurs sonores “deux tons” », c'est-à-dire les sirènes de la police, des ambulances ou des pompiers, au motif que leur usage ne se justifierait pas toujours. « Les riverains se plaignent des nuisances provoquées et du climat anxiogène entretenu par le recours très étendu à ces dispositifs », explique-t-il, ajoutant que « l’usage de ces équipements, pour être crédible, doit être justifié ». Le syndicat Alliance réfutera l'idée selon laquelle les policiers commettraient des abus en la matière[11].

Habitats et infrastructures[modifier | modifier le code]

Pour Christian Hugonnet, président de la Semaine du son, « Paris connaît plein d'incohérences acoustiques », avec des bâtiments et infrastructures faits de béton ou de pierre, où le « son rebondit et s'amplifie". Paris serait donc à la traîne dans l'utilisation de matériaux anti-bruits, comme a pu le faire Tokyo. Hugonnet cite en exemple la rénovation de la place de la République en 2013, recouverte d'une vaste dalle de béton (« une catastrophe sur le plan des nuisances sonores » , « un générateur de bruit car la pierre lisse réfléchit tous les sons »)[12].

Les logements parisiens sont également connus pour être mal isolés. Les constructions du Marais sont réputés « parmi les plus fragiles parce que leur ossature en bois diffuse le bruit, et que les murs manquent singulièrement d'épaisseur » tandis que les immeubles haussmanniens, plus récents, « ont une réputation médiocre du point de vue acoustique ». Les meilleurs étages sont les deux premiers, car les murs et les planchers y sont plus épais, mais on y souffrirait davantage du bruit extérieur; aux autres étages, la faible épaisseur des murs et l'accumulation de cheminées favorisent la diffusion du son. Les bruits d'impacts (bruits de pas, de chocs, de déplacements, de canalisations) y posent davantage souci que les bruits aériens (discussions, télé, musique)[13]. La qualité de la découpe en plusieurs appartements des étages dans les bâtiments haussmanniens posent également problème[14]. En 2016, la cour d’appel de Paris, dans une querelle de voisinage, entérine la spécificité du logement parisien en jugeant que « la vie dans un immeuble d’habitation collectif parisien suppose de supporter les contraintes inhérentes à la vie en commun et une tolérance accrue aux bruits de voisinage »[15].

  1. Pollution sonore : mais pourquoi Paris est-elle l’une des métropoles les plus bruyantes au monde (et ne croyez pas que ça relève juste de l’inconfort, c’est dramatique pour la santé) ? sur atlantico.fr du 9 mars 2018
  2. Pollution sonore : mais pourquoi Paris est-elle l’une des métropoles les plus bruyantes au monde (et ne croyez pas que ça relève juste de l’inconfort, c’est dramatique pour la santé) ? sur atlantico.fr du 9 mars 2018
  3. Paris parmi les villes les plus bruyantes d'Europe sur bfmtv.com du 9 décembre 2015
  4. Paris, ville bruyante, cherche à traquer le bruit sur AFP sur lepoint.fr du 10 août 2018.
  5. Pollution sonore : mais pourquoi Paris est-elle l’une des métropoles les plus bruyantes au monde (et ne croyez pas que ça relève juste de l’inconfort, c’est dramatique pour la santé) ? sur atlantico.fr du 9 mars 2018
  6. Le Bruit Routier en 2015 sur paris.fr
  7. Paris, ville bruyante, cherche à traquer le bruit sur AFP sur lepoint.fr du 10 août 2018.
  8. Lutte contre le bruit sur paris.fr
  9. Paris, ville bruyante, cherche à traquer le bruit sur AFP sur lepoint.fr du 10 août 2018.
  10. Les klaxons bientôt hors la loi ? par Eric Le Mitouard sur leparisien.fr, le 25 mars 2002
  11. Le préfet de police de Paris met en garde contre l’usage abusif des sirènes « deux tons » par Rémi Barroux sur lemonde.fr du 17 juillet 2017
  12. Paris, ville bruyante, cherche à traquer le bruit sur AFP sur lepoint.fr du 10 août 2018.
  13. Choisissez bien votre appartement sur leparisien.fr du 11 décembre 2002
  14. Vous achetez dans l’immobilier ancien ? Les années de construction qui ont la cote et... celles à éviter sur capital.fr du 12 mars 2015
  15. Habiter un immeuble parisien suppose «une tolérance accrue aux bruits de voisinage » sur lemonde.fr du 9 juin 2016