Nue-propriété

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Page d'aide sur l'homonymie Pour l’article homonyme, voir l'article Nue Propriété pour le film de 2006. 

La nue-propriété désigne la propriété d'un bien dont le titulaire n'a pas les droits de jouissance et de profit, nommés ensemble usufruit, et qui sont donnés à une autre personne.

Principes[modifier | modifier le code]

Le principe consiste à dissocier l'achat de la nue-propriété d'un bien immobilier, de son usufruit. Il s’agit, pour un investisseur, d’acquérir au comptant ou à crédit la nue-propriété d’un bien immobilier, l’usufruit étant en parallèle acheté par un bailleur institutionnel qui perçoit les revenus pendant toute la durée du démembrement. L’investisseur achète la nue-propriété, ou le droit de devenir plein propriétaire de ce bien à l’issue d’une période déterminée.

On peut alors considérer la formule : Pleine Propriété (PP) = nue-propriété (NP) + usufruit (UF).

Dans le droit français, la nue-propriété est appelée abusus, grevée d'un droit d'usufruit (usus et fructus). Le nu-propriétaire ne peut donc pas user de la chose ni en percevoir les fruits. À la fin de l'usufruit, il deviendra plein propriétaire. La nue-propriété est, avec l'usufruit, l'un des droits démembrés de la propriété. La nue-propriété est une composante de la pleine propriété.

Envisagée traditionnellement comme technique de transmission patrimoniale, le démembrement peut dorénavant être considéré du point de vue de l’investissement locatif.

Sécurité[modifier | modifier le code]

Le nu-propriétaire transfère l’ensemble des aléas locatifs (loyers impayés, vacances) et des charges d’entretien inhérents à cet investissement.

La valorisation[modifier | modifier le code]

Le nu-propriétaire renonce à la perception de loyers pendant la période de démembrement en contrepartie d’une remise sur le prix de vente, pouvant aller jusqu’à 50 %.

La fiscalité[modifier | modifier le code]

Le nu-propriétaire bénéficie d’une exonération de fiscalité sur le bien pendant toute la durée du démembrement : pas d’impôt sur le revenu ni d’impôt de solidarité sur la fortune. Devenu plein propriétaire, il est exonéré de plus-value à 30 ans. Il bénéficie donc d’un effet de levier optimisé qui consiste à payer et à rembourser 50 à 60 % du prix du bien, pendant qu’il se valorise sur 100 % de sa valeur.

L'article 15 de la loi de finances rectificative pour 2012 LFR 2012 III est venu redéfinir les règles du jeu: l'intérêt fiscal de ce montage a été sérieusement entamé car la cession de l'usufruit est désormais taxable comme des revenus fonciers (impôt sur les revenus + prélèvements sociaux)

Voir aussi[modifier | modifier le code]