Courtage en immobilier
Ne doit pas être confondu avec Courtage en prêt immobilier.
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Le courtage en immobilier est la profession exercée par le courtier immobilier, ou « chasseur d'immobilier ». Son métier est d'aider le particulier ou l'entreprise qui le mandate à trouver le bien immobilier qui correspond à son besoin. Il est un intermédiaire dans la réalisation d'une transaction immobilière avant la conclusion ultime par la signature d'un acte de vente.
Contrairement à l'agent immobilier qui peut travailler aussi bien pour l'acheteur que le vendeur, il travaille exclusivement pour le compte de l'acheteur.
Au Québec (Canada), la loi sur le courtage immobilier autorise le courtier immobilier à représenter aussi bien l'acheteur que le vendeur.
Le courtier en immobilier s'appuie sur sa connaissance du terrain, son réseau de contacts, des notaires, des agences immobilières et les réseaux de ventes entre particuliers pour dénicher un bien conforme aux attentes formulées par le client. Certains courtiers proposent également de rechercher des locaux à louer plutôt qu'à acheter.
Ainsi, le courtier mandaté prend en charge le projet d'achat, ses tâches sont diverses :
- définir avec le client ses attentes et son budget ;
- faire une analyse marchande basée sur les propriétés similaires, dans le même secteur et vendues récemment.
- faire une analyse marchande basée sur les propriétés similaires, dans le même secteur en vente au moment de l'analyse.
- prospecter sur le marché auprès des agences immobilières et des particuliers ;
- sélectionner les offres pertinentes pour le client ;
- visiter les lieux ou accompagner le client lors des visites ;
- estimer la qualité du bien et le coût des éventuels travaux de rénovation ;
- aider le client à négocier les conditions d'acquisition et le prix du bien ;
- conseiller le client sur les aspects juridiques et financiers de l'acquisition.
En France
Le courtage en immobilier n'en est qu'à ses balbutiements. La plupart des courtiers sont des indépendants qui délimitent leur activité sur un, deux voire trois départements. Ils sont regroupés en deux fédérations : la Fédération Nationale des Chasseurs Immobiliers et la Fédération Française des Chasseurs Immobiliers.
L'exercice de cette profession est encadrée par la loi Hoguet :
- il faut souscrire aux assurances nécessaires ;
- il ne faut pas être en position de conflit d'intérêt ;
- il faut détenir une carte qu'on ne peut obtenir qu'en justifiant d'une expérience ou d'une formation dans l'immobilier ;
- on ne peut être rémunéré qu'à la suite d'une vente effective (acte de vente signé) et présenter ses honoraires ;
- il faut signer des mandats de recherche avec un client avant de démarrer une recherche.
La plupart des courtiers pratiquent un tarif variant de 5 à 7 % du montant de la transaction selon les types de bien (habitation, locaux commerciaux, terrain etc.) et selon les régions (marché actif ou non). Ce taux peut-être bien inférieur mais une seconde rémunération interviendra alors de manière forfaitaire et sans que cette dernière ne soit conditionnée au succès du mandat de recherche (honoraires perçues en raison des moyens employés et non du résultat). Nombre d'agences immobilières procèderont à cette recherche personnalisée gratuitement (se rémunérant sur la commission versée par les vendeurs conformément à leur propre mandat où en partageant les honoraires avec l'agence mandatée pour la vente, sans répercussion pour l'acquéreur).
- Le mandat de recherche exclusif sur une brève période (2 à 3 mois idéalement) reste la meilleure solution pour garantir un travail efficace du courtier, celui-ci étant alors libre de proposer tous les biens sur le marché sans avoir besoin de conclure un mandat de vente avec le propriétaire ou une autre agence au préalable. Aussi, il cherchera plus assidument l'objet idéal pour son client étant certain que son travail ne sera pas anéanti par un autre courtier ou agent ou particulier et ayant l'assurance de la motivation de son client à acheter un bien !
Au Québec (Canada)
Au Québec, une loi réglemente le courtage immobilier depuis 1962. La dernière législation remonte à 2010 et l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) a été créé dans le but de veiller à la protection du public par un encadrement de la profession. Une loi, des règlements et un syndic favorisent un exercice rigoureux du courtage immobilier dans la province. Une assurance responsabilité et un fonds d'indemnisation complètent les mécanismes mis en place pour assurer la protection du consommateur.
Le courtier immobilier au Québec est un intermédiaire de marché qui remplit divers actes dont la mise en marché de propriété. Il a la responsabilité de fournir aux acheteurs des informations vérifiables et vérifiées. Il est soumis à des inspections professionnelles régulières. Dans chacune des transactions immobilières, le courtier engage sa responsabilité professionnelle envers le vendeur, l'acheteur ou les deux lorsqu'il représente les deux parties.
Par ailleurs, la loi sur le courtage immobilier au Québec prescrit une éthique commerciale qui favorise la collaboration entre courtiers pour le bénéfice des clients. Ainsi, il existe un mécanisme dit service inter-agence qui fait en sorte que le stock de propriétés d'un courtier est aussi disponible à tous les autres courtiers et leurs acheteurs qu'ils représentent.
Ainsi, la rétribution prévue au contrat de courtage est séparée entre le courtier du vendeur (courtier inscripteur de la propriété) et le courtier qui représente l'acheteur. L'avantage pour le vendeur est qu'il met en vente sa propriété auprès d'un seul courtier d'une agence immobilière et l'acheteur n'a pas à cogner à toutes les portes des agences pour trouver une propriété. Il existe une banque commune de propriétés à vendre. Tout l'inventaire sur le marché est facilement disponible. C'est le principe du marché ouvert pour tout le monde où l'intérêt premier est de faciliter la transaction dans l'intérêt premier du consommateur qui souhaite vendre ou acheter avant celui du courtier ou de l'agence.
Le principe est d'éliminer le plus d'entraves possibles à une transaction. La collaboration entre agences et courtiers pour le bénéfice du consommateur garantie des conditions optimales pour l'échange de bien. Le but recherché d'un marché ouvert est la réalisation d'une transaction immobilière dans les meilleures conditions et au meilleur prix puisque toute l'information sur les propriétés à vendre est facilement disponible à tout le monde, sans limitation ou contrainte. Mais le geste du courtage reste réglementé afin d'assurer la protection du public.
La base de données provinciale MLS Centris™ est différente au niveau de sa structure avec le reste de l'Amérique. En effet, du à l'ajout du français comme langue secondaire, les différents courtiers immobiliers du Québec (avec l'aide de la feux Chambre immobilière du Grand Montréal CIGM, maintenant APCIQ™) se sont regroupés afin de créer leur propre version de base de données MLS™ (ou IDX™ en anglais)[1].
