Discussion:Frais de mutation (copropriété)

C'est scandaleux de facturer des "frais de mutation" excessifs en plus, 330€ pour ma part, alors que les syndics sont payés gracieusement tout au long de l'année pour s'occuper d'une copropriété. Ces frais correspondent à une demande d'information qui prends 10 minutes maximum à remplir. Ils facturent ces frais sans soucis comme s'ils sagissaient d'une somme modeste.

HONTE AUX SYNDICS

Il vous suffit de faire le nécessaire auprès de votre Syndic. Crier ou se plaindre dans le vide ne sert à rien (en plus vous ne signez pas votre texte). Agir par un courrier en recommandé en citant les textes de loi jusqu'aux questions au gouvernement et en mettant votre syndic en demeure de rembourser est bien plus efficace. Personnellement je me suis fait rembourser les frais de mutation de 358,80 euros, en ne leur laissant que les frais d'état daté (que la loi oblige à payer au syndic) dont j'ai moi-même décidé du montant, évalué à une heure max d'une secrétaire (et non d'un expert) soit 53,82 euros TTC ce qui en fait probablement l'état daté le moins cher de France. Voici la liste des éléments que j'ai cités dans mon courrier :

• article 1165 du code civil, sur lequel sur fonde l'arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation en date du 11 octobre 2005 pourvoi n° 04-17178,
• article 1593 du code civil,
• article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 Juillet 1965, modifié par l’article 90 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, dite loi « ENL »,
• article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967,
• arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation du 11 octobre 2005, pourvoi n° 04-17178,
• article 1 de l’arrêté 83/50A du 3 octobre 1983 (obligation d'établir une facture),
• réponse du Ministre de la Justice, publiée au JO sous le numéro 33426, datée du 21 janvier 1991, page 220 (9ème législature),
• réponse du Ministre de l’Emploi, de la Cohésion Sociale et du Logement, publiée au JO sous le numéro 84388, datée du 6 juin 2006, page 5943 (12ème législature),
• document annexé au courrier : communiqué du 31 mai 2007 de la DGCCRF,
• document annexé au courrier : fiche de l’Institut National de la Consommation, datée de novembre - décembre 2005, page VI,
• document annexé au courrier : mon état daté, parties I et II, dans lequel le syndic pour chaque ligne indiquait le texte de loi correspondant... sauf pour les frais de mutation !
• document annexé au courrier : tarification des prestations particulières telle qu’annexée à la convocation à l’assemblée générale précédente.

Gloran (d) 10 avril 2008 à 13:56 (CEST)

Voilà des attitudes qui sont de nature à aggraver la situation. Sur le fonds, les syndics sont payés moins de 15 euros par mois en comptant tous les frais pour gérer des biens d'une valeur de 150.000 €.

Et pourquoi ce tarif si bas ?

Parce que des copropriétaires surs de leur bon droit retiennent systématiquement les syndics dont les honoraires principaux sont les plus faibles. Le résultat est que le métier de syndic est le moins rentable de tous les métiers de l'immobilier, et qu'il y a un rattrapage discutable sur les honoraires annexes.

Les râleurs, très minoritaires, sont remboursés des honoraires discutables. Le taux de remboursement des râleurs est d'ailleurs estimé avant même le début des facturations. Et les râleurs qui obtiennent le remboursement pensent avoir réalisé un exploit, alors que ce sont eux qui sont la soupape de sécurité du système.

Sylvain JUTTEAU, Directeur de la Gestion Immobilière du réseau CENTURY21.

Vous donnez une analyse assez intéressante (oserai-je : juste) sur la mise en concurrence. Elle tire effectivement les prix vers le bas. C'est normal, la remise en concurrence tous les 3 ans au plus devrait être la règle : qui dit concurrence dit logiquement baisse des prix. Par contre, et vous avez raison, les copropriétaires "oublient" de regarder l'ensemble des frais. Cependant la mise en concurrence aboutit logiquement à une situation stationnaire, pas à une baisse continue. Et il n'en reste pas moins qu'il est inadmissible que des facturations dont la jurisprudence a démontré l'illégalité soient réalisées par certains syndics : facturation de frais de mutation, et pire en allant directement réclamer au notaire en menaçant de faire opposition à la vente ce qui est illégal.

C'est très booléen : soit les syndics ont le droit de facturer de tels frais, et ils les facturent, soit ils n'en ont pas le droit, et ils ne doivent pas, conformément à la loi, les facturer. En l'état actuel de la loi, que vous ne semblez par ailleurs pas remettre en cause ici, ils n'en ont pas le droit. Vous êtes bien entendu invité à partager dans l'article les précisions de droit qu'il pourrait vous sembler intéressant de rajouter, dans un souci d'exhaustivité et d'impartialité.

Dans votre réponse sauf erreur de compréhension de ma part, vous semblez considérer donc comme "soupape de sécurité" (terme difficile à interpréter ici) des consommateurs qui, incapables de se défendre et de maîtriser ces points de droit fort complexes, seront massivement et arbitrairement "facturés" (parfois en menaçant de faire opposition à la vente ce qui est illégal, en prélevant directement chez le notaire ce qui est illégal etc), tandis que ceux qui connaissent le droit auront gain de cause. C'est une vision du droit peu orthodoxe à laquelle je ne peux adhérer, car elle pondère par un calcul de risque la stricte application de la loi, qui doit être la règle. La loi est la loi, elle s'applique à tous. Quant à la problématique de savoir si vous recevez le juste prix de vos travaux, comme beaucoup j'ai mon opinion sur le sujet mais encore une fois ça n'est même pas le problème puisque la loi et la jurisprudence disent, concernant ces frais, que vous n'avez pas le droit de les facturer (sauf état daté, et encore, en respectant l'arrêt de la cour de cassation début 2008). Chacun est libre de choisir son métier, et d'en changer s'il le juge peu rémunérateur (le système trouvera son point d'équilibre logiquement).

Pour revenir aux frais de mutation, n'oubliez pas que le notaire est déjà payé pour sécuriser la vente. Ce qui revient à payer deux fois cette somme. Si celui-ci (le notaire) sollicite le syndic pour obtenir des informations qu'il est censé fournir, en toute logique c'est au syndic de contractualiser avec celui-ci en tant que sous-traitant, négociant à son profit une partie des sommes déjà payées par l'acheteur pour sécuriser la vente, au lieu de facturer une seconde fois des sommes sans même négocier ou contractualier avec le copropriétaire vendeur, ce qui est illégal (obligation de délivrer une facture d'une part), sur la base d'un contrat syndic / syndicat qui ne s'applique pas au copropriétaire (nouvelle illégalité, cassation 2005). Pire, en sollicitant le notaire pour se faire payer directement sur le produit de la vente (illégal) avec menaces de bloquer celle-ci (encore illégal).

L'un des problèmes il est vrai étant que les notaires sont complices malgré eux par leur connaissance insuffisante du droit de la copropriété. Je rappelle aussi que l'enquête de la DGCCRF de 2007 n'est pas venue toute seule, et que l'image de la profession s'est considérablement détériorée dans l'opinion pour des raisons qu'il appartient aux syndics de corriger.

En conclusion, encore une fois et j'insiste, le reste c'est du vent : DURA LEX SED LEX, comme disaient les Romains.

Cordialement, Gloran (d) 21 avril 2008 à 15:22 (CEST)

M. JUTTEAU, par ailleurs j'apprécie beaucoup vos analyses (sincèrement) : Votre analyse de la crise actuelle.

Cordialement,

Gloran (d) 24 janvier 2009 à 00:01 (CET)