Valeur locative des locaux commerciaux (droit français)

Un article de Wikipédia, l'encyclopédie libre.
Sauter à la navigation Sauter à la recherche

Pour l'article central de ce droit en France, voir Bail commercial (droit français).

La valeur locative est la valeur qui est déterminée par le revenu qu'il est possible de tirer de la location d'un bien dans le cadre de la conclusion d'un bail commercial. Elle prend en compte le loyer et le pas-de-porte.

Le terme est surtout utilisé en immobilier, car les immeubles (terrains ou bâtiments) sont souvent l’objet de location.

Ainsi que le souligne le professeur Monéger, il n'y a pas une, mais des valeurs locatives[1]. La présente étude vise donc à analyser cette notion qui constitue la pierre angulaire du statut des baux commerciaux en matière de renouvellement (fixation du loyer) et de non renouvellement du bail (fixation de l’indemnité d'éviction).

Les juridictions du fond disposent d'un pouvoir souverain pour fixer la valeur locative des locaux à usage commercial en adoptant la méthode qui leur paraît la plus appropriée, en conséquence, la Cour de cassation se refuse à exercer un contrôle sur la définition de la valeur locative.

Les juridictions doivent, au besoin d’office, rechercher si le loyer du bail renouvelé (au bénéfice du preneur) correspond à la valeur locative[2].

Incipit[modifier | modifier le code]

Cette notion est à distinguer de la valeur locative cadastrale. En matière de bail commercial, la valeur locative détermine le montant du loyer, et s'il est vrai que, lors de la conclusion du bail ce sont les règles de la loi de l'offre et de la demande qui prévalent, lors du renouvellement, soit au bout de 9 années, la règle du plafonnement s'applique avec un retour à la valeur locative ; sauf exceptions légales.

Dans le contexte de la fiscalité municipale', la valeur locative est la base sur laquelle sont calculées la taxe foncière, la taxe d'habitation et l'ancienne taxe professionnelle en France et la taxe d’affaires au Québec.

Détermination du loyer de renouvellement[modifier | modifier le code]

Le code de commerce ne donne pas de définition précise de la valeur locative ce qui amène à distinguer les critères intrinsèques : caractéristiques des lieux loués, destination contractuelle, obligations respectives des parties, des critères extrinsèques : facteurs locaux de commercialité, prix couramment pratiqués dans le voisinage[3].

À défaut d'accord entre les parties, cette valeur est déterminée d'après :

  • les caractéristiques du local considéré ;
  • la destination des lieux ;
  • les obligations respectives des parties ;
  • les facteurs locaux de commercialité ;
  • les prix couramment pratiqués dans le voisinage[4].

La modification invoquée doit être notable, c'est-à-dire suffisamment importante ce caractère relevant de l'appréciation souveraine des juges du fond, qui peuvent retenir des éléments joints[5],[6].

Critères intrinsèques[modifier | modifier le code]

Caractéristiques du local[modifier | modifier le code]

Cette section est vide, insuffisamment détaillée ou incomplète. Votre aide est la bienvenue ! Comment faire ?

Destination des lieux[modifier | modifier le code]

Cette section est vide, insuffisamment détaillée ou incomplète. Votre aide est la bienvenue ! Comment faire ?

Obligations respectives des parties[modifier | modifier le code]

Cette section est vide, insuffisamment détaillée ou incomplète. Votre aide est la bienvenue ! Comment faire ?

Fixation amiable du loyer en cours de bail[modifier | modifier le code]

La fixation conventionnelle du loyer librement intervenue entre les parties emporte renonciation à la procédure de révision judiciaire du loyer et constitue ainsi une modification notable des obligations respectives des parties intervenue en cours de bail dans des conditions étrangères à la loi et justifie, à elle seule, le déplafonnement du loyer avec retour à la valeur locative[7].

Prise en compte du prix fixé à l'origine[modifier | modifier le code]

Les modalités particulières de fixation du loyer au premier renouvellement tenant compte de l’engagement du preneur de réaliser d’importants travaux par la fixation du loyer d’origine à un prix notablement inférieur à la valeur locative, constitue une cause de minoration laquelle a, ipso facto, disparu lors du second renouvellement ce qui conduit la fixation du nouveau loyer à la valeur locative[8].

Taxe foncière[modifier | modifier le code]

L’expert judiciaire a l’obligation de relever, dans les baux retenus à titre d’éléments de référence, que la taxe foncière est (ou n’est pas) également supportée par les locataires [9].

La taxe foncière, dont le paiement incombe normalement au bailleur et qui a été mise à la charge du preneur, constitue un facteur de diminution de la valeur locative qui conduit à déduire le montant de l’impôt foncier de ladite valeur. Il s’agit en l’espèce de l’application des dispositions de l’article R. 145-8 du code de commerce qui vise les obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages[10].

La question se pose de la même manière sur la hausse de la taxe foncière découlant du changement d'affectation des lieux (terrain nu loué à usage de camping, cave utilisée comme un local secondaire...) ; en effet, l'article 1406 du code général des impôts (CGI) prévoit que les constructions nouvelles, les changements de consistance et les changements d'affectation doivent être portés à la connaissance de l'administration par les propriétaires, dans les quatre-vingt-dix jours de leur réalisation définitive[11]. L'imprimé n°6660 (CERFA n°12161)) concerne tous les biens ordinaires - autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel et les établissements industriels - situés indifféremment dans une construction individuelle ou dans un immeuble collectif. Il s'agit essentiellement :

  • des locaux commerciaux (boutiques, magasins, etc.) ou artisanaux (petits ateliers, échoppes, etc.) ;
  • des locaux administratifs (bureaux, etc.) occupés par des administrations, des organismes publics ou privés, des entreprises ou sociétés, etc ;
  • des locaux ou des biens utilisés par des associations, des œuvres, des collectivités à caractère désintéressé, des clubs privés, etc.

Critères extrinsèques[modifier | modifier le code]

Facteurs locaux de commercialité[modifier | modifier le code]

Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire[12].

La célèbre définition de Bruno Boccara « l'aptitude plus ou moins grande d'un secteur à permettre aux commerçants qui y sont installés, en bénéficiant d'une destination adéquate, de réaliser des profits sur le seul fondement des qualités propres de ce secteur, abstraction faite de l'aptitude des exploitants » permet encore de nos jours de définir les contours factuels et juridiques de cette notion complexe[13]. Il appartient bien évidemment au bailleur qui invoque une modification de la commercialité d'en rapporter la preuve.

Il faut démontrer :

  • que les facteurs locaux de commercialité ont été modifiés notablement en cours du bail à renouveler
  • ou qu’ils l’aient été dans la zone de chalandise où est installé le local donné en location
  • ou qu’ils aient eu une incidence favorable sur le commerce considéré cf. 12-35309
Zone de chalandise[modifier | modifier le code]

Par une jurisprudence constante, les juridictions limitent la zone de chalandise au secteur immédiat des locaux loués soit, dans un rayon d'environ 300 à 400 mètres.

Intérêt pour le commerce considéré[modifier | modifier le code]

Cette section est vide, insuffisamment détaillée ou incomplète. Votre aide est la bienvenue ! Comment faire ?

Notabilité de la modification[modifier | modifier le code]

La notion de notable est définie par la jurisprudence sous la forme de deux critères cumulatifs :

  • l’un objectif : il faut qu’un véritable changement se soit opéré et pas seulement une appréciation différente d’éléments restés inchangés
  • l’autre subjectif : la modification doit présenter un intérêt pour le commerce exploité et les juges du fond procèdent par une appréciation in concreto; c’est le critère d’identification essentiel du caractère notable de la modification mais il reste difficile à appréhender en raison de son aspect factuel « il n’était pas établi que les modifications des facteurs locaux de commercialité observées sur d’autres secteurs aient affecté le commerce de boulangerie- pâtisserie dont la zone de chalandise est étroite »[14].

Prix couramment pratiqués dans le voisinage[modifier | modifier le code]

Cet élément extrinsèque n'est pas utilisé comme un critère permettant le déplafonnement proprement dit mais comme une référence pour la détermination du calcul de la valeur locative. En d'autres termes, il n’est pas pris en considération pour apprécier l’existence d’une modification, du moins en tant que facteur propre[15]. En effet, la valeur locative en renouvellement de bail est recherchée en rapprochant les prix couramment pratiqués dans le voisinage au sens de l' article L 145-33 du Code de commerce en termes de :

  • prix de marché afférents à des implantations nouvelles ;
  • accords amiables en renouvellement de baux ;
  • fixations judiciaires de loyers.

La méthode de décapitalisation du droit au bail pour obtenir une valeur locative de marché reconstituée est encore très contestée par la jurisprudence et la doctrine[16]. Le principe étant toujours que c'est souverainement que les juges du fond fixent la valeur locative en adoptant le mode de calcul qui leur paraît le meilleur.

Pondération[modifier | modifier le code]

Il est utile d’effectuer une pondération des surfaces la plus objective, la plus juste et la plus approfondie par un souci d’homogénéité et d’objectivité, ce qui permet d’obtenir la valeur locative de marché la plus incontestable. Les coefficients indiqués sont le plus souvent pratiqués mais sont susceptibles d’ajustement pour tenir compte des caractéristiques propres à chaque local.

Il est d'usage pour les boutiques de pondérer la surface réelle en fonction de la nature des différentes parties des locaux et de leur utilisation en tenant compte des recommandations rappelées dans la charte de l'expertise immobilière (4° édition 2012) et qui constituent les références adoptées de façon usuelle tant par l'ensemble des professionnels de l'immobilier commercial que par les instances judiciaires dans le cadre de la fixation de la valeur locative des baux commerciaux[17].

il faut d'abord distinguer selon la nature des locaux :

  • boutiques
  • grandes surfaces commerciales entre 400 m2 et 5.000 m2
  • bureaux pour lesquels il n'y a pas de pondération
  • logements : on retiendra une valeur locative aux prix de marché de locaux de même nature (habitation...)

Si l'on considère les différentes parties d'un local commercial, on peut convenir que toutes n'ont pas la même utilité commerciale dans la mesure où elles ne concourent pas à l'activité des locaux avec la même efficacité.

Tableau de pondération pour les boutiques[modifier | modifier le code]

DESIGNATION Coefficient
Arrière-boutique et annexes : selon l’éclairement et l’agencement, la réception de clientèle 0.40 à 0.50
Arrière-magasin avec ouverture sur l’extérieur 0.66
Arrière-magasin sans ouverture sur l’extérieur 0.50
Atelier 1.00
Boutique : 1ère zone sur 5 mètres de profondeur à partir de la façade - de 1 à 5 mètres 1,00
Boutique : 2ième zone de 5 à 10 mètres 0,70 à 0.80
Boutique : 3ième zone de 10 à 15 mètres 0.50 à 0,66
Boutique : zone d’angle sur 5 mètres de côté (triangle isocèle) 1.10 à 1.20
Bureau 0.80

La pondération est un instrument de mesure qui doit permettre de réaliser des corrections visant à comparer des locaux de taille et de configuration différentes, puis de ramener le loyer dans des termes de comparaison à un prix unitaire ; pour être fiable, cet outil, doit respecter deux conditions :

  • La pondération doit être immobilière et non pas déterminée en fonction de l’activité ; la référence doit pouvoir concerner n’importe quel usage commercial
  • Les coefficients doivent être choisis en fonction de l’utilité de chaque partie du local

La bienveillante Cour de cassation, par une jurisprudence constante, décide que la pondération est une question de fait relevant de l'appréciation des juges du fond[18].

Facteurs de minoration ou de majoration[modifier | modifier le code]

Certes, lors de la conclusion du bail, des modalités particulières de fixation du loyer au premier renouvellement tenant compte de l'engagement du preneur de réaliser d'importants travaux, avaient été consenties, il n'en demeure pas moins que cette cause de minoration du loyer a disparu lors du second renouvellement, ce qui entraine de facto la fixation du loyer à la valeur locative[19].

La taxe foncière, dont le paiement incombe normalement au bailleur mais ayant été mise, par le bail et selon l'usage en cette matière, à la charge du preneur, constitue un facteur de diminution de la valeur locative[20].

Détermination du loyer de révision[modifier | modifier le code]

Le déplafonnement du loyer à l’occasion de l’exercice par le bailleur de sa faculté de révision triennale est subordonné à la double condition que les facteurs locaux de commercialité aient été modifiés depuis la précédente fixation amiable ou judiciaire et que cette modification ait entraîné par elle-même une variation de la valeur locative de plus de 10 % depuis cette date.

La période de référence à prendre en compte pour apprécier une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité est celle comprise entre le point de départ du bail renouvelé, et la demande de révision[21].

Le terme « matérialité » exclut de prendre en considération les phénomènes naturels qui ne trouvent pas leur origine dans un changement concret des éléments constituant la commercialité de l’emplacement.

Expertise[modifier | modifier le code]

La seule variation, fût-elle importante, entre les montants retenus par les diverses évaluations ne constitue pas en soi une erreur grossière, de nature à permettre d'écarter les conclusions du rapport de l'expert choisi et désigné par les parties qui avaient convenu de s'y soumettre[22].

Lorsqu'il intervient en qualité d'expert judiciaire, l'expert ne doit se prononcer que sur les questions attachées à la valeur (chiffre) et ne peut donc limiter son rapport expertal en indiquant ne pas être "en mesure de dire s'il y a eu modification notable des éléments de valeur locative au regard des facteurs locaux de commercialité à la hausse ou à la baisse »[23]. En toutes hypothèses, dans une telle situation et si le sapiteur n'est pas en mesure de valoriser, il appartient alors à la juridiction de statuer sur la valeur locative, et ce, par stricte application de l'article 4 du Code civil : "Le juge qui refusera de juger, sous prétexte du silence, de l'obscurité ou de l'insuffisance de la loi, pourra être poursuivi comme coupable de déni de justice[24].L'expert qui a communiqué son chiffrage provisoire et réclamé un dire récapitulatif qu'il avait reçu des deux parties qui avaient pu répondre à la méthode de calcul proposée et faire valoir leurs observations, ne viole pas le principe du contradictoire malgré l'absence de dépôt d'un pré-rapport[25].

L'expert judiciaire, en référence à une grille publiée sous l'égide de la Royal Institution of Chartered Surveyors, va appliquer un coefficient de pondération en distinguant les différentes zones des surfaces[26].

Situations particulières[modifier | modifier le code]

Bureaux[modifier | modifier le code]

Cette section est vide, insuffisamment détaillée ou incomplète. Votre aide est la bienvenue ! Comment faire ?

Centres commerciaux[modifier | modifier le code]

Cette section est vide, insuffisamment détaillée ou incomplète. Votre aide est la bienvenue ! Comment faire ?

Terrains nus[modifier | modifier le code]

Cette section est vide, insuffisamment détaillée ou incomplète. Votre aide est la bienvenue ! Comment faire ?

L'évaluation est basée sur le revenu que ce terrain loué procure au propriétaire. Il faut distinguer selon le terrain a été loué nu ou aménagé.

Ainsi, pour un terrain de camping qui doit être considéré comme un terrain à usage commercial et non comme un terrain à bâtir même quand il est classé dans une zone constructible, l'évaluation se fait à la date de l'analyse et en fonction de l'utilisation réelle à cette date.

Monovalence[modifier | modifier le code]

Il s'agit d'un régime spécial qui déroge au régime général de l'article L.145-33 du code de commerce[27]. L'une des caractéristiques de l'application de ce régime est l'application du principe de prévalence, malgré le principe de la hiérarchie des normes, lors de situation où les causes de déplafonnement sont multiples (dépassement de 12 années...).

Critères de détermination d'un local monovalent[modifier | modifier le code]

La configuration des lieux permet aux deux activités (hôtel et restaurant) d’être exploitées séparément, tant matériellement qu’économiquement, puisqu’elles bénéficient d’entrées indépendantes. De plus l’hôtel et les deux restaurants ont des dates d’ouverture, des horaires, des accès et des clientèles différentes et génèrent des chiffres d’affaires distincts, lesdits locaux présentent donc un caractère polyvalent[28].

Activités[modifier | modifier le code]

Cinémas[modifier | modifier le code]

Cette section est vide, insuffisamment détaillée ou incomplète. Votre aide est la bienvenue ! Comment faire ?

Cliniques[modifier | modifier le code]

Cette section est vide, insuffisamment détaillée ou incomplète. Votre aide est la bienvenue ! Comment faire ?

On utilise plusieurs méthodes que l'on regroupe en une moyenne :

  • au m2 en comparant sur d'autres établissements
  • au lit
  • au taux d'effort en se fondant non sur les recettes mais sur la capacité bénéficiaire
Hôtels[modifier | modifier le code]

Cette section est vide, insuffisamment détaillée ou incomplète. Votre aide est la bienvenue ! Comment faire ?

Le loyer des hôtels (local monovalent) est fixé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée en application de la méthode hôtelière ; celle-ci consiste à retenir un pourcentage variant selon la catégorie de l’hôtel concerné, qui est appliqué à la recette théorique annuelle affectée d’un coefficient d’occupation et d’un certain nombre d’abattements. Le loyer du bail renouvelé de locaux construits en vue d’une seule utilisation échappe à la règle du plafonnement[29].

Théâtres[modifier | modifier le code]

Cette section est vide, insuffisamment détaillée ou incomplète. Votre aide est la bienvenue ! Comment faire ?

Il existe plusieurs méthodes :

  • par la jauge
  • au fauteuil
Résidences hôtelières et de tourisme[modifier | modifier le code]

Cette section est vide, insuffisamment détaillée ou incomplète. Votre aide est la bienvenue ! Comment faire ?

Méthodes d'évaluation[modifier | modifier le code]

Méthode hôtelière[modifier | modifier le code]

Le calcul simplifié peut être fait de la manière qui suit :

  • La recette théorique annuelle : Elle correspond au chiffre d'affaires qui pourrait être réalisé si l'hôtel était complet d'un bout à l'autre de l'année, soit un taux d'occupation de 100 % sur 365 jours par an ;
  • Abattement pour ristourne : pour prendre en considération les pratiques tarifaires habituellement consenties par rapport aux prix affichés ;
  • Taux d'occupation ou coefficient de fréquentation : on applique un taux d'occupation qui est variable selon l'année, la situation géographique et la catégorie de l'hôtel : préfecture : 18 à 25 %, 1 étoile : 15 à 16%, 2 étoiles : 14 à 15 %, 3 étoiles : 13 à 14 %, 4 étoiles : 11 à 12 % ;
  • Déduction des charges : les charges payées par le locataire, mais qui incombent au propriétaire.
Méthode RevPar[modifier | modifier le code]

Le terme RevPar signifie ReVenue Per Available Room et constitue la recette moyenne par chambre disponible[30]. Il se calcule de la façon suivante : chiffre d'affaires hébergement HT divisé par le nombre de chambres construites.

Méthode Gop[modifier | modifier le code]

Le terme Gop vient de l'expression Gross operating profit et peut être comparé au résultat brut d'exploitation après réintégration de certains postes de charges fixes : loyer, impôt foncier, taxe professionnelle, assurance de l'immeuble, amortissements. Le principe étant qu'une partie de ce Gop revienne au bailleur en contrepartie de la jouissance des locaux, pourcentage étant variable en fonction de la catégorie de l'hôtel.

Notes et références[modifier | modifier le code]

  1. Monéger Joël, Réflexion sur la valeur en matière de fonds de commerce et de baux commerciaux, Paris, Loyers et copropriété, , étude n° 6
  2. Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 novembre 2018, Pourvoi 17-27043, non publié au bulletin
  3. Article L.145-33 Code de commerce
  4. Articles R.145-3 à R.145-8 Code de commerce
  5. Cour de cassation, 3e chambre civile, in Loyers et copropriété 1980 p. 78
  6. Cour de cassation 3e chambre civile, in Gazette du Palais 30 mars 1999
  7. Cour de cassation, 3e chambre civile, 15 février 2018, Pourvois 17-11866 et 17-11867
  8. Cour de cassation, 3e chambre civile, 17 mai 2018, Pourvoi 17-17313, non publié au bulletin
  9. Cour de cassation, 3e chambre civile 3, 20 décembre 2018, Pourvoi 17-27654, non publié au bulletin
  10. Cour de cassation, 3e chambre civile, 15 février 2018, Pourvoi 16-19818, non publié au bulletin
  11. http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1178-PGP.html?ftsq=6660&identifiant=BOI-IF-TFB-40-20121210
  12. Article R.145-6 Code de commerce
  13. Bruon Boccara, La modification des facteurs locaux de commercialité in AJDI 1993 p.494
  14. Pourvoi 12-24194
  15. Cour de cassation, 3e chambre civile, in revue des loyers 1986 p. 265
  16. Cour de cassation, 3e chambre civile, 31 mai 2011, Pourvoi 10-18662, non publié au bulletin in AJDI 2011 p. 699 observations de Jean-Pierre Dumur
  17. Article R.145-7 Code de commerce
  18. Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 septembre 2007, Pourvoi 06-16820, non publié au bulletin
  19. Cour de cassation, 3e chambre civile, 17 mai 2018, Pourvoi 17-17313, non publié au bulletin
  20. Cour de cassation, 3e chambre civile, 15 février 2018, Pourvoi 16-19818, non publié au bulletin
  21. Pourvoi 11-10271
  22. Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 octobre 2017, Pourvoi 16-22660, non publié au bulletin
  23. Article 276 Code de procédure civile
  24. Cour de cassation, 3e Chambre civile, 14 juin 2018, Pourvoi 17-11032, non publié au bulletin
  25. Cour de cassation, 3e chambre civile, 30 novembre 2017 Pourvoi 16-17686, publié au bulletin
  26. Cour de cassation, 3e chambre civile, 20 décembre 2018, Pourvoi 17-27654, non publié au bulletin
  27. Article R.145-10 code de Commerce
  28. Cour de cassation, 3 chambre civile, 12 avril 2018, Pourvoi 17-15202, non publié au bulletin
  29. Article R.145-10 Code de Commerce
  30. Méthode rejetée car concerne surtout les hôtels de chaine qui représente 1 /3 du parc français

Articles satellites[modifier | modifier le code]

Articles connexes et complémentaires[modifier | modifier le code]