Résidentialisation
La résidentialisation est l'ensemble des travaux d'aménagement, notamment durant une opération de rénovation urbaine, visant à délimiter des unités résidentielles aux seins des grands ensembles[1], créant une délimitation plus importante entre l'espace public et l'espace privée[2]. « La résidentialisation, qui consiste à donner un caractère privé aux immeubles, par exemple en posant des grilles à l’entrée ou en aménageant un jardin au pied de l’immeuble, permet une appropriation de l’immeuble par ses habitants[3] ». La résidentialisation se concentre ainsi essentiellement sur la réhabilitation des espaces verts et des voiries aux pieds des immeubles[4].
Les objectifs de la résidentialisation sont d’une part d’intervenir sur la définition et la hiérarchisation des espaces extérieurs et de leurs statuts (dimension spatiale), mais également de faire changer les comportements des habitants, de les « responsabiliser » face à leur habitat (dimension sociale) au travers de l'amélioration de leur cadre de vie, d’améliorer la qualité des logements et de ce fait leur taux d’occupation (dimension économique), souci principal du bailleur social (s'il s'agit d'une intervention sur un quartier d'habitat social), d’améliorer l’entretien des espaces extérieurs en définissant clairement les responsabilités de chacun (dimension de gestion), etc. On peut encore trouver d'autres applications à la résidentialisation, notamment la mise en place d'un système de gestion urbaine de proximité (GUP)[5].
En règle générale, une opération de résidentialisation porte sur des quartiers d'habitat social, généralement dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), au travers d'opérations telles que les grands projets de ville (GPV) ou les opérations de rénovation urbaine (ORU).
Histoire
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La notion de résidentialisation est souvent rapprochée à la théorie de l’espace défendable (en) d'Oscar Newman (en) définie en 1972[6], ainsi que celle du concept de prévention situationnelle[7].
La notion de résidentialisation est apparue en France dans le début années 1990[8] et développée massivement à partir de cette décennie notamment au travers des opérations de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) et de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (ANAH).
Les premières opérations emblématiques qui ont lancé ce concept ont eu lieu notamment : dans le quartier Les Merisiers à Aulnay-sous-Bois en 1994[9], dans celui de L’Ousse des Bois à Pau en 1995, dans dans le quartier Les Hauts de Belleville à Paris en 1995, dans le quartier Teisseire à Grenoble en 1997 et à La Thibaude à Vaulx-en-Velin en 2000[8]. Plusieurs personnalités de l'urbanisme utilisent cette notion notamment Philippe Panerai (qui utilise plutôt le terme d'unité résidentielle[10]), Nicolas Soulier, Christine Lelévrier ou encore Brigitte Guigou[8].
Institutionnalisation
[modifier | modifier le code]En devenant institutionnalisée au travers de la Loi d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine du qui a fixé un objectif de 200 000 résidentialisation[11], la résidentialisation est un outil principalement utilisé dans les opérations visant le patrimoine des bailleurs sociaux publics. Il s'agit la plupart du temps de marchés publics. Toutefois, en se popularisant et en faisant ses preuves, la résidentialisation intéresse le secteur privé. Quant aux copropriétés, celles-ci ont été dans l'attente d'un outil de financement, l'ANAH ne disposant pas des prérogatives nécessaires pour aider les interventions sur les abords des copropriétés dégradées[5].
Le programme national de rénovation urbaine, lancé en France par la loi de 2003 et encadré par l'ANRU, a fait l'objet d'un bilan d'étape en 2013 dans le cadre du projet de loi de finances pour 2014. Il est alors fait état au de 397 projets de rénovation urbaine réalisés ou financés et en cours de réalisation ; ceci intègre le financement de la résidentialisation de 354 000 logements, dont 158 200 résidentialisations achevées au [12].
Aspects de la résidentialisation
[modifier | modifier le code]Changement spatiaux
[modifier | modifier le code]L'aspect spatial de l'opération tend à donner un statut défini aux espaces entourant les immeubles d'habitation. Lors de la conception des grands ensembles, la plupart du temps selon les principes de la Charte d'Athènes, les espaces verts devaient devenir des espaces de rencontre indéfinis et indiscriminés, ouverts à tout le monde, en rupture frontale avec la notion traditionnelle de rue[7],[13]. Dans la réalité, ces espaces verts ont connu l'abandon et la dégradation, du fait de défauts de gestion et d'appropriations ou d'incivilités.
La résidentialisation met en place une séparation plus nette entre l'espace public et l'espace privée des résidences[2]. Elle a également pour ambition de recréer un schéma plus traditionnel de l'espace public et des rues autour des grands ensembles[14]. Cette banalisation de l'espace autour des grands ensembles à pour objectif également de transformer l'image des grands ensembles en général, de l'associer à la notion de résidence, plus valorisé et à intégrer davantage à son environnement urbain pour en faire un quartier comme un autre[15].
La résidentialisation a généralement pour objectif découper les grands ensembles à de plus petites unités d'habitations. Ces unités sont souvent rentrées sur une cage d'escalier regroupant une dizaine d'habitations, mais parfois ces unités sont à l'échelle de l'immeuble[10]. Cette singularisation de ces unités d'habitations au sein des grands ensembles d'habitation sont matérialiser par via la végétation via des haies, des murs, des murets, des grilles et grillages, des changements de matériaux, ou de colorations[2]. La résidentialisation passe ainsi fréquemment « l'installation d'une clôture, d'un portail avec accès pour les locataires, l'aménagement de places privées de parking et autres petits espaces verts »[16]. Enfin, elle est également l'occasion de constructions de cabanons, jardins privatifs ou autres annexes[13]. De telles opérations s'accompagnent également souvent de créations de voiries et d'un changement d'adressage des immeubles, pour distinguer plus fortement chaque entrée des immeubles[10].
Sécurisation
[modifier | modifier le code]La résidentialisation est souvent définie, au sein des opérations de rénovation urbaine, comme une des solutions à des problématiques sécuritaires, en tant aménagement de prévention, visant à réduire des occupations de halls d'immeubles, des dégradations, aux mésusages des espaces aux pieds des immeubles[14]. Ainsi elle est souvent comparé ou assimilé à la notion de prévention situationnelle[6],[13]. Elle se traduit par la mise en pratique d'outils comme la vidéosurveillance, les dispositifs de dissuasion, les contrôles d'accès par des digicodes[17], etc.
Ce type d'intervention peut également viser à réduire le sentiment d'insécurité en créant un espace privatisé où l'on est susceptible de ne rencontrer que « des têtes connues ». Dans ce cas, une fois l'espace résidentiel enclos et son accès contrôlé et restreint, la surveillance passive peut être assurée par les résidents. Ceux-ci seront ainsi en mesure d'identifier plus facilement un « intrus », personne n'ayant pas d'appartenance au territoire de la résidence. Plus généralement, le découpage des grands ensembles en des espaces plus autonome est mis à en avant comme facilitant une sociabilisation des habitants entre eux, ainsi que l'appropriation collective de l'espace résidentiel[18].
Les retours sur la thématique de la sécurité, après la réalisation d'une résidentialisation, montre plutôt une amélioration avec cependant un effet de déplacement de la délinquance voir parfois une dégradation des dispositifs d'accès aux immeubles[19].
Gestion et entretien
[modifier | modifier le code]La gestion et la délimitation des surfaces aux abords et entre les bâtiments est parfois complexe. Une même allée pouvant très facilement être de la responsabilité du bailleur sur une partie de son tracé, et de celle de la mairie sur le reste. La résidentialisation a souvent pour objectif de mieux délimiter ces espaces et donc de simplifier et clarifier la gestion de ceux-ci, notamment entre le bailleur et la municipalité[20].
La résidentialisation peut impliquer un transfert de compétence entre le bailleur et la municipalité, quand certaines services tels que l'entretien des espaces verts étaient assurés par la commune sur la propriété du bailleur ou l'inverse, induisant in fine un changement dans les charges des locataires[20]. La résidentialisation induit plutôt une augmentation des charges de part l'augmentation des installations autour des immeubles[20]. Cependant les résidents sont plutôt satisfaits, ainsi que les bailleurs avec une moindre vacance et une rotation de locataire plus faible[20].
Financement
[modifier | modifier le code]Coût des travaux
[modifier | modifier le code]Les opérations de résidentialisation sont souvent intégrées à des programmes issus du programme national de rénovation urbaine, et en cela font partie des projets partiellement financés par l'État via l'ANRU. L'agence nationale finance les projets pour environ 30 % de leur montant[21] de travaux, mais ce chiffre peut varier.
Le reste du financement vient, à différentes hauteurs, des autres acteurs impliqués, notamment région, département, ville, Action Logement (participation des entreprises à l'effort de construction), éventuellement EPCI… Il s'agit majoritairement de financements publics. Le reste provient du ou des bailleurs impliqués dans l'opération d'urbanisme, qu'il soit public ou privé. Les fonds européens peuvent intervenir également, mais pour une part bien plus modeste[22].
Entretien et maintenance
[modifier | modifier le code]L'opération vise bien souvent à redistribuer le foncier aux différents protagonistes. Auparavant, l'entretien de ces espaces était peu, mal, voire pas fait, et les charges d'entretien étaient attribuées en majorité à l'entité responsable de l'entretien de l'espace public, principalement les services municipaux. Dès lors, avec la répartition claire et nette du foncier, les charges sont alors clairement réparties.
Le bailleur se trouve alors bien souvent responsable de l'entretien d'assiettes foncières dont il n'avait pas jusqu'alors la responsabilité, ni même l'idée du coût que pouvait représenter cet entretien. Il peut alors être tenté de reporter une partie de ces surcoûts sur ses locataires, via l'augmentation des charges locatives[23],[24].
Afin de limiter l'impact financier de cet entretien nouveau, les concepteurs doivent, en collaboration avec les futurs responsables, chercher partout les solutions envisageables afin de limiter ces coûts. Il peut s'agir :
- d'un choix judicieux d'essences végétales, à croissance lente et nécessitant peu de taille ;
- de la réduction en tant que de faire se peut des réseaux de collecte d'eaux pluviales, notamment en mettant en œuvre des revêtements de sol drainants ;
- de l'optimisation de l'éclairage (usage de LEDs à faible consommation, matériels anti-vandales) ;
- de la réduction du nombre de points de collecte des ordures ménagères, pour réduire la taxe d'enlèvement, tout en prenant garde de ne pas favoriser de ce fait les déposes sauvages de sacs et autres détritus…
Exemples
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- Cité Michelet à Paris[25].
- Les Courtillières, Pantin . À ce sujet, une citation extraite de Lapierre, 2003 :
« Parfois considérée comme la panacée face aux divers désordres rencontrés dans les grands ensembles, la résidentialisation n'a pas pour autant sa place systématiquement dans les opérations de refonte des espaces extérieurs de ceux-ci. Ainsi, lors de la réhabilitation des Courtillières, grand ensemble construit par Émile Aillaud à la fin des années 1950, la résidentialisation prévue, devant aboutir à un morcellement du parc central de l'ensemble, fut avantageusement abandonnée au profit d'un retraitement plus limité de ceux-ci, les laissant majoritairement ouverts[26] Toutefois, pour ce qui est du traitement des abords immédiats des immeubles, notamment le Serpentin, les outils « classiques » de résidentialisation (adressage précis, entrées indépendantes…) ont été prévues[27]. »
- La Devèze, Béziers[28] (ADP Dubois Urbanisme et Paysages). Sont ici appliquées certaines des idées phare de la résidentialisation, comme le réaménagement d'un parc et la revalorisation des espaces verts, le percement de voies nouvelles ou la distinction des différentes résidences au moyen d'une pluralité d'essences végétales, mais également d'autres initiatives relevant de la Gestion Urbaine de Proximité ou encore d'une volonté de mixité d'usage (installation d'immeubles de bureaux et de logements de standing).
- Les Clairières, Roncq[29].
- Les Abymes, Guadeloupe[30].
- Quartier Génicart à Lormont, près de Bordeaux[31],[32].
Références
[modifier | modifier le code]- ↑ Maman 2004, p. 17.
- Cinget, Martin et Brac de La Perrière 2009, p. 7.
- ↑ Rapport Grosdidier à l’Assemblée Nationale no 997, p. 20.
- ↑ Maman 2004, p. 19.
- Laurence Francqueville, « L’Anah ne cherche pas l’excellence énergétique, elle aide les ménages modestes à faire des travaux», sur www.lemoniteur.fr, Le Moniteur des travaux publics et du bâtiment, (consulté le ).
- Camille Gosselin, « La rénovation urbaine et le modèle de « l’espace défendable » : la montée en puissance des enjeux sécuritaires dans l’aménagement »
, sur Métropolitiques,
- Cinget, Martin et Brac de La Perrière 2009, p. 9.
- Cinget, Martin et Brac de La Perrière 2009, p. 8.
- ↑ Maman 2004, p. 25-29.
- Cinget, Martin et Brac de La Perrière 2009, p. 12.
- ↑ Béatrix Mora, Pascale Korn et Louise de Verneuil, Les projets de résidentialisation : points de vigilance et recommandations, Paris, L'Union social pour l'Habitat, , 52 p. (lire en ligne), p. 3
- ↑ François Rebsamen, « Projet de loi de finances 2014 - Notes de présentation. Mission « Égalité des territoires, logement et ville » et articles 64 à 66 rattachés », sur www.senat.fr, Sénat, (consulté le )
- Sophie Chédiac, « A la maison dans mon HLM …La résidentialisation comme dispositif de rénovation urbaine », Métropoles, (lire en ligne )
- Cinget, Martin et Brac de La Perrière 2009, p. 10.
- ↑ Cinget, Martin et Brac de La Perrière 2009, p. 15.
- ↑ Extrait de l'article Carcassonne. Rénovation : la CAC en scène, portant sur la rénovation d'un quartier de Carcassonne, paru le 29 mai 2009. Page consultée le sur le site de La Dépêche du Midi.
- ↑ Anne d'Orazio, maître assistant à l'école d'architecture de Paris-La Villette, parle même de la résidentialisation comme d'une digicodisation. Terme relevé dans son entretien avec Isabelle Rey-Lefebvre, Le logement est une double peau qui doit être d'une certaine épaisseur, paru dans Le Monde 2, le 22 mai 2009. Page web consultée le 23 mai 2009.
- ↑ Cinget, Martin et Brac de La Perrière 2009, p. 16-17.
- ↑ Cinget, Martin et Brac de La Perrière 2009, p. 21.
- Cinget, Martin et Brac de La Perrière 2009, p. 14.
- ↑ Cf. Carcassonne. Rénovation : la CAC en scène, portant sur la rénovation d'un quartier de Carcassonne, paru le 29 mai 2009. Ici, le financement se fait à 30 % pour l'ANRU et 70 % pour la Communauté d'agglomération du Carcassonnais. Page consultée le sur le site de La Dépêche du Midi.
- ↑ Fonds européens, une goutte d'eau pour le Luth, article paru sur le site du Parisien le , évoquant la faible participation des fonds européens à la rénovation urbaine de Gennevilliers, portant d'ailleurs uniquement sur les résidentialisations.
- ↑ Exemple des inquiétudes que peuvent engendrer une telle répartition des charges, dans les quartiers autour d'Angoulême. Les commentaires du billet ont également leur intérêt pour traduire le ressenti parmi les habitants de ce qu'est une opération de résidentialisation.
- ↑ Même sujet abordé du côté des locataires des sites concernés à Soyaux, toujours près d'Angoulême. Les espaces extérieurs existants sont ici, selon les représentants des habitants, « agréables », qui ne « demandent qu'à les garder ». Voyons ici peut-être un exemple des difficultés d'un processus de concertation. Concernant le même site, le billet Le nouveau local des locataires, sur le blog « Soyaux » de sudouest.com, fait état des interrogations des locataires sur l'impact qu'aura la résidentialisation sur leurs charges locatives.
- ↑ Maman 2004, p. 34-39.
- ↑ Réhabilitation réalisée par l'AUC (architectes urbanistes) pour la partie concernant le parc. Cf. Lapierre, É. (Dir.). (2003). Architecture du réel. Architecture contemporaine en France. Paris : Éditions du Moniteur. p. 76-89.
- ↑ .Partie de l'opération selon la conception de l'agence RVA. Cf. http://www.lemoniteur-expert.com/btp/moniteur_hebdo_amenagement/aux_courtillieres_residentialisation_est_necessite.htm
- ↑ La Devèze confrontée à un grand bouleversement, page web consultée sur le site du Midi libre, le .
- ↑ Clairières : sécurisation indispensable, page web consultée sur le site de Nord éclair, le .
- ↑ Franck Breland, « Raizet, une cité qui va devenir un vaste chantier », France-Antilles - en ligne, (lire en ligne).
- ↑ Escolin 2015
- ↑ Chabas 2015
Annexes
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: document utilisé comme source pour la rédaction de cet article.
Bibliographie
[modifier | modifier le code] : document utilisé comme source pour la rédaction de cet article.
- Sébastien Chabas, « Opération chirurgicale sur les tours d'un quartier sensible près de Bordeaux », sur www.batiactu.com, (consulté le ).
- Anne Cinget, Samuel Martin et Ghislaine Brac de La Perrière, La résidentialisation : Dossier bibliographique, Centre d’études sur les réseaux, les transports, l’urbanisme et les constructions publiques, , 58 p. (lire en ligne).
- Bertrand Escolin, « Une résidentialisation réussie pour Domofrance », Le Moniteur, .
- Fabienne Maman, Les discours de la résidentialisation, École d’Architecture Paris la Villette, , 60 p. (lire en ligne).
- Hélène Fouquet, La résidentialisation du logement social, du discours aux applications, quelles réalité le monde HLM ?, Tours, Université François-Rabelais de Tours, , 104 p. (lire en ligne)
- Lisa Suchier, La résidentialisation et les enjeux sécuritaires : Quelles qualités urbaines et paysagères pour les espaces intermédiaires ?, Grenoble, Institut d’Urbanisme et de Géographie Alpine de l’Université Grenoble Alpes, , 122 p. (lire en ligne)
