Habitation à loyer modéré (France)
Pour les articles homonymes, voir Habitation à loyer modéré et HLM.
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Une habitation à loyer modéré (HLM), en France, est un logement géré par un organisme d'habitations à loyer modéré, public ou privé, qui bénéficie d'un financement public partiel.
En 2005, la France compte près de 4,5 millions de logements sociaux qui représentent environ 19 % du parc de logements principaux et 43 % du marché locatif total[1]. Les HLM hébergent plus de 12 millions de personnes.
Histoire[modifier | modifier le code]
Ce n'est que progressivement que le contrat de logement des ouvriers, dont la révolution industrielle de la seconde moitié du XIXe siècle a fait exploser la demande, a été dissocié du contrat de travail donc soumis à l'initiative patronale.
Le logement populaire prend sa forme autonome avec la loi du , dite loi Siegfried[2], qui crée l'appellation d'« habitations à bon marché » (HBM) incitant la mise à disposition de logements à prix social avec une exonération fiscale.
La loi du , dite loi Ribot[3], va l'étendre aux populations rurales afin d'empêcher leur exode. Elle franchit un pas, en permettant à des sociétés spécialisées de distribuer des prêts immobiliers à des particuliers, notamment aux revenus modestes[4], en vue de l'acquisition de leurs logements.
La Première Guerre mondiale provoque un appauvrissement général et la destruction du patrimoine immobilier dans le Nord-Est. Le pouvoir intervient en décrétant un moratoire permettant aux locataires de suspendre le paiement des loyers et après un conflit le garantit aux propriétaires.
La loi du règle les situations créées par l'état de guerre et la longue mobilisation des troupes[5]. Puis la loi du , dite loi Lauche Levasseur[6], provoque le désintéressement des capitaux privés pour un secteur jugé non rentable et l'indifférence des propriétaires pour l'entretien de leurs biens[7].
La poussée banlieusarde des années 1920 conduit tout droit au scandale des lotissements défectueux (vente de terrains de lotissements non viabilisés)[8],[9].
En 1943 apparaissent des Comités interprofessionnels du logement. En 1945, la tutelle des HBM est transférée du ministère de la Santé au ministère de la Reconstruction et de l'urbanisme (MRU).
Le pouvoir décide par une ordonnance du [10] modifiée le [11] d'instituer un prélèvement sur les loyers, destiné à alimenter une « Caisse nationale pour l'amélioration et l'entretien de l'habitat rural et urbain », transformée en « Fonds national d'amélioration de l'habitat » (FNAH), dont la gestion est confiée au Crédit foncier de France. Le FNAH deviendra en 1971 l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (ANAH).
En 2000, l'article 55 de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains raccourcie parfois en « loi SRU » fixe l'objectif de 20 % de logements sociaux dans les villes et les agglomérations de plus de 50 000 habitants et réaffirme la compétence des organismes HLM en matière d'accession à la propriété.
En 2002, l'Union nationale HLM est devenue l'Union sociale pour l'habitat.
L'ordonnance du [12] modifie le statut des organismes publics d'HLM en réalisant la fusion des offices HLM et des offices public d'aménagement et de construction. Désormais, l'établissement public compétent en matière de logement social sera l'Office public de l'habitat.
Statut juridique[modifier | modifier le code]
Les HLM sont :
« [des] habitations collectives ou individuelles, urbaines ou rurales, répondant aux caractéristiques techniques et de prix de revient déterminées par décision administrative et destinées aux personnes et aux familles de ressources modestes.
À ces habitations peuvent être adjoints, dans des conditions fixées par décision administrative, des dépendances, des annexes et des jardins privatifs ou collectifs, accolés ou non aux immeubles.
En outre, les ensembles d'habitations mentionnés aux premiers alinéas peuvent comprendre accessoirement des locaux à usage commun et toutes constructions nécessaires à la vie économique et sociale de ces ensembles. »
— Article L. 411-1 du code de la construction et de l'habitation[13]
Leur statut et leur réglementation se trouvent dans le livre IV du Code de la construction et de l'habitation.
Statistiques[modifier | modifier le code]
En 2008, 70 % de la population française pourrait, selon certaines sources[14],[15], prétendre à l'admission en HLM ; 863 organismes HLM gèrent 4 456 000 logements sociaux, soit 17 % des résidences principales en France. En 2018, le plafond d'admission en HLM[16],[17],[18] est, selon le mode de financement du logement social, de :
Pour un foyer de catégorie 1 (une personne seule) :
- Pour les logements financés par le biais d'un prêt locatif aidé d'intégration (PLAI) : 12 848 € de revenus annuels en Île-de-France, 11 167 € dans les autres régions.
- Pour les logements financés par le biais d'un prêt locatif à usage social (PLUS) : 23 354 € de revenus annuels en Île-de-France, 20 304 € dans les autres régions.
- Pour les logements financés par le biais d'un prêt locatif social (PLS) : 30 360 € de revenus annuels en Île-de-France, 26 395 € dans les autres régions.
- Pour les logements financés par le biais d'un prêt locatif intermédiaire (PLI) financé après 2014 : 37 126 € de revenus annuels en Île-de-France, 27 234 € dans les autres régions.
Pour foyer de catégorie 6 (6 personnes ou une personne + 4 personnes à charge) :
- Pour les logements financés par le biais d'un prêt locatif aidé d'intégration (PLAI) : 40 227 € de revenus annuels en Île-de-France, 36 823 € en Ile-de-France, 28 704 € dans les autres régions.
- Pour les logements financés par le biais d'un prêt locatif à usage social (PLUS) : 73 138 € de revenus annuels en Île-de-France, 66 950 € en Ile-de-France, 52 189 € dans les autres régions.
- Pour les logements financés par le biais d'un prêt locatif social (PLS) : 95 079 € de revenus annuels à Paris et communes limitrophes, 87 035 € en Ile-de-France, 67 845 € dans les autres régions.
- Pour les logements financés par le biais d'un prêt locatif intermédiaire (PLI) financé après 2014 : 116 268 € de revenus annuels à Paris et communes limitrophes, 106 431 € en Ile-de-France, 70 000 € dans les autres régions.
Toute personne admise en HLM bénéficie actuellement d'un droit au maintien, même si ses revenus augmentent. Un foyer percevant des revenus supérieurs de plus de 20 % au plafond d'admission pourra se voir imposer un surloyer modique (ce n'est qu'une possibilité offerte à l'organisme)[19]. Ce droit au maintien existe, entre autres, pour obtenir un maximum de mixité sociale au sein du parc HLM. Depuis le , lorsque ses ressources dépassent de 150 % ou plus les plafonds PLS pour les logements HLM en zone tendue[20], le locataire peut être contraint de quitter les lieux[17],[21].
650 000 à 800 000 logements sociaux se trouvaient en sous-peuplement prononcé en 2002[22].
A cause de la hausse importante du prix des loyers du parc immobilier privé en région parisienne, le nombre de demandeurs de HLM en Ile-de-France a presque doublé en 2010 et 2022 passant de 406 000 à 783 000[23].
Organismes d'habitations à loyer modéré[modifier | modifier le code]
Les organismes d'habitations à loyer modéré peuvent être publics :
- OPAC ou office public d'aménagement et de construction ;
- OPHLM ou office public HLM ;
- OPH (office public de l'habitat), établissement public à caractère industriel et commercial dépendant d'une collectivité territoriale ; les OPH résultent de la fusion, à partir du 1er février 2007 des deux statuts précédents.
Les organismes d'habitations à loyer modéré peuvent aussi être privés : ESH[24] (entreprise sociale pour l'habitat), coopératives (173 sociétés coopératives d'HLM en France en 2017[25],[26])…
Les organismes d'habitations à loyer modéré publics affirment défendre des principes d’action et des méthodes de travail dans un esprit de mission de service public[27]. De cela découle une charte de déontologie sociale et professionnelle visant à promouvoir le droit au logement, la cohésion sociale et l'aménagement du territoire.
Une source de controverses et scandales[modifier | modifier le code]
Une fois obtenu, il est possible de conserver son HLM toute sa vie même si l'on ne remplit plus les critères d'attribution.
La demande étant supérieure à l'offre, les files d'attente sont très longues et il faut parfois attendre plusieurs années avant de se voir faire une proposition ; cela est aussi en partie dû aux critères complexes d'attribution des logements et à la lourdeur des démarches.
Les organismes HLM ont parfois servi de pourvoyeurs d'emplois fictifs et comme source illégale de financement pour le RPR.
Parc HLM de l'État[modifier | modifier le code]
En 2007, l'État a décidé de mettre en vente 140 000 logements sociaux qu'il administre en trois ans (jusqu'en 2010)[28].
Dans la culture[modifier | modifier le code]
Les HLM sont cités dans des chansons :
- Renaud a chanté la vie dans les immeubles HLM, dans la chanson Dans mon HLM ;
- dans La Montagne, de Jean Ferrat (1964), les HLM contrastent avec la vie rurale :
Il faut savoir ce que l'on aime
Et rentrer dans son HLM
Manger du poulet aux hormones
- HLM est aussi l'une des chansons les plus connues de Ludwig von 88 ;
- HLM 3 est une chanson du groupe de rap Lunatic, fondé par les rappeurs Ali et Booba, sortie sur l'album Mauvais Œil au mois d'octobre 2000.
Notes et références[modifier | modifier le code]
- (en) « France Fact File », sur CECODHAS
- Loi du dite Siegfried relative aux "habitations à bon marché".
- Loi du Ribot relative à la petite propriété et aux maisons à bon marché.
- « Un dimanche en 1908 », Les Échos, (lire en ligne, consulté le ).
- Dumont 1991, p. 166.
- Loi du modifiant la loi du sur les loyers.
- Danièle Voldman, « La loi de 1948 sur les loyers », Vingtième Siècle. Revue d'histoire, vol. 20, no 1, , p. 91–102 (DOI 10.3406/xxs.1988.2797, lire en ligne, consulté le )
- Marie-Claude Blanc-Chaléard, « Les immigrés et le logement en France depuis le XIXe siècle : Une histoire paradoxale », Hommes et Migrations, no 1264, (DOI 10.3406/homig.2006.4524)
- Annie Fourcaut, La Banlieue en morceaux : la crise des lotissements défectueux en France dans l'entre-deux-guerres, Grâne, Créaphis, , 352 p.
- Ordonnance no 45-1421 du Création de la Caisse nationale d'entretien et d'amélioration de l'habitat urbain et rural.
- Ordonnance no 45-2532 du relative au fonds national d'amélioration de l'habitat et modifiant les articles 10, 11 et 14 de l'ordonnance du .
- Ordonnance no 2007-137 du relative aux offices publics de l'habitat.
- Article L. 411-1 du code de la construction et de l'habitation
- Antoine Krempf, « 70 % des Français éligibles à un logement social ? », sur France Info, .
- « Comment sont attribués les logements sociaux ? », sur Ministère de la Cohésion des territoires, .
- « Baux HLM : plafonds de ressources 2018 », sur Le Particulier,
- « HLM : plafonds de ressources 2018 », sur Comment ça marche,
- DILA 2018.
- Anne-Gaëlle Nicolas, « Logement HLM : le calcul du surloyer »,
- DILA, « Simulateur des zones tendues - Zonage », sur Service-public.fr
- « HLM : maintien dans les lieux et dépassement des plafonds de ressources », sur Comment ça marche,
- Alain Jacquot, « L’occupation du parc HLM : éclairage à partir des enquêtes logement de l’INSEE », sur INSEE,
- « En Ile-de-France, le nombre de demandeurs de HLM a presque doublé en dix ans », sur Les Echos, (consulté le )
- Les ESH sont régies par l'article L 422-2 du Code de la Construction et de l'habitation
- Jean Philitte Brouant et al., Code de la Construction et de l'Habitation annoté, Paris, Dalloz, , 12e éd. (ISBN 978-2-247-06009-2), p. 299.
- « Chiffres clés du logement social », sur Union sociale pour l'habitat, .
- « Les Offices Publics de l’Habitat »
- Guirec Gombert, « HLM : 140 000 logements à la vente », Le Figaro, (lire en ligne)
Voir aussi[modifier | modifier le code]
Articles connexes[modifier | modifier le code]
- Habitation à loyer modéré (sur le même sujet mais international)
- Organisme d'habitations à loyer modéré
- HBM • Cité-jardin • Logement social • Cité ouvrière
- Glossaire de l'immobilier
- Affaire des HLM de Paris, Affaire des HLM des Hauts-de-Seine
- Grand ensemble • Grand ensemble en France
- Logement social en France
Bibliographie[modifier | modifier le code]
- DILA, « Logement social : conditions d'attribution », sur Service-public.fr,
- DILA, « Location immobilière : obligations du locataire », sur Service-public.fr
- Marie-Jeanne Dumont, Le Logement social à Paris 1850-1930 : les habitations à bon marché, Bruxelles, Mardaga, , 192 p. (ISBN 978-2-87009-349-8, lire en ligne)
- Jean-Marc Stébé, Le Logement social en France, Paris, PUF, coll. « Que sais-je ? », , 128 p. (ISBN 978-2-13-055594-0, présentation en ligne)
