Droit des baux commerciaux

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La relation locative entre les propriétaires d'un bien immobilier et d’une entreprise s’envisage toujours sous l’angle du droit des baux commerciaux, dit statut ou propriété commerciale. Pour le preneur, il s’agit d’assurer la pérennité de l'exploitation de son fonds de commerce, pour le bailleur, il devra prendre en compte le coût et le rapport de la propriété commerciale qu’il va consentir.

Thème[modifier | modifier le code]

La contrepartie directe de ladite propriété commerciale étant le versement par le bailleur (propriétaire) au preneur (occupant) d'une indemnité d’éviction avec pour corollaire que ledit preneur devra être indemnisé de tous les préjudices qui sont la conséquence immédiate et directe du défaut de renouvellement du bail commercial.

Le bail commercial est à distinguer d’autres opérations juridiques, telles que la vente d’un fonds de commerce, le prêt à usage, le bail emphytéotique, le dépôt, le crédit-bail, la convention d’occupation précaire, le bail à construction, la location-gérance, la cession d’un droit au bail.

Textes[modifier | modifier le code]

La matière est régie dans son ensemble par les articles L.145-1 à L.145-60 et R.145-1 à R.145-33 code de commerce mais aussi par les dispositions supplétives des articles 1709 et suivants du Code civil.

Doctrine[modifier | modifier le code]

Conditions légales d’application du statut[modifier | modifier le code]

L'immatriculation du locataire au registre du commerce ou au répertoire des métiers, puis l'inscription des locaux dans lesquels est exploité un fonds de commerce ou une entreprise artisanale, est une condition sine qua non, du bénéfice du statut des baux commerciaux.

Extension conventionnelle[modifier | modifier le code]

En 1er lieu, il convient de préciser que la volonté des parties, par une clause expresse dans le corpus de l’acte,  permet de satisfaire hic et nunc, à l’ensemble des conditions légalement exigées ; on parle alors d’extension conventionnelle. Toutefois, il n’est pas possible de déroger à un régime obligatoire, tel que prescrit pour les baux d’habitation, les baux ruraux ou les biens relevant du domaine public.

Extensions légales[modifier | modifier le code]

Le texte est rigoureux sur les conditions légales mais il existe une série d’exceptions, savoir, les établissements d'enseignement, les régies communales, les entreprises et établissements publics à caractère industriel et commercial, les locataires de collectivités publiques louant des biens dépendant de leur domaine privé, les sociétés coopératives à forme ou objet commercial, les sociétés coopératives de crédit, les caisses d'épargne et de prévoyance, les artistes admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes et reconnus auteurs d'œuvres graphiques et plastiques, et enfin, les groupements d'intérêt économique (ayant un objet commercial).

Chaque exception obéit elle-même à des règles propres à son organisation; sub exemplis, pour l’établissement d’enseignement, il doit s'agir d'un véritable fonds d'enseignement reposant sur une pédagogie organisée et mettant en œuvre une réelle organisation d'enseignement.

Terminologie alphabétique[modifier | modifier le code]

Bail dérogatoire ou bail de courte durée[modifier | modifier le code]

En 1er lieu, il faut opérer un distinguo entre le bail dérogatoire, le bail saisonnier et la convention d’occupation précaire.

L'article L 145-5 du Code de commerce permet aux parties de conclure un bail dérogeant aux dispositions de ce statut ; étant précisé que ledit statut bénéficie d’une protection liée à un ordre public impératif.

Ce lien lui donne une force d’attractivité qui vise donc à assurer au preneur la plus grande protection face notamment aux tentatives de fraude ; le texte supra enferme donc ce bail, que l’on pourrait qualifier de préalable, dans des limites et à des conditions très précises, savoir qu’il doit volontairement être conclu lors de l'entrée dans les lieux du locataire pour une durée maximale de trois ans.

En conséquence, ce bail de courte durée est un contrat de louage de droit commun régi par les dispositions supplétives du Code civil en ses articles 1709 et suivants.

L'inscription au registre du commerce et des sociétés n'est pas nécessaire pour que s'opère un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux[1].

Bail saisonnier[modifier | modifier le code]

La location saisonnière est exclusive du statut des baux commerciaux. Elle est caractérisée par une exploitation du fonds en saison (et non toute l’année) avec un loyer convenu forfaitairement pour la durée d’occupation[2].

Bail hôtelier[modifier | modifier le code]

Il est à la fois régi par les dispositions générales applicables en matière de baux commerciaux et par des dispositions particulières fixées aux articles L311-1 et suivants du Code du Tourisme.

Commission départementale de conciliation[modifier | modifier le code]

Elle peut être saisie pour les litiges relatifs au déplafonnement du loyer du bail renouvelé, à la révision triennale du loyer, aux charges et aux travaux.

Domaine public (exception faite du domaine privé des personnes publiques)[modifier | modifier le code]

Le domaine public de l'état comme celui des collectivités, qui est hors commerce, ne peut faire l'objet d'un contrat d'occupation de droit privé ; qu'il s'agisse du domaine public maritime ou autre ; cette question vise plus particulièrement les terrasses commerciales qui feront l’objet d’une convention communale, temporaire, précaire et révocable ad nutum ; étant précisé que même le déclassement d'une parcelle ne saurait permettre la transformation de la convention précaire en un bail commercial , sauf accord postérieur des parties.

Dossier de diagnostics immobiliers et documents complémentaires[modifier | modifier le code]

Diagnostic amiante[modifier | modifier le code]

Il est obligatoire pour tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 ; pour un immeuble en copropriété, ledit diagnostic vise les parties privatives (DAPP) mails i devra être complété d’un Diagnostic Technique Amiante des parties communes (DTA).

Sa durée de validité est illimitée en cas de constat négatif.

L’état des risques naturels, miniers et technologiques[modifier | modifier le code]

Il doit obligatoirement être annexé au contrat de bail commercial si le bien immobilier est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, dans des zones de sismicité définies par décret.

Si le bailleur ne communique pas ce document au moment de la signature du bail commercial, le locataire peut demander au Tribunal, la résolution du contrat de bail ou la diminution du loyer.

Sa durée de validité est de six mois à compter de la date de signature du contrat de bail.

Diagnostic de performance énergétique[modifier | modifier le code]

Il doit être annexé par le propriétaire au bail commercial ; sa valeur n’est qu’informative.

Sa durée de validité  est de 10 ans à compter de sa réalisation.

L’annexe environnementale[modifier | modifier le code]

Ce document doit être joint au bail et concerne les biens à usage de bureaux ou de commerce de plus de 2 000 m².

Diagnostic saturnisme[modifier | modifier le code]

Il est obligatoire pour les locaux mixtes, c’est-à-dire comprenant une partie habitation et une partie commerciale si le local a été construit avant le 1er janvier 1949.

État des lieux[modifier | modifier le code]

Il doit être réalisé, soit à l’amiable de manière contradictoire.

État récapitulatif et prévisionnel des travaux[modifier | modifier le code]

Ceux que le bailleur a réalisé dans les trois années qui précédent la prise d’effet du bail, et ceux qu’il entend réaliser à chaque échéance triennale

Cession de bail[modifier | modifier le code]

Toute clause visant à interdire la cession du fonds de commerce est réputée non écrite ; la réglementation de la cession est toujours possible même à des conditions très strictes. La clause d’agrément est contraire aux dispositions d’ordre public de la cession de bail en cas de départ à la retraite du locataire[3].

Durée[modifier | modifier le code]

Le bail commercial a une durée minimum de neuf années et se reconduit par tacite prorogation, sauf congé ou demande de renouvellement.

Immeubles à construire[modifier | modifier le code]

Pour la question des immeubles à construire, il faut distinguer les deux périodes, celle avant l’achèvement et celle après, qui seule bénéficiera du statut protecteur ; sauf extension conventionnelle par la signature d’un B.E.F.A[4].

Indemnité d’éviction[modifier | modifier le code]

L'indemnité d'éviction est la pierre angulaire du statut des baux commerciaux, elle garantit au locataire son droit à renouvellement et, à cet effet, elle doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Le locataire est en droit de rester dans les lieux jusqu'au règlement de l'indemnité, mais peut décider de quitter les locaux avant le règlement de celle-ci.

L’indemnité d’éviction doit être évaluée à la date la plus proche du départ effectif du locataire selon le principe suivant : “Nemo ex alterius facto praegravari debet[5].

On sait que le principe de la réparation intégrale du préjudice induit que tout le préjudice doit être réparé, et Il est constant que, même si une entreprise est en déficit, le fonds de commerce garde une valeur marchande et cette valeur doit être appréciée en fonction de la valeur du droit au bail ; l’adverbe «notamment» figurant en l’article L.145-14 Code de commerce, montre que cette liste n’est pas limitative !

La fixation de cette indemnité peut se faire, soit par le calcul de la moyenne sur 3 années des chiffres d’affaires ou des bénéfices (avec application d’un taux ou pourcentage sur les valeurs médianes), soit par la technique dite du «différentiel ou de l’économie de loyers» ; le principe étant de retenir la plus élevée des valeurs.

Il n’est pas judicieux de pratiquer une moyenne entre les deux méthodes puisqu’elles ne visent pas  la même finalité, pour la seconde, il s’agit de déterminer les avantages locatifs, pour la 1re, l’activité commerciale.

Locaux[modifier | modifier le code]

Puis, en application de l’article L.145-1 Code de commerce, le statut s'appliquera aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, ainsi qu'aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds.

Le local doit présenter des caractères de stabilité et de permanence (critère lié à l’exploitation) plus que de fixité ou de solidité (critère lié au bâti) ; cette notion évolue avec la jurisprudence mais sous le contrôle de la Cour de cassation.

Obligations du bailleur[modifier | modifier le code]

Obligation de délivrance[modifier | modifier le code]

Par stricte application de l’article 1719 Code civil, le bailleur doit mettre à la disposition de son locataire les biens loués, par la remise d’un local clos et couvert, et conforme à sa destination contractuelle[6]

Obligations du preneur[modifier | modifier le code]

En application de l'article 1728 du Code civil, "le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

Paiement des loyers, charges et taxes[modifier | modifier le code]

En sus du loyer, le preneur doit procéder aux règlements des taxes et charges mais à condition d'une part, que le bail respecte scrupuleusement les textes (liste limitative) et qu'une clause expresse de transfert figure dans le bail.

Par application de l’article 1520 du Code général des impôts, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est une taxe additionnelle à la taxe foncière, et non l’une de ses composante ; elle ne peut être récupérée par le bailleur et imputée sur le preneur qu' à condition d'une clause expresse dans le corpus du bail[7].

Destination et usage[modifier | modifier le code]

Comme pour la fixation du loyer, la liberté préside pour la détermination de la destination des lieux lors de la conclusion du bail ; à condition toutefois, de respecter l’Ordre Public, les bonnes mœurs, le règlement de copropriété de l'immeuble.

La qualification des locaux ne dépend pas de l’usage effectif fait par le locataire mais, des stipulations contractuelles.

Pour une agence immobilière, une clause de destination visant des activités intellectuelles liées à l’immobilier sans dépôt de marchandises, permet à la Cour d'Appel (pouvoir souverain) de qualifier que la commune intention des parties était d’utiliser les lieux loués à usage exclusif de bureaux[8].

Terrains nus[modifier | modifier le code]

Cette définition légale de l'immeuble ou local, exclut du bénéfice du statut, par principe, les terrains nus et ne concerne que les seuls bâtiments incorporés au sol ; toutefois, le bail de terrain nu bénéficiera du statut lorsque y seront édifiées des constructions, avant ou en cours de bail,  avec le consentement du bailleur et qu’un fonds sera exploité dans le bâtiment en cause.

La baraque mobile de type “Algeco” installée sur le terrain, qui ne comportait aucune fondation et dont l’implantation n’avait nécessité qu’une simple autorisation de travaux exemptée de permis de construire, ne constituait pas une construction au sens de l’article L. 145-1 du code de commerce ; d'autant qu’il ne pouvait être justifié d’une autorisation expresse du propriétaire pour son installation, ni même d’une tolérance[9].

Renouvellement[modifier | modifier le code]

Le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement d’un bail venu à expiration en payant une indemnité d’éviction ; ledit congé n’a pas à être spécialement motivé, sauf preuve d’un grief[10].

Valeur locative[modifier | modifier le code]

Cette notion est à distinguer de la valeur locative cadastrale ; en matière de bail commercial, elle détermine le montant du loyer, et s’il est vrai que, lors de la conclusion du bail, ce sont les règles de la loi de l’offre et de la demande qui prévalent, lors du renouvellement, soit au bout de 9 années, la règle du plafonnement s’applique avec un retour à la valeur locative ; saut exceptions légales.

Certes, lors de la conclusion du bail, des modalités particulières de fixation du loyer au premier renouvellement tenant compte de l’engagement du preneur de réaliser d’importants travaux, avaient été consenties, il n'en demeure pas moins que cette cause de minoration du loyer a disparu lors du second renouvellement, ce qui entraine de facto la fixation du loyer à la valeur locative[11].

Clauses[modifier | modifier le code]

Clause de bonne foi[modifier | modifier le code]

"Les parties déclarent que les dispositions de cet bail ont été, en respect des dispositions impératives de l'article 1104 du Code civil, négociées de bonne foi, et qu'en application de celles de l'article 1112-1 du même Code, toutes les informations connues de l’une dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre, ont été révélées."

Bibliographie[modifier | modifier le code]

  • Code des baux 2018, annoté et commenté, Dalloz, Joël Monéger, Nicolas Damas, Moussa Thioye, 29ième édition[12]
  • Mémento baux commerciaux 2018, Francis Lefebvre[13]
  • Guide des baux commerciaux 2018, Jean Debaurain et Adeline Cerati-Gauthier, Edilaix, 18ième édition[14]
  • Traité des baux commerciaux 2017, Jean-Pierre Blatter, le Moniteur, 9ième édition
  • Revue des loyers, Lamy[15]
  • Revue loyers et copropriété, LexisNexis
  • Revue Annales des loyers, Edilaix[16]
  • Revue AJDI, Dalloz

Références[modifier | modifier le code]

  1. Cour de cassation, 3ième chambre civile, 25 octobre 2018, Pourvoi 17-26126, publié au bulletin
  2. Cour de cassation, 3ième chambre civile, 5 avril 2018 Pourvoi N°17-10610 non publié au bulletin
  3. Cour de cassation, 3ième chambre civile, 5 avril 2018, Pourvoi 17-14882, non publié au bulletin
  4. Bail en l'état futur d'achèvement
  5. personne ne doit être appauvri par le fait d'autrui
  6. Cour de cassation, 3ième chambre civile, 18 janvier 2018, Pourvoi 16-26011
  7. Cour de cassation, 3ième chambre civile, 14 juin 2018,  Pourvoi N°17-18873 non publié au bulletin
  8. Cour de cassation, 3ième chambre civile, 6 septembre 2018  Pourvoi 17-14718 non publié au bulletin
  9. Cour de cassation, 3ième chambre civile, 22 mars 2018 Pourvoi N° 15-15901, non publié au bulletin
  10. Cour de cassation, 3ième chambre civile, 25 octobre 2018, Pourvoi 17-20713, non publié au bulletin
  11. Cour de cassation, 3ième chambre civile, 17 mai 2018, Pourvoi 17-17313, non publié au bulletin
  12. « Code des baux », sur Dalloz (consulté le 6 décembre 2018)
  13. « Baux commerciaux », sur Francis Levebvre (consulté le 6 décembre 2018)
  14. « Guide des baux commerciaux », sur Edilaix (consulté le 6 décembre 2018)
  15. « Revue des loyers », sur Lamy (consulté le 6 décembre 2018)
  16. « Annales des loyers », sur Edilaix (consulté le 6 décembre 2018)

Liens externes[modifier | modifier le code]

Notices d'autorité : Ordre des Avocats, Légifrance, Cour de cassation, Dalloz, Editions législatives, Conseil d'état, Conseil constitutionnel, Cours d'appel, Tribunal de grande instance, Gazette du palais