Diagnostic immobilier

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En bâtiment, le diagnostic immobilier est la démarche par laquelle un diagnostiqueur professionnel évalue un bâtiment selon des indicateurs ou critères propres à l'objet de l'étude. En France plusieurs domaines sont à obligatoirement diagnostiquer en fonction de l'année de construction du bien, de sa localisation, du type de transaction (vente, location ou travaux) et de l'ancienneté des installations d'énergie (gaz et électricité).

Définition[modifier | modifier le code]

Un diagnostic immobilier est un contrôle d'une habitation réalisé par un diagnostiqueur professionnel avant la vente, la location ou la réalisation de travaux sur un bien. Il aboutit à un bilan de l'état du bien appelé DDT, Dossier de Diagnostics Techniques.

En France, cet ensemble de documents doit être remis, au plus tard, le jour de la signature du contrat de vente ou de location [1]. Excepté le diagnostic de performance énergétique qui, lui, doit être réalisé au moment de la parution de l'annonce immobilière.

La liste des diagnostics immobiliers obligatoires dépend de plusieurs critères :

  • Le type de transaction : vente, location ou travaux
  • Le type de bien : maison, appartement, commerce...
  • La date de construction du bien
  • L'implantation géographique du bien
  • L'ancienneté des installations de gaz et d'électricité

Les diagnostics immobiliers doivent être réalisés par un diagnostiqueur formé et certifié, à l’exception du diagnostic ERNMT (État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques) qui peut être réalisé directement par le propriétaire en ligne sur des sites spécialisés. La réalisation des diagnostics est à la charge du propriétaire du bien. Ils doivent être réalisés par des techniciens certifiés (ndlr : chaque diagnostic possède sa propre certification). Il faut vérifier que l'entreprise choisie a une responsabilité civile professionnelle et que les techniciens sont certifiés sur l'ensemble des diagnostics car en cas de litige, la transaction peut être remise en cause. La production de ces diagnostics exonère le vendeur de la garantie des vices cachés, mais encore faut-il que les contrôles aient été réalisés correctement.

Les diagnostics immobiliers[modifier | modifier le code]

Les diagnostics régis par la date du permis de construire[modifier | modifier le code]

Le diagnostic Amiante[modifier | modifier le code]

L’amiante est un matériau fortement cancérigène qui est interdit d’utilisation en France depuis 1997. Il est encore aujourd’hui responsable de nombreux cancers et maladies professionnels. Il ne faut absolument pas rechercher de l’amiante sans avoir été formé et sans porter les équipements de protection nécessaire. Pour lutter contre le risque amiante, différents diagnostics amiante ont été mis en place. Ils doivent être réalisés sur les biens dont le permis de construire datent d’avant le 1er juillet 1997 (article L. 1334-13 du code de la santé publique). Pour vendre une maison ou un appartement on doit faire réaliser un diagnostic amiante avant vente. Pour la location d’un appartement c’est le diagnostic amiante des parties privatives qui soit être réalisé. La réalisation de travaux de rénovation ou de démolition doit elle être précédée d’un diagnostic amiante avant travaux ou d’un diagnostic amiante avant démolition pour assurer la sécurité des travailleurs.

Le diagnostic plomb[modifier | modifier le code]

Le plomb était autrefois utilisé notamment dans les peintures intérieures et extérieures. En se dégradant la peinture laisse échapper de la poussière de plomb qui est nocive notamment pour la santé des jeunes enfants et des femmes enceintes. Le plomb est à l’origine du saturnisme, une intoxication qui peut provoquer des douleurs abdominales, des anémies ou encore de l'hypertension artérielle. Le diagnostic plomb, que l’on peut aussi appeler CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb) est obligatoire pour vendre, louer ou faire des travaux sur un bien construit avant le 1er janvier 1949. (articles L. 1334-5 et suivants et R. 1334-1 et suivants du code de la santé publique) Un diagnostic plomb dans l’eau existe également : il protège la santé des gens d’une éventuelle intoxication en plomb par l’eau. Depuis le 25 décembre 2013 la teneur en plomb dans l’eau doit être inférieure à 25 microgrammes par litre d’eau (µg/L).


Les diagnostics régis par la localisation du bien[modifier | modifier le code]

Le diagnostic Termites[modifier | modifier le code]

Certaines communes sont soumises à un arrêté préfectoral qui oblige la recherche de termites dans un bien avant la vente, la location ou la réalisation de travaux[2] (articles L. 133-4 et suivants et R. 133-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation). Les termites sont des insectes dits xylophages qui se nourrissent de bois et détruisent les charpentes des biens de l’intérieur. Une commune met en place un arrêté pour la recherche de termites dès lors que des termites ont été trouvées dans une maison ou un appartement.

Le diagnostic État parasitaire[modifier | modifier le code]

Ce diagnostic recherche la présence de champignons lignivores et d’insectes à larves xylophages. Complémentaire au diagnostic Termites il ne peut cependant pas le remplacer. L’État parasitaire n’est pas obligatoire mais vivement conseillé dans certaines régions à risques qui favorisent le développement de ces parasites du bois.


Les diagnostics régis par l’ancienneté des installations[modifier | modifier le code]

Le diagnostic Gaz[modifier | modifier le code]

Le diagnostic de sécurité des installations intérieures de gaz à usage domestique réalisé à l’occasion de la vente d’un bien immobilier à usage d’habitation (application de l’arrêté du 24 août 2010 modifiant l’arrêté du 6 avril 2007 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l’état de l’installation intérieure de gaz).

Le diagnostic Électricité[modifier | modifier le code]

Le diagnostic électricité est obligatoire dans le cadre de la vente d’un bien dont l’installation électrique a plus de 15 ans. Il assure depuis 2009 la protection des gens en détectant tout problème d’électricité lié à une installation vétuste ou mal réalisée.


Les diagnostics de calcul de la surface[modifier | modifier le code]

Le diagnostic Loi Carrez[modifier | modifier le code]

Le vote de la Loi Carrez en 1996 a lancé le premier diagnostic immobilier. Le diagnostic Loi Carrez est le diagnostic qui atteste de la surface privative d’un bien. Il ne prend pas en compte les parties d’un logement dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre, ni les caves, garages et parkings.

Le diagnostic Loi Boutin - Surface habitable[modifier | modifier le code]

Le diagnostic surface habitable a été mis en place à la suite du vote de la Loi Boutin. Il est différent du diagnostic Loi Carrez et ne peut pas être utilisé à sa place. Il mesure la surface de plancher d’un logement et ne tient pas compte des combles non aménagées, des caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, vérandas etc.

Les diagnostics qui protègent l’environnement[modifier | modifier le code]

Le DPE ou Diagnostic de Performance Énergétique[modifier | modifier le code]

L'État français a mis en place un Plan Climat pour diviser les émissions de CO2 par 4 d’ici 2050[3]. Le Diagnostic de Performance Énergétique est l’un des dispositifs de ce plan. Il permet de donner une classe énergie à un bien allant de A à G, A indiquant que le bien a une excellente performance énergétique. Depuis le 1er janvier 2011, il est obligatoire d'afficher l'étiquette du rapport du DPE dans son annonce immobilière[4], quel que soit le support : sur Internet, sur magazine, en agence.

L’ERNMT ou État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques[modifier | modifier le code]

L'ERNMT, État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques, est un document (et non un diagnostic) qui permet d’informer les futurs acquéreurs ou locataires des risques au droit d'un terrain bâti ou non bâti. Ils peuvent être naturels (inondations, mouvements de terrain, sismicité...), miniers ou technologiques (proximité d’un site SEVESO). (article L. 125-5 du code de l'environnement)

La certification des diagnostiqueurs[modifier | modifier le code]

Article détaillé : Diagnostiqueur Immobilier.

Depuis le 1er novembre 2007, tous les diagnostiqueurs immobiliers, pour pouvoir exercer leur activité, doivent se faire certifier par un organisme indépendant et accrédité par le COFRAC (Comité français d'accréditation) selon la norme ISO 17024. La certification obtenue par le diagnostiqueur garantit à son client institutionnel ou privé qu’il est détenteur des compétences nécessaires pour réaliser le ou les diagnostics réglementaires.

Elle concerne actuellement six diagnostics obligatoires pour la vente d'un bien immobilier : l'amiante, le plomb, le DPE (diagnostic de performance énergétique), les termites, le gaz et l'électricité.

Le processus de certification comprend deux étapes : un examen théorique qui permet l'évaluation des connaissances théoriques requises pour chacun des diagnostics et un examen pratique, qui consiste en une mise en situation virtuelle du candidat pour évaluer son aptitude à la réalisation du diagnostic.


La durée de validité des diagnostics[modifier | modifier le code]

Chaque diagnostic a sa propre durée de validité qui doit absolument être respectée pour mener à bien une transaction immobilière à terme. Ces durées peuvent être de 6 mois, 1 an, 3 ans, 10 ans ou illimitée selon le diagnostic et la transaction.

Dans le cadre de la vente[modifier | modifier le code]

Diagnostic Amiante (si batîment construit avant 1997) Si négatif : illimité / Si positif : en fonction des conclusions du rapport
DPE - Diagnostic de Performance Énergétique 10 ans
Diagnostic Loi Carrez Sans limite tant que de nouveaux travaux ne sont pas effectués
Diagnostic Électricité (si installation de plus de 15 ans) 3 ans
Diagnostic Plomb (CREP) (si batîment construit avant 1949) Si positif : 1 an / Si négatif : illimité
ERNMT - État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques 6 mois
Diagnostic Gaz (si installation de plus de 15 ans) 3 ans
Diagnostic Termites 6 mois

Dans le cadre de la location[modifier | modifier le code]

Diagnostic Loi Boutin - Surface habitable Sans limite (tant que de nouveaux travaux ne sont pas effectués)
Diagnostic Plomb Si positif : 6 ans / Si négatif : illimité
Diagnostic Amiante des Parties Privatives (DAPP) Illimité
Etat des risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT) 6 mois

Controverses sur la qualité ou les coûts des diagnostics[modifier | modifier le code]

La profession s'est organisée d'abord autour d'une fédération: la FIDI ( fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier) puis quelques années plus tard par une « Chambre des diagnostiqueurs » à la FNAIM, et une formation initiale et continue existe (avec une re-certification obligatoire tous les 5 ans)[5], mais plusieurs modifications frauduleuses de certificats de compétence et des cas de poursuite d'activité professionnelle malgré une suspension des certifications depuis plusieurs années ont été repérées par la DGCCRF en 2014[5].

En France, des organisations de consommateurs[6] et en 2014 un rapport de la DGCCRF (chargée de la répression des fraudes) dénonce des tarifications opaques, des anomalies de facturation et parfois même l'absence de documents[5]... Le rapport de la DGCCRF reconnait un recul des mauvaises pratiques de commissionnement et des pratiques de versement de commissions par le diagnostiqueur à des agences immobilières (selon les diagnostiqueurs), mais une majorité de 269 sociétés (de diagnostiqueurs) auditées présentait encore « des défauts dans l'offre commerciale (...)les trois-quarts d'entre eux (207) ont reçu un avertissement, et un sur sept a même fait l'objet d'une injonction. L'enquête a même mené à l'établissement de sept intentions de procès-verbaux et à trois dossiers contentieux »[5]. Les fiches tarifaires détaillées présentées aux clients, quand elles existent sont complexes, « voire difficilement compréhensibles »[5]. 38 avertissements et 6 injonctions concernaient une mauvaise information sur les prix et les conditions de vente ou sur les barèmes. 100 avertissements et 14 injonctions concernaient des anomalies de facturation (absence de mentions obligatoires, présence de mentions inutiles, non-remise de note)[5]. Et plusieurs sites Internet présentaient aussi des non-conformités à la loi sur la confiance dans l'économie numérique (juin 2004) avec des offres mensongères (diagnostics faussement gratuits ou déclaration abusive de détention d'agences)[5]. 19 avertissements et 12 injonctions concernaient la vente à distance et le démarchage[5]. Près de 15 % des professionnels audités ne délivrent pas d'attestation sur l'honneur au consommateur, (alors que le décret du 11 octobre 2010 l'impose), mais tous ceux qui ont été audités avaient bien une assurance de responsabilité civile[5].

En France, pour pouvoir produire des statistiques pertinentes et utiles, la loi[7] oblige le diagnostiqueur à transmettre à l’ADEME tous les DPE faits pour les ventes ou locations d’un bâtiment ou d’un logement, et concernant la performance énergétique, l'Ademe dispose d'un observatoire[8] et d'un outil en ligne permettant aux particuliers de vérifier sur Internet les aptitudes des diagnostiqueurs[5] prévu par décret[9].

Notes et références[modifier | modifier le code]

  1. Diagnostics techniques immobiliers
  2. [1]
  3. [2]
  4. Article R134-5-1 du Code de la construction et de l'habitation, legifrance.gouv.fr, consulté le
  5. a, b, c, d, e, f, g, h, i et j Bati-Actu (2014), Brève intitulée Les diagnostiqueurs immobiliers dans le collimateur de la répression des fraudes G.N. (27/08/2014)
  6. 60 millions de consommateurs, n° de juillet 2014, dans lequel l'ONG après avoir comparé les prestations pour 5 logements différents diagnostiquer, a conclu à un manque global de compétences des diagnostiqueurs et à une trop disparité excessive des services rendus au vu de l'article L. 271-4 du code de la Construction et de l'habitation
  7. article 1er de la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement, et Art L134-4-2 du Code de la Construction et de l’Habitation
  8. [3]
  9. Décret n° 2011-807 du 5 juillet 2011 relatif à la transmission des diagnostics de performance énergétique

voir aussi[modifier | modifier le code]

Articles connexes[modifier | modifier le code]