Contrôle des loyers

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Le contrôle des loyers consiste en des lois et règlements qui fixent des limites aux niveaux des loyers, ou aux augmentations qu'on peut leur appliquer. Ils constituent de fait une forme de prix plafonds.

Par pays[modifier | modifier le code]

Allemagne[modifier | modifier le code]

Depuis 1971, le « Mietspiegel » (miroir des loyers) est évalué quartier par quartier. Il est interdit de dépasser de 20 % ce montant[1]. Depuis 2015 à Berlin, il est interdit d'augmenter de plus de 10 % le loyer en passant d'un locataire à l'autre. À partir de 2019, le land de Berlin décide de geler la hausse des loyers pour une durée de cinq ans. En , le Tribunal constitutionnel fédéral d'Allemagne juge non-conforme à la constitution le plafonnement des loyers à Berlin, car une telle décision ne saurait être prise que par le gouvernement fédéral[2].

États-Unis[modifier | modifier le code]

Les premiers contrôles des loyers ont été adoptés à la suite des pénuries post Seconde Guerre mondiale, ou en rapport avec le contrôle des prix et des salaires imposé par Richard Nixon en 1971. Ils sont toujours en place dans les villes comportant une forte population locataire, comme New York, San Francisco, et Washington. Certaines villes plus petites en ont aussi, notamment Santa Monica et West Hollywood en Californie, tout comme plusieurs petites villes du New Jersey. Ces dernières années, plusieurs villes, dont Boston et Cambridge (Massachusetts), ont abandonné leurs contrôles.

Dans certaines régions, le contrôle des loyers est plus souvent adopté pour les « parcs » de maisons mobiles parce que leurs propriétaires louent les terrains et que des hausses prohibitives les obligeraient à déplacer leurs maisons, ce qui entraînerait des coûts importants et une perte de valeur. En Californie, par exemple, seulement 13 municipalités ont des contrôles des loyers pour les appartements, mais plus de cent en ont pour les maisons mobiles.

L'étendue des contrôles est généralement limitée dans les législations courantes. Ils peuvent n'affecter par exemple que les plus grands ou les plus anciens immeubles. La fréquence et le niveau des augmentations de loyer sont encadrés par la loi, habituellement limités au taux d'inflation défini par l'indice des prix à la consommation ou à une fraction de celui-ci (San Francisco, par exemple, permet des augmentations annuelles de loyer à 60 % de l'IPC).

Certaines juridictions permettent des augmentations de loyer non réglementées à l'arrivée d'un nouveau locataire. Le propriétaire a alors une occasion de démontrer qu'il ne reçoit pas un juste profit, par exemple en prouvant une augmentation des coûts (telles que des améliorations de capital) qui devrait être transmise au locataire. Celui-ci peut aussi réclamer qu'une baisse de services ou le manque de réparations soit compensé par une réduction de loyer.

Dans certains cas, il peut être demandé aux propriétaires d'enregistrer les niveaux courants de loyer ou de fournir d'autres informations sur les augmentations de loyer ou des arrêts de location.

France[modifier | modifier le code]

Entre 1622 et 1649, sept arrêtés ont été pris pour imposer la réduction des loyers à Paris. L'économiste Henri Baudrillart note : « Les propriétaires n'en tinrent nul compte, et l'on assiste alors à une de ces luttes instructives entre la loi naturelle qui régit les intérêts selon les fluctuations de l'offre et de la demande, et la loi positive qui prétend la faire céder à des considérations d'humanité ou de politique »[3] ».

En France, après une libéralisation des loyers au cours de la deuxième moitié du XXe siècle , avec l'extinction des logements relevant de la loi de 1948, de nouvelles mesures d'encadrement des loyers ont été mises en place dans les années 2010, dont principalement la limitation de la hausse des loyers dans certaines grandes villes depuis 2012 et toujours en vigueur[4].

Loi ALUR[modifier | modifier le code]

Une première tentative d'encadrement des loyers du secteur privé est introduite par la loi ALUR en 2014. Malgré la loi du sur les rapports locatifs et malgré la « loi DALO », la ministre Cécile Duflot de chercher à « éliminer les excès, contenir une évolution des prix supportable et ainsi protéger le budget des Français » dans les zones de tensions sur les montants des loyers[5]. La loi désigne certaines zones comme « tendues » (28 agglomérations de plus de 50 000 habitants)[6], dans lesquelles elle souhaite imposer un encadrement des prix des loyers (application de la taxe sur les logements vacants).

Un arrêté préfectoral annuel doit alors fixer (par catégorie de logement et par quartier), trois indicateurs de loyers :

  1. un loyer médian de référence ;
  2. un loyer médian de référence majoré de 20 %, au-delà duquel le propriétaire ne pourra pas aller ;
  3. un loyer médian de référence minoré ; loyer plancher (inférieur de 30 % au loyer médian) en deçà duquel le propriétaire pourra demander une hausse.

Sur la base d'observatoires locaux des loyers[7]. doit être défini un loyer de référence. Un « complément de loyer exceptionnel » pourra être ajouté au loyer de base pour des logements jugés particulièrement « bien situés » ou plus confortables, mais le locataire pourra le contester auprès de la commission départementale de conciliation[8].

Ce dispositif est applicable pour les logements privés (meublé, nu) mais n’est pas applicable pour les logements HLM ou les locations saisonnières. Cet encadrement pour tout nouveau contrat et renouvellement de contrat permet de limiter un prix excessif des loyers par un loyer médian qui peut être dépassé de 20 % de la médiane[9].

Après l'annulation de la mesure par la Justice fin 2017, il est constaté dans les mois suivants une forte hausse des loyers à la relocation à Paris, le taux de loyers conformes chutant de 40 % à 13 %[10]

Loi ELAN[modifier | modifier le code]

De nouvelles dispositions sont introduites par la loi ELAN votée en novembre 2018. Leur non-respect peut entraîner par le préfet une amende administrative de 5 000 euros pour un bailleur privé qui refuserait de se mettre en conformité avec l’arrêté des loyers et de 15 000 euros pour une personne morale[11]. Un décret du 12 avril 2019[12] permet que l'encadrement des loyers soit de nouveau effectif à Paris depuis le 1er juillet 2019[13] et à Lille depuis le 1er mars 2020[14]. À Bordeaux, l'encadrement des loyers est effectif à partir du [15].

Comité scientifique de l'observation des loyers[modifier | modifier le code]

Le comité scientifique de l'observation des loyers[16], créé le 5 novembre 2014[17] est placé auprès du ministre chargé du logement. Il est garant de la qualité statistique des données diffusées par les observatoires. Le comité est composé de cinq experts choisis en raison de leur qualification en matière économique dans le domaine du logement ou des statistiques.

Pays-Bas[modifier | modifier le code]

Chaque logement se voit attribuer un certain nombre de points, qui dépendent de sa surface, mais également de son confort et de son équipement : le loyer ne doit pas dépasser une somme correspondant au nombre de points[1].

Royaume-Uni[modifier | modifier le code]

L'encadrement des loyers est mis en place en 1915 à la suite des pénuries de la Première Guerre mondiale, et est prolongé pendant la Seconde Guerre mondiale[18]. Le dispositif est progressivement adouci jusqu'en 1989 où il est supprimé totalement.

Suède[modifier | modifier le code]

Jusqu'en 2011, dans chaque ville, les syndicats de locataires et les conseils municipaux définissaient un prix annuel, que les loyers ne devaient pas dépasser de plus de 5 %[1]. En 2011, la Commission européenne a considéré cela comme une entrave à la libre concurrence, et les intérêts des propriétaires doivent être pris en compte. La Suède reste le pays d'Europe avec la régulation des loyers la plus stricte. Le pays est victime d'une forte pénurie de logements : il faut neuf ans en moyenne pour obtenir un logement[19].

Suisse[modifier | modifier le code]

En Suisse, un locataire peut contester un loyer excessif qui ne refléterait pas la réalité du marché. Pour ce faire, il doit contester le loyer initial considéré « abusif » auprès de l’autorité de conciliation dans les 30 jours suivant la remise des clés[20],[21].

Dans certains cantons connaissant une pénurie de logements (taux de vacance inférieur à 1,5 %), les propriétaires doivent informer les nouveaux locataires du loyer précédent avec un formulaire officiel. En cas d'échec de la conciliation, il est possible d'aller au tribunal.

Peu de locataires contestent leur loyer initial (seulement 6 % selon un sondage de l'Association suisse des locataires). Pourtant, cette procédure est souvent efficace, avec un gain de cause total ou partiel dans la plupart des cas (77 % selon l'ALSOCA)[22].

Débats sur la pertinence du contrôle[modifier | modifier le code]

Arguments pour[modifier | modifier le code]

Le contrôle des loyers permet de maîtriser les loyers, de les rendre plus transparents et de permettre l'accès aux catégories plus modestes à un logement[23].

Arguments contre[modifier | modifier le code]

Les économistes considèrent que le blocage des loyers a souvent des effets pervers, diminuant l'entretien et la construction, et aggravant ainsi la pénurie de logements[24]. Pour le professeur d'économie Alexandre Delaigue, le consensus des économistes contre le contrôle des loyers dépasse les clivages, et les conséquences négatives sont souvent validées par les études empiriques[25]. Pour Assar Lindbeck, économiste suédois, « après les bombes incendiaires, le contrôle des loyers [est] le plus sûr moyen de raser une ville »[26]. Une analyse de la recherche sicentifique montre que le contrôle des loyers protège les locataires existants à court terme, mais à long terme diminue l'abordabilité des logements, augmente la gentrification et provoque des retombées négatives sur le quartier[27].

Références[modifier | modifier le code]

  1. a b et c Youssr Youssef, « Encadrement des loyers : ce qui se fait en Europe », sur Les Échos, (consulté le ).
  2. Reuters, « Allemagne : La Cour constitutionnelle invalide le plafonnement des loyers à Berlin », sur challenges.fr, .
  3. Henri Baudrillart, Histoire du luxe privé et public, depuis l'Antiquité jusqu'à nos jours, Tome IV, Librairie Hachette et Cie, 1881, p.40. Lire en ligne
  4. « IMMOBILIER : L'ENCADREMENT DES LOYERS EST DE RETOUR », sur Capital, (consulté le )
  5. « Alur, entrée en vigueur des principales mesures en urbanisme et planification », (PDF- 258.5ko)
  6. « Zone tendue en loi ALUR », sur la-loi-alur.org (consulté le )
  7. Art. 6, avec Légifrance
  8. « La loi Alur », sur locservice.fr (consulté le )
  9. Agence France Presse, « Les principales mesures du projet de loi Alur adopté ce jeudi », sur 20minutes.fr, (consulté le )
  10. Noémie Bonnin et Sophie Auvigne, « Paris : les prix des locations s'envolent depuis la fin de l'encadrement des loyers », sur francetvinfo.fr, (consulté le )
  11. Nathalie Coulaud, « L’encadrement des loyers revient par la – petite – fenêtre », sur lemonde.fr, (consulté le )
  12. [https://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnTexteDeJorf?numjo=LOGL1906248D Décret no 2019-315 du 12 avril 2019 fixant le périmètre du territoire de la ville de Paris sur lequel est mis en place le dispositif d’encadrement des loyers prévu à l’article 140 de la loi no 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique]
  13. Charlie Cailloux, « Encadrement des loyers à Paris : c'est reparti ! », sur De Particulier à Particulier, (consulté le )
  14. Charlie Cailloux, « L’encadrement des loyers en vigueur à Lille au 1er mars 2020 », sur De Particulier à Particulier, (consulté le )
  15. AFP, « Bordeaux va à son tour encadrer les loyers, dès le 15 juillet », sur lefigaro.fr, .
  16. « Le comité scientifique de l'observation des loyers », sur observatoires-des-loyers.org
  17. Décret n° 2014-1334 du 5 novembre 2014 relatif aux observatoires locaux des loyers, aux modalités de communication et de diffusion de leurs données et à la création du Comité scientifique de l'observation des loyers
  18. (en) Wendy Wilson, « A short history of rent control », sur Parlement britannique, (consulté le ).
  19. (en) Maddy Savage, « The city with 20-year waiting lists for rental homes », sur BBC.com, (consulté le ).
  20. Code des obligations (CO) du (état le ), RS 220, art. 270.
  21. « Quatre pays européens encadrent les loyers », sur asloca.ch, Association suisse des locataires (consulté le ).
  22. « Un rapport de force déséquilibré empêche les locataires de faire valoir leurs droits, selon l'Asloca », RTS info,‎ (lire en ligne, consulté le ).
  23. Christel Villedieu, « Encadrement des loyers : pour ou contre ? », sur century21.fr, .
  24. (en) « Europe embraces rent controls, a policy that never works », sur economist.com, (consulté le ).
  25. Alexandre Delaigue, « Les loyers, la politique et les économistes », sur France Info, (consulté le ).
  26. The housing shortage. A study of the price system in the housing market – 1963, Assar Lindbeck , cité par Vincent Bénard in LOGEMENT : Crise publique, remèdes privés.
  27. (en) Rebecca Diamond, « What does economic evidence tell us about the effects of rent control? », sur brookings.edu, .

Voir aussi[modifier | modifier le code]

Bibliographie[modifier | modifier le code]

Articles connexes[modifier | modifier le code]

Liens externes[modifier | modifier le code]