Center Parcs

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Center Parcs
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Logo[1] de Center Parcs adopté en 1996[2]

Création 1968
Fondateurs Piet Derksen
Forme juridique Société anonyme
Slogan Ensemble, vraiment
Siège social Drapeau des Pays-Bas Capelle aan den IJssel (Pays-Bas)
Direction Gérard Brémond
Activité Loisirs et tourisme
Société mère Pierre & Vacances
Effectif 10 200
Site web http://www.centerparcs.fr
Chiffre d’affaires 538,4 M€ (2012-2013)

Center Parcs est une marque néerlandaise de villages de vacances et résidences de tourisme portée par deux entreprises : Center Parcs Europe, qui opère dans plusieurs pays européens, et Center Parcs UK, qui gère des villages de vacances au Royaume-Uni.

Née aux Pays-Bas en 1968 à l'initiative de Piet Derksen, et appartenant depuis 2003 au Groupe Pierre & Vacances, la marque compte 25 domaines forestiers.

Concept[modifier | modifier le code]

L'Aqua Mundo du domaine les Hauts de Bruyères.

Les Center Parcs sont des villages de vacances de court séjour ouverts toute l’année, implantés au cœur de domaines forestiers. Les résidents sont hébergés dans des centaines de cottages[3] construits autour d’équipements de loisirs et de services (restaurants, commerces, espaces de jeux, spa, etc). L’attraction principale est l’Aqua Mundo, une bulle transparente maintenue à 29 °C abritant piscine à vagues, toboggans, jeux d’eau, jacuzzi, rivière artificielle, etc., dans un décor tropical. Ces domaines sont sans voitures ; on s'y déplace à pied, à vélo[4],[5] ou alors avec des voiturettes électriques louées[6].

En 2015, « dans la continuité de renouvellement de la marque qui aspire à réinventer le tourisme de proximité en proposant une expérience de vie authentique ancrée dans le réel, l’humain et l’évasion », Center Parcs lance la campagne #VraimentVrai. Elle entend montrer que « les enfants sont en totale déconnexion avec le réel et ont donc un besoin essentiel de se reconnecter à ce qui est vrai »[7].

Historique[modifier | modifier le code]

Les débuts sous Sporthuis Centrum[modifier | modifier le code]

Piet Derksen, propriétaire de la chaîne de magasins de sport Sporthuis Centrum, crée en 1968 un parc de vacances dans une propriété boisée à De Lommerbergen, dans la province du Limbourg néerlandais. Conformément à la vision de ce chef d’entreprise néerlandais, ce parc est composé de 60 bungalows en aluminium répartis autour d’une piscine en pleine nature. Ces maisons sont redessinées par l'architecte Jacob Bakema, qui crée le concept des cottages offrant un luxe remarquable pour l’époque (terrasses privées, cheminée, téléviseur couleur...). Une dizaine de domaines sont ouverts en dix ans aux Pays-Bas[8],[9].

En 1980, le village de De Eemhof ouvre ses portes. Situé à une demi-heure d’Amsterdam, il est le premier à disposer de l'Aqua Mundo, un parc aquatique équipé d'une piscine à vagues, de chutes d'eau, et de toboggans aquatiques, qui sera progressivement installé dans les autres villages[10].

En 1981, Sporthuis Centrum franchit pour la première fois la frontière néerlandaise. Le village d’Erperheide est inauguré en Belgique. En 1985, la société de loisirs est introduite en bourse à Amsterdam. Le processus d’internationalisation est lancé. Les autorités britanniques autorisent la mise en chantier du domaine de la forêt de Sherwood dans le Nottinghamshire, qui ouvrira en 1987[11].

Sporthuis Centrum devient Center Parcs[modifier | modifier le code]

Le domaine aquatique du Centers Parcs Whinfell Forest, ouvert en 1997.

En 1986, en vue du développement de ce concept de village de vacances à l'étranger, la société Sporthuis Centrum est rebaptisée Center Parcs[12]. Le domaine néerlandais de Het Heijderbos est inauguré cette même année. C'est le complexe de loisirs le plus complet en Europe.

En 1988, année de son vingtième anniversaire, Center Parcs se lance à la conquête du marché français avec l'ouverture du domaine des Bois-Francs en Normandie.

En 1989, après l’inauguration d’un second village en Angleterre[11], Piet Derksen décide de se retirer des affaires. Le brasseur écossais Scottish & Newcastle reprend alors Center Parcs International pour l'équivalent de 150 M€[13].

En 1995, le premier domaine en Allemagne s’ouvre près de Hambourg.

En , Scottish & Newcastle désirant recentrer ses activités sur son métier de base, la brasserie, met en vente Center Parcs International.

L'ère Pierre & Vacances[modifier | modifier le code]

C’est le groupe français, leader européen des résidences de tourisme, Pierre & Vacances, allié à la filiale britannique de la Deutsche Bank, DB Capital Partners, qui achète la société en pour un montant de 672 5 M€. Le groupe est divisé en deux sociétés : Center Parcs UK qui comprend les trois villages britanniques contrôlés à 100% par DB Capital Partners — rachetée en 2002 par la société britannique d’investissement MidOcean Partners à la suite d'une opération de Management buy-out[14] — et Center Parcs Europe détenue à 50 % par Pierre & Vacances et DB Capital Partners[12].

En automne 2003, Pierre & Vacances devient propriétaire à 100 % de Center Parcs Europe en acquérant pour 270 M€, les 50 % restants[15]. Puis à l'été 2006, Blackstone rachète les murs de sept Center Parcs aux Pays-Bas, en Allemagne et en Belgique, permettant à Pierre & Vacances de poursuivre son développement.

Le , le groupe Pierre & Vacances acquiert le groupe belge Sunparks.

Le , Pierre & Vacances annonce un partenariat avec le groupe chinois Beijing Capital Land (BCL) spécialisé dans l’immobilier pour développer en Chine et en France des sites touristiques inspirés du concept Center Parcs. En Chine, deux sites ont été retenus, l’un à côté de Pékin et l’autre dans la banlieue de Shanghai, et BCL devrait envoyer des touristes chinois dans les Center Parcs en France et en Europe[16].

Domaines[modifier | modifier le code]

Domaines actuels[modifier | modifier le code]

Le domaine du lac de l'Ailette.

Center Parcs Europe gère vingt-et-un domaines[17]  :

  • Cinq en Allemagne : Park Bispinger Heide, Park Hochsauerland, Park Eifel, Park Nordseeküste et Park Bostalsee.
  • Deux en Belgique : Park Erperheide (1981) et Park De Vossemeren (1987).
  • Cinq en France :
    • Les Bois-Francs, près de Verneuil-sur-Avre (Eure)[18], 310 ha, ouvert en 1988.
    • Les Hauts de Bruyères, près de Chaumont-sur-Tharonne (Loir-et-Cher) en Sologne[19], ouvert en 1993.
    • Le Lac de l'Ailette, près de Chamouille (Aisne)[20], 861 cottages sur 84 ha, ouvert en 2007 après deux ans de construction sur la rive Nord du lac de l'Ailette. La création de ce domaine a permis la création de 650 emplois directs[21].
    • Les Trois Forêts, près de Hattigny (Moselle)[3], 870 cottages sur 435 ha (dont 58 ha de forêt, 3 ha de lacs et 2 km de rivière), considéré lors de son ouverture en 2010 comme le plus grand village d’Europe[3].
    • Le Bois aux daims, sur le territoire des communes des Trois-Moutiers et de Morton dans la Vienne, ouvert le , comprend 800 cottages en bois sur une surface de 250 ha[22]. Ce village, dont le coût est estimé à 300 M€, devrait créer environ 600 emplois directs[23],[24],[25].
  • Neuf aux Pays-Bas : De Kempervennen, Het Heijderbos, Het Meerdal, De Eemhof (1980), De Huttenheugte, Park Port Zélande, Limburgse Peel, Park Zandvoort et Sandur.

Center Parcs UK (en) gère cinq domaines en Angleterre[17] : Sherwood Forest (1987), Elveden Forest (1989), Longleat Forest (1994), Whinfell Forest (1997) et Woburn Forest (2014).

Domaines en construction ou en projet[modifier | modifier le code]

Allemagne[modifier | modifier le code]

En Allemagne, un projet de domaine de 180 ha situé en Allgäu sur les communes de Leutkirch dans le Bade-Wurtemberg et d’Altusried en Bavière a été approuvé par celles-ci en 2013, après consultation de la population par référendum[26]. Il devait comprendre environ 750 à 1000 cottages et ouvrir en 2016[27]. Mais en février 2015, sa réalisation n'avait pas démarré, le groupe Pierre & Vacances n'ayant pas réuni les 240 M€ nécessaires à son financement. Le projet a également été retardé par le nombre des expertises requises et la complexité de la recherche de surfaces de compensation[28],[29].

France[modifier | modifier le code]

Un domaine en construction :

  • La Forêt de Chambaran, sur le plateau de Chambaran, dans la commune de Roybon (Isère). Il comprendra 1 000 cottages sur une surface de 203 ha. Ce village, dont le coût est estimé à 387 M€, devrait créer environ 700 emplois directs[30]. L'ouverture est prévue en [31],[32]. Les travaux de défrichement ont commencé en [33], mais ont été arrêtés le 1er décembre à la suite de l'occupation du terrain par des opposants qui ont constitué une ZAD. Dans une décision rendue le , le tribunal administratif de Grenoble annule l’arrêté du 3 octobre 2014 du préfet de l’Isère accordant une autorisation de destruction de zones humides au titre de la « loi sur l’eau »[34] et interdit ainsi toute reprise des travaux. Le groupe Pierre & Vacances annonce son intention de faire appel « convaincu du bien-fondé économique et environnemental du projet sur lequel il est engagé depuis sept ans »[35].

Trois autres domaines sont en projet en France :

  • Dans le Jura, près de Poligny, 400 cottages sur une surface de 150 ha. Ouverture prévue en 2019[36] ;
  • En Saône-et-Loire, sur le site de la forêt du Rousset dans la commune du Rousset, 400 cottages sur 86 ha. Ouverture prévue en 2019[37],[38] ;
  • Dans le Lot-et-Garonne, le domaine du Papetier, sur les communes de Pindères et Beauziac : 400 cottages sur une surface de 130 ha. Le coût du projet est estimé à 170 M€, dont 66 M€ pour les équipements de loisirs et de services qui seront financés à hauteur de 35 M€ par les collectivités territoriales (département de Lot-et-Garonne et région Aquitaine) notamment pour le financement de la réalisation des voiries et réseaux et des infrastructures extérieures nécessaires à la desserte du domaine[39]. Ouverture prévue en 2019[39].

La plupart de ces projets suscitent ou ont suscité une opposition de la part d'associations de protection de la nature et de l’environnement, de partis politiques ou de syndicats agricoles[40] :

  • En Isère, les opposants dénoncent la destruction de 92 ha de forêt, une mise en péril de la faune et de la flore, les irrégularités au regard de la loi sur l’eau de 2006 et les subventions versées par les collectivités[41],[42],[43],[44]. Ils ont été confortés par un avis défavorable unanime rendu par les trois commissaires enquêteurs publics missionnés par le tribunal administratif. Les partisans du projet d'implantation prennent la défense de l'emploi et de l'économie locale : 490 emplois sont annoncés[45].
  • En Saône-et-Loire, des opposants ont créé en le collectif le Geai du Rousset, regroupant des associations, des partis politiques, des syndicats et des citoyens du Rousset[46]. Il conteste l'absence de véritable débat public, l'utilisation de biens et d'argent public pour un intérêt privé et un modèle de développement touristique non durable[47],[48].
  • Dans le Jura, des habitants de la région de Poligny ont constitué l'association le Pic Noir[49].
  • Dans le Lot-et-Garonne, le Conseil économique, social et environnemental régional (Ceser) a émis un avis « plus que réservé » sur le protocole d'accord signé entre le groupe Pierre & Vacances, le conseil régional et le conseil général, pointant des imprécisions (sur l'impact en termes d'emplois générés) voire des incohérences en termes de stratégies touristiques ou d'utilisation des fonds publics[50].

À la demande de Pierre & Vacances, des débats publics sont organisés du au par la Commission nationale du débat public (CNDP) avec une commission particulière du débat public, commune aux projets de Saône-et-Loire et du Jura, dont les membres ont été désignés le [51],[52],[53].

Un projet de Center Parcs sur les bords du lac de Chamboux dans le Morvan a été abandonné en 2003 à la suite de l'annulation par le tribunal administratif de l'arrêté préfectoral qui rendait possible la construction de cet équipement touristique[54].

Modèle économique[modifier | modifier le code]

En France, les domaines Center Parcs comprennent, d'une part, un programme immobilier de résidences de tourisme et, d'autre part, un ensemble d’équipements collectifs, aux modes de financement et d’exploitation différents. Les équipements collectifs sont conçus pour valoriser le programme immobilier, qui sans eux ne serait pas attractif.

Programmes immobiliers[modifier | modifier le code]

Les cottages sont réalisés et commercialisés par Pierre & Vacances pour des investisseurs, qui peuvent bénéficier des dispositifs de déduction fiscale Censi-Bouvard, loueur de meublé non professionnel (LMNP) ou loueur de meublé professionnel (LMP)[55]. En devenant propriétaires, ils signent un bail de 9 ou 10 ans avec le groupe Pierre & Vacances Center Parcs qui devient leur locataire unique, avec un loyer net de charges garanti, que le bien soit occupé ou non[56]. Au terme du bail, un nouveau bail peut être contracté, mais 15% des investisseurs préfèrent partir plutôt que de subir de fortes baisses de loyers et d’avoir à supporter les travaux de rénovation importants[57],[58]. Les hébergements touristiques peuvent également être financés par des véhicules de financement à moyen/long terme de type OPCI[38]. Au Center Parcs de la Vienne, 80% des cottages ont été vendus à des investisseurs institutionnels (compagnies et mutuelles d’assurances, caisses de retraite)[59].

Équipements collectifs[modifier | modifier le code]

Les projets de Center Parcs des départements de la Vienne, de Saône-et-Loire, du Jura et du Lot-et-Garonne reposent sur le montage financier suivant :

Les équipements de loisirs et de services sont réalisés par le groupe Pierre & Vacances Center Parcs qui les vend en l’état futur d’achèvement à une Société d'économie mixte (SEM) constituée à cet effet et dont le conseil général et le conseil régional sont les actionnaires majoritaires.
Le prix de vente inclut les terrains, les voiries et réseaux divers (VRD) internes au site, les aménagements extérieurs, espaces verts, les études de conception et le coût de la maîtrise d’œuvre et de la maîtrise d’ouvrage, les frais financiers, la construction et l’aménagement intérieur.
Le groupe Pierre & Vacances devient alors locataire de ces équipements en contractant un bail de 12 ans renouvelable qui met à sa charge l’entretien, le renouvellement, et les grosses réparations.
Ce contrat est assorti d’engagements du groupe Pierre & Vacances en termes d’emploi, de développement durable et de tourisme local. De leur côté, les collectivités locales s’engagent à créer la SEM, à lui apporter des fonds publics et à rechercher des financements complémentaires. Elles s’engagent également à réaliser, à leur charge, la desserte routière du site et son raccordement aux réseaux extérieurs (assainissement, gaz, électricité, eau, télécommunications).
Au final, le groupe Pierre & Vacances Center Parcs assure l’entretien, l’exploitation et la gestion du site, sans en être propriétaire. Il se rémunère sur les plus-values immobilières et l’exploitation touristique.

Le projet de l'Isère fait également appel au financement public mais ne prévoit pas la constitution d'une SEM.

En échange de leurs investissements, les collectivités locales bénéficient de rentrées fiscales nouvelles et de retombées économiques (emploi, sous-traitance et achats) liées au chantier et à l’exploitation[38],[60],[4].

Impact sur l'environnement[modifier | modifier le code]

Données financières[modifier | modifier le code]

Au 30 septembre 2014, la société Center Parcs Europe a réalisé un chiffre d'affaires annuel de 550,7 M€, en progression de 3,4% à données comparables. L'activité de location se monte à 357,1 M€, soit près de 65 % du chiffre d'affaires total. La croissance du chiffre d’affaires résulte des domaines allemands et néerlandais, l’activité des domaines français affichant un retrait de 1,3% essentiellement lié à la baisse des prix moyens de vente nets (effet hausse de la TVA) [61].

Notes et références[modifier | modifier le code]

  1. Appelé leafbird, il s'agit d'un oiseau dont les ailes sont représentées par deux feuilles superposées, et qui vole vers la droite. La courbe rouge sous le nom en bleu marine (symbole de l'eau) renforce ce dynamisme.
  2. (en) Guy Julier, The Culture of Design, SAGE,‎ 2013, p. 172
  3. a, b et c Institut National de la Statistique et des Études Économiques, France, Direction Régionale de Lorraine, « Center Parcs du Domaine des Trois Forêts », Économie Lorraine, no 255,‎ , p. 8 (lire en ligne)
  4. a et b « Projet Center Parcs Aquitaine - Présentation au Conseil général de Lot-et-Garonne »,‎ (consulté le 20 novembre 2014).
  5. « Présentation Center Parcs », sur www.groupepvcp.com (consulté le 20 novembre 2014).
  6. « Voiturette électrique à Le Lac d'Ailette », sur le site internet de Center Parcs (consulté le 26 mai 2015).
  7. « Communiqué de presse : #VraimentVrai L’expérience du réel avec Center Parcs », sur pierreetvacances.com,‎ (consulté le 22 avril 2015)
  8. Le Grand Livre des Marques, Cherche Midi,‎ (lire en ligne), p. 26.
  9. « Le pari réussi de Center Parcs », Hôtellerie et Gastronomie Hebdo,‎ (consulté le 8 novembre 2014).
  10. (en) Tracey Davies, « How Centre Parcs opened my eyes », the Independent,‎ (consulté le 4 décembre 2014).
  11. a et b (en)« History », sur le site internet de l'entreprise Center Parcs UK (consulté le 6 février 2015).
  12. a et b (en) « History of Center Parcs Europe », sur le site officiel de Center Parcs Europe (consulté le 9 novembre 2014).
  13. Natacha Tatu, « Détente tropicale en Moselle », Nouvel Observateur, no 2377,‎ , p. 72
  14. (en)« 2001 - Present Day », sur le site internet de l'entreprise Center Parcs UK (consulté le 6 février 2015).
  15. « Pierre & Vacances monte à 100 % dans Center Parcs », les Échos,‎ (consulté le 11 novembre 2014)
  16. « Bientôt des Center Parcs en Chine », le Monde,‎ (consulté le 6 décembre 2014)
  17. a et b (en)« Luxurious short breaks in the forest throughout the UK and Europe », sur le site internet de la marque Center Parcs commun à Center Parcs Limited et Center Parcs Europe NV) (consulté le 6 février 205).
  18. 48° 43′ 40″ N 0° 50′ 24″ E / 48.72764, 0.83991
  19. 47° 37′ 13″ N 1° 56′ 03″ E / 47.620371, 1.934044
  20. 49° 27′ 51″ N 3° 40′ 57″ E / 49.46425, 3.68256
  21. « Le 3e Center Parcs français est né dans l'Aisne », L'Union,‎ (consulté en 1er avril 2013)
  22. « Center Parcs : dernière ligne droite avant l'ouverture fin juin », sur le site du France 3 Poitou-Charentes (consulté le 29 juin 2015).
  23. « Center Parcs, le domaine du Bois aux Daims - Dossier Center Parcs (L’emploi local) », sur le site du conseil général de la Vienne (consulté le 6 février 2015).
  24. « Chantier Center Parcs dans la Vienne », sur le site officiel de la CCI de la Vienne (consulté le 11 novembre 2014)
  25. Thierry Thomas, « Center Parcs s'implante dans la Vienne », L'Usine Nouvelle, no 3204,‎ (lire en ligne)
  26. « Document de référence incluant le rapport financier annuel 2013-2014 », sur Groupe Pierre & Vacances-Center Parcs,‎ 2014 (consulté le 24 avril 2015), p. 71
  27. « Communiqué de presse Center Parcs »,‎ (consulté le 24 avril 2015)
  28. (de) « Wie geht es mit Center-Parcs im Allgäu weiter? Stillstand beim Projekt "Freizeitpark" », sur Allgäuhit,‎ (consulté le 24 avril 2015)
  29. (de) « Frist für Landeszusschuss verlängert », sur Mairie de Leutkirch im Allgäu,‎ (consulté le 24 avril 2015)
  30. « Le Center Parcs de Roybon, c'est quoi déjà? », sur France 3,‎ (consulté le 12 décembre 2014)
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  34. « Center Parcs : Les jugements de l'audience du 2 juillet 2015. », sur Tribunal administratif de Grenoble,‎ (consulté le 30 juillet 2015)
  35. « Center Parcs de Roybon : une décision de justice en forme de coup d’arrêt », sur le site internet du journal Le Monde,‎ (consulté le 16 juillet 2015).
  36. « Projet Center Parcs Poligny/Jura. Synthèse du dossier du maître d'ouvrage », sur Débat public Center Parcs Poligny,‎ (consulté le 25 avril 2015)
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  38. a, b et c « Protocole d'accord entre la Région Bourgogne, le Département de Saône-et-Loire, et Pierre & Vacances SA », sur Center Parc Le Rousset, site du collectif du Geai du Rousset (consulté le 19 novembre 2014)
  39. a et b [PDF]« Recueil des actes administratifs - Commission permanente du 23 décembre 2014 : Chapitre IV - Les engagements le Département de Lot-et-Garonne et de la Région Aquitaine et », conseil général de Lot-et-Garonne,‎ (consulté le 12 janvier 2015), p. 22.
  40. « Trois projets de Center Parcs contestés en régions », Les Échos,‎ (consulté le 11 novembre 2014)
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  42. Tribune de Michèle Rivasi et Olivier Bertrand, « Barrage de Sivens, Center parcs en Isère : mêmes causes, mêmes effets ? », Libération,‎ (consulté le 11 novembre 2014)
  43. « Non au Center Parcs des Chambarans » (consulté le 25 novembre 2014)
  44. Henri Mora, Chambard dans les Chambarans. S'opposer à Center Parcs et à la marchandisation du monde, Editions Le monde à l'envers,‎ 2011 [nouvelle édition 2014] (ISBN 979-10-91772-06-8)
  45. « Roybon: manifestation des partisans du Center Parc », France 3 Alpes,‎ (consulté le 11 novembre 2014)
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  47. « Site du collectif le Geai du Rousset » (consulté le 19 novembre 2014)
  48. « Intervention de Nicole Eschmann, conseillère régionale Europe Écologie les Verts au conseil régional de Bourgogne »,‎ 1er juillet 2014 (consulté le 19 novembre 2014)
  49. « Site de l'association le Pic Noir » (consulté le 19 novembre 2014)
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  51. Commission nationale du débat public, France
  52. Site du débat public Center Parcs Poligny
  53. Site du débat public Center Parcs Le Rousset
  54. Projet de village vacances au lac de Chamboux : le tribunal administratif donne raison aux opposants
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  56. « La gestion locative », Pierre & Vacances Conseil immobilier (consulté le 21 novembre 2014)
  57. « Immobilier locatif avec le groupe Pierre & Vacances-Center Parcs : où en sommes-nous après la crise du marché ? », Pierre & Vacances Conseil immobilier (consulté le 21 novembre 2014)
  58. « Temps de chien pour Pierre & Vacances », Capital,‎ (consulté le 21 novembre 2014)
  59. « Projet Center Parcs Poligny/Jura. Dossier du maître d'ouvrage », sur Débat public Center Parcs Poligny,‎ (consulté le 25 avril 2015), p. 71
  60. « Dossier Center Parcs », conseil général de la Vienne (consulté le 22 novembre 2014)
  61. « Pierre et Vacances : Résultats de l’exercice clos le 30 septembre 2014 », sur Groupe Pierre & Vacances-Center Parcs,‎ (consulté le 24 avril 2015)

Voir aussi[modifier | modifier le code]

Articles connexes[modifier | modifier le code]

Liens externes[modifier | modifier le code]

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