Vente en viager d'un bien immobilier en France

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Le viager est une forme de vente immobilière : une personne généralement âgée vend sa maison en contrepartie d'une rente viagère, en conservant, éventuellement, le droit d'y rester vivre. Le vendeur, aussi appelé crédirentier, bénéficie dans ce cas d'un droit d'usufruit ( "usus" et "fructus", le droit d'en user et le droit d'en percevoir les fruits - loyers par exemple) ou d'un simple droit d'usage et d'habitation d'un bien appartenant à autrui. Ces deux dernières notions ont des effets juridiques distincts sur lesquels le vendeur comme l'acquéreur doivent rester attentifs.

Le bien peut être également vendu en viager libre de toute jouissance ou d'occupation.

L'acheteur, aussi appelé débirentier, paie le bien sous la forme d'une rente viagère (rente garantie à vie), une somme annuelle, trimestrielle ou mensuelle versée au vendeur tant que celui-ci est vivant. Le contrat peut prévoir le versement d'un capital initial, appelé le bouquet. Dans ce cas, le calcul de la rente en tient compte. L'équilibre entre bouquet et rente reste librement négociable entre le vendeur et l'acquéreur. La rente doit être indexée à un indice de référence.

Le contrat est rédigé par un notaire. Le bien devient la propriété de l'acheteur dès la signature de l'acte. Si le logement est occupé par le vendeur, celui-ci en conserve la jouissance jusqu'à son décès. Dans ce cas, le montant du prix tient compte d'un abattement pour l'usufruit et l'occupation.

Pour le vendeur[modifier | modifier le code]

Intérêt du viager[modifier | modifier le code]

Pour le vendeur, le viager est une formule qui lui permet de s'assurer d'un revenu régulier jusqu'à la fin de ses jours. S'il conservait la propriété de son bien, il ne pourrait pas profiter du capital qu'il détient et celui-ci reviendrait à ses héritiers. C'est une formule bien adaptée pour les personnes qui n'ont pas d'héritiers, mais peut-être intéressante dans certains cas : le vendeur fait don du « bouquet » à son ou ses enfants qui en profite(nt) immédiatement et la rente apporte un revenu permettant d'échapper à la dépendance. De plus, cela peut règler la question de la succession et s'il n'y a pas d'autres biens immobiliers d'éviter le recours à un notaire pour la succession, qui n'est alors pas obligatoire. Pour que cette ressource ne soit pas érodée au fil du temps, il faut que la rente soit indexée, en général à l'aide d'un indice INSEE sur la consommation des ménages.

Les risques[modifier | modifier le code]

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Dans le cadre d'une vente en viager à un commerçant, un artisan ou en profession libérale et que celui-ci soit mis en faillite, le code du commerce (Article L.621-40) qui régit la liquidation du bien s'applique et la clause « Clause Résolutoire » contenue dans l'acte, unique protection juridique, devient alors inapplicable face au Mandataire-Liquidateur. De même si le débirentier est reconnu en état de surendettement.

Pour l'acheteur[modifier | modifier le code]

Pour l'acheteur[1], c'est un moyen d'échelonner la dépense d'acquisition d'un bien immobilier. En outre, l'acheteur fait un pari sur la longévité du vendeur. Ce pari peut être gagnant ou perdant, comme ce fut le cas du notaire qui acheta en viager, en 1965, la maison de Jeanne Calment alors âgée de 90 ans : ce malheureux acheteur, qui était aussi son notaire, paya des années de rente pour rien car il est mort un an avant sa vendeuse qui est décédée à plus de 122 ans en continuant à toucher la rente versée par les héritiers de celui-ci.

Comme acheteurs célèbres :

Glossaire[modifier | modifier le code]

Le débirentier[modifier | modifier le code]

L'on parle de débirentier pour désigner la personne qui doit payer la rente viagère.

Le crédirentier[modifier | modifier le code]

L'on parle de crédirentier pour désigner le bénéficiaire de la rente viagère.

Filmographie[modifier | modifier le code]

Cette forme de vente immobilière a donné lieu à un film comique français : Le Viager de Pierre Tchernia.

Le film américain Un duplex pour trois de Danny DeVito s'est inspiré de l'affaire de Jeanne Calment.

Bibliographie[modifier | modifier le code]

La revente de polices d'assurance-décès (forme moderne du viager) est au centre du livre d'Antoine Bello Roman américain.

Notes et références[modifier | modifier le code]

  1. En France, les médecins et pharmaciens n'ont pas le droit d'être acheteur.

Voir aussi[modifier | modifier le code]

Bibliographie[modifier | modifier le code]

  • Philippe Page & André Culot (dir.), Les droits de jouissances. Aspects civils et fiscaux, Ed. Anthemis, 2007, 230p.

Article connexe[modifier | modifier le code]