Spéculation immobilière

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Une spéculation immobilière est une opération économique sur un bien immobilier, motivée par la variation attendue de sa valeur. Dans le langage courant, c'est une expression péjorative, relative à des opérations présentées comme abusivement profitables car réalisées pour un prix inférieur au prix « normal » du marché, par des opérateurs (promoteur immobilier, agent immobilier, particulier, financeur, responsable politique…) dont l'honnêteté est implicitement ou explicitement mise en doute.

En règle générale, le terme de spéculation immobilière ne concerne qu’un secteur restreint du marché (une ville, un quartier, une zone commerciale, un grand projet immobilier…), pour lequel des fortes variations de valeurs sont prévisibles ; ces circonstances sont le plus souvent sous l'influence des politiques (zonage rendant constructible ou inconstructible, réalisation de route ou réseau de transport en commun, voire attribution discrétionnaire d'un marché public ou d'un permis de construire, etc.), mais peuvent également se produire du fait de décision purement privées (l’installation d’une entreprise pourvoyeuse d’emplois par exemple).

On parle de bulle immobilière lorsque l’ensemble des prix du marché immobilier est en forte hausse et que la spéculation est générale.

Le marché immobilier est en effet segmenté en multiples sous-marchés qui ont leurs caractéristiques propres, en matière d’élasticité de l'offre (c’est-à-dire du nombre d’agents prêts à vendre leur bien immobilier en cas de hausse des prix) et d’élasticité de la demande. Plus les conditions de marché s’éloignent des conditions de concurrence pure et parfaite, plus il est probable qu’une spéculation immobilière ait lieu à un moment ou un autre.

Exemples historiques : Paris[modifier | modifier le code]

Place des Vosges

La spéculation immobilière eut dans l'histoire des liens avec la spéculation boursière, par exemple lors du grand krach de Vienne en 1873. À l'époque moderne, la spéculation a été le moteur de l’embellissement urbain, affirment certains, de la crise du logement, soulignent d'autres. De ce fait, les aménagements urbains, lotissements ne coûtaient rien à l'État, étant financés par les spéculateurs. La ville de Paris en est un exemple parmi d'autres, décrié par Victor Hugo en ces termes :

« Quels que soient les droits de la propriété, la destruction d’un édifice historique et monumental ne doit pas être permise à ces ignobles spéculateurs que leur intérêt aveugle sur leur honneur ; misérables hommes, et si imbéciles qu’ils ne comprennent même pas qu’ils sont des barbares ! Il y a deux choses dans un édifice : son usage et sa beauté. Son usage appartient au propriétaire, sa beauté à tout le monde, à vous, à moi, à nous tous. Donc, le détruire c’est dépasser son droit. »

— Victor Hugo, Note sur la destruction des monuments, qu'il cite à nouveau dans Guerre aux démolisseurs, in La Revue des Deux Mondes, 1832

Après la Révolution de 1789, le même phénomène s'est poursuivi, l'État français s'est mis à coordonner la spéculation, avec le plan des artistes, réalisé en 1795, qui recense les rues autorisées à la spéculation, le projet étant vendu avec le terrain. Il a commencé à spéculer, et a mis en place dès 1810 l'expropriation pour cause d'utilité publique, qui lui permet d'acheter les terrains :

Voir aussi[modifier | modifier le code]

Articles connexes[modifier | modifier le code]

Liens externes[modifier | modifier le code]

Bibliographie[modifier | modifier le code]

  • Vincent Bénard (2007), "Le Logement, Crise publique, Remèdes privés", Éditions Romillat,
  • Pinon P (2002) Atlas du Paris haussmannien : la ville en héritage du Second Empire à nos jours. Parigramme.

Notes et références[modifier | modifier le code]

  1. Jacques Hillairet, Dictionnaire historique des rues de Paris, Paris, éditions de Minuit