Investissement immobilier locatif
L’investissement immobilier locatif consiste à acheter un logement immobilier pour le louer, afin de se construire un patrimoine, de percevoir des revenus complémentaires ou de réduire ses impôts[1].
Présentation
L'investissement locatif concerne tout bien immobilier qui peut être loué à un tiers. Un investisseur pourra ainsi réaliser un investissement locatif en achetant puis en mettant en location un appartement, une cave, un parking, un local commercial ou encore un immeuble composé de plusieurs lots. Cette pratique d'investissement locatif peut se réaliser en achetant un bien puis en le mettant à la location à autrui, ou en achetant un bien vendu avec locataire. La deuxième hypothèse permet d'avoir une visibilité directe sur la rentabilité locative du bien en question.
Le bien immobilier peut être neuf ou ancien. Dans la majorité des cas, l'achat du bien immobilier se fait à crédit, et les loyers perçus permettent de rembourser une partie des mensualités du prêt. Les programmes défiscalisant se situent dans l'immobilier neuf (Robien, Scellier, Loi Duflot).
Les motivations liées à la décision d'investissement locatif ne sont pas uniquement liées à une motivation financière unique. De multiples facteurs peuvent intervenir dans sa formation [2]. Un investissement immobilier locatif réussi suppose donc de maîtriser plusieurs aspects successifs : la rationalité de la décision d'investir (l'aspect stratégique lié à l'objectif principal), la sélection du bien immobilier qui sera le support de l'investissement, son financement et sa gestion dans le temps afin d'assurer la pérennité des revenus.
À cet égard, le critère de la rentabilité est celui qui est le premier évoqué pour juger du rendement locatif d'un bien immobilier.
À noter aussi que l'investissement immobilier locatif peut se faire de manière directe, par l'achat d'un bien immobilier neuf ou ancien, ou de manière indirecte, par l'achat de ce que l'on appelle la "pierre papier", par exemple des parts de SCPI.
Certaines lois françaises permettent également de défiscaliser, c'est-à-dire d'investir tout en réduisant ses impôts. Depuis 1984 une kyrielle de dispositifs fiscaux se sont ainsi succédé, toutes tendances politiques confondues, pour proposer un cadre institutionnel à l'investissement locatif et soutenir le secteur de la construction tout en renforçant l'offre de logements neufs privés ou intermédiaires.
Calcul de rentabilité d'un investissement locatif
Le calcul de la rentabilité d'un investissement locatif est primordial pour bien réussir son opération immobilière.
Il faut distinguer la rentabilité brute, nette et nette nette (après impôts)[3].
La rentabilité brute se calcule en divisant le loyer brut annuel par le prix de revient initial du bien. Il ne s'agit cependant que d'un indicateur relatif de rentabilité, car ce calcul en pourcentage ne tient pas compte des charges qui viennent grever le revenu annuel (frais de gestion, taxes foncières, entretien du bien...).
La rentabilité nette prend en compte en plus les frais et les charges qui viennent en déduction des loyers. Il s'agit d'un indicateur plus précis que la rentabilité brute.
La rentabilité nette nette, est la rentabilité réelle une fois que les impôts (calculés en prenant en compte les charges diverses) ont été déduits des loyers. Elle représente l'indicateur le plus précis pour le propriétaire-bailleur.
Pour faciliter les calculs, des simulateurs de rentabilité nette d'un investissement locatif existent en ligne et gratuitement.
D'autres indicateurs comme le calcul de la VAN (Valeur Actuelle Nette), ou du TRI (Taux de Rentabilité Interne) permettent d'aller plus loin en comparant plusieurs investissements entre eux. Ces indicateurs permettent également de prendre en compte l'effet de levier du crédit dans le calcul de rentabilité.
La revente d'un bien à but d'investissement locatif
Les motivations pour investir dans l'immobilier locatif peuvent aussi être de revendre le bien pour réaliser une plus-value. Soit après quelques années de location, soit une fois les travaux de rénovation amortis, soit à l'échéance d'un programme de défiscalisation.
Articles connexes
Lois
- Loi Besson (logement)
- Loi Duflot
- Loi Girardin (investissement locatif)
- Loi Robien (investissement locatif)
- Autres lois de Gilles de Robien
- Loi Scellier
- Loi d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, dite aussi Loi Borloo
- Loi Pinel
