Hypothèque

Un article de Wikipédia, l'encyclopédie libre.
Aller à : navigation, rechercher

Une hypothèque est une sûreté, c'est-à-dire un droit accordé à un créancier (par exemple une banque) sur un bien immobilier (ou exceptionnellement sur un bien meuble assimilable à un immeuble tel un navire) en garantie d'une dette, sans que le propriétaire du bien qui constitue la garantie en soit dépossédé.

Un bien hypothéqué est un bien qu'un créancier peut faire saisir si le débiteur ne remplit pas l'obligation principale (par exemple les échéances ne sont pas payées), afin de le mettre en vente, et d'être remboursé par préférence sur le prix de vente.

L'hypothèque est constituée par acte notarié dans les pays de droit romano-germanique. Le droit anglo-américain n'exige aucune intervention de juriste, mais l'hypothèque doit être inscrite au registre foncier ou public pour être opposable aux tiers.

Histoire[modifier | modifier le code]

Article détaillé : Hypothèque (droit romain).

Très développé dans les pays anglo-saxons, le marché hypothèques a bénéficié de l'expansion immobilière des années 1980, des années 1990 et des années 2000. Son retournement en 2007 fut l'une des principales causes de la crise financière de 2007 à 2011.

Assiette de l'hypothèque[modifier | modifier le code]

L'assiette de l'hypothèque est généralement un immeuble ou plus exactement le droit de propriété sur un immeuble. Peuvent être hypothéqués différents droits immobiliers disponibles tels que la propriété, l'usufruit, la nue-propriété.

Créances garanties[modifier | modifier le code]

En France, l'hypothèque sert à garantir le paiement d'une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens.

Crédit immobilier[modifier | modifier le code]

L'hypothèque fait l'objet d'une taxe de publicité foncière (0,615 % du montant du prêt 0,715 % depuis le 1er janvier 2006)[1]. Les frais d'hypothèque représentent environ 2 % du montant du prêt.

  • L'hypothèque doit faire l'objet d'un acte notarié ; l'inscription est effectuée aux Services de la Publicité Foncière (SPF) du lieu où se trouve le bien.
  • Le rang de l'hypothèque, qui détermine sa priorité par rapport aux autres sûretés éventuelles grevées sur l'assiette, prend effet à la date de son inscription.

En cas de défaillance du débiteur de la dette garantie, l'hypothèque est réalisée : le bien fait l'objet d'une saisie immobilière qui aboutit à une vente aux enchères par le tribunal compétent. La clause de voie parée, qui permettrait au créditeur de faire vendre l'assiette par un notaire sans passer par le tribunal, est interdite.

Généralement, en cas de vente du bien immobilier avant expiration de la date d'effet de l'hypothèque, le créancier accepte la radiation (appelée mainlevée) de l'inscription d'hypothèque, en contrepartie du remboursement de sa créance par imputation sur le prix de vente.

Cette radiation se fait auprès des Services de la Publicité Foncière (SPF) par les mêmes intermédiaires habilités que pour l'inscription. Les frais et émoluments de cet acte de mainlevée sont à la charge de l'emprunteur/vendeur du bien immobilier. Il est préférable de le négocier préalablement avec le rédacteur s'il n'est pas astreint à un tarif.

Hypothèque particulière : l'hypothèque rechargeable[modifier | modifier le code]

Article détaillé : Hypothèque rechargeable.

Le rechargement consiste, pour l’emprunteur, à réutiliser une hypothèque initialement inscrite à l’appui d’un premier prêt, le plus souvent immobilier, pour garantir de nouvelles dettes. Le montant déjà remboursé permet de dégager une nouvelle garantie, et facilite un nouvel endettement. C'est une pratique utilisée dans l'investissement immobilier locatif[2]

Le passage devant notaire reste incontournable pour tout rechargement : un rechargement d'hypothèque n'est alors financièrement plus intéressant qu'une prise d'hypothèque de second rang qu'à partir d'un certain seuil de montant de prêt.

L'emprunteur a alors tout intérêt à comparer avec le coût et les frais d'un prêt personnel qui peut aller jusqu'à 12 ans de remboursement pour des montants plus faibles.

Hypothèque particulière : Le prêt viager hypothécaire[modifier | modifier le code]

Le prêt viager hypothécaire, souscrit auprès d'une banque, peut être versé sous forme de capital ou de rente, garanti par une hypothèque sur un bien immobilier à usage d’habitation (résidence principale, secondaire ou bien locatif). L'emprunteur n'est tenu à aucun remboursement de son vivant (capital et intérêts), sauf en cas de vente ou de don du bien.

S'adressant presque exclusivement aux personnes âgées, ce type de prêt permet d’obtenir des liquidités de son patrimoine sans s’en séparer, contrairement à la vente en viager. Ce prêt peut être utile pour compléter les revenus de sa retraite et/ou faire face à des dépenses imprévues (dépendance, réparation du logement, etc).

Au décès, les héritiers peuvent alors choisir de racheter le prêt s'ils souhaitent conserver le bien immobilier ; mais quoi qu'il arrive, la dette réclamée par la banque ne pourra excéder la valeur de revente du bien telle qu'estimée au jour du décès (plafonnement de la dette), ce qui protège les héritiers.

En janvier 2012, seul le Crédit Foncier de France propose un prêt viager hypothécaire : accessible à partir de 65 ans et versé sous forme de capital.

Voir aussi[modifier | modifier le code]

Références[modifier | modifier le code]

  1. Le montant de l'assiette de la taxe de publicité foncière perçue sur les inscriptions d'hypothèques, par mois et par département, peut être téléchargé sur le site du Conseil général de l'environnement et du développement durable (« Dossier sur les prix immobiliers et le montant des transactions immobilières, §1.). »
  2. Vendu avec Locataire - L'hypothèque rechargeable le 22 mai 2013

Articles connexes[modifier | modifier le code]