Crise du logement

Un article de Wikipédia, l'encyclopédie libre.

Le marché immobilier d’un pays est en situation de « crise du logement » lorsqu’il y existe un manque important de logement dû à une demande de logement beaucoup plus importante que l’offre. Les raisons peuvent en être de plusieurs natures : facteurs démographiques (accroissement naturel, exode rural), socioculturels (réduction de la taille des ménages) ou exogènes (catastrophe naturelle ou guerre).

Sommaire 1 Déterminants de l'apparition de crise du logement 1.1 Approche institutionnelle 1.2 Approche libérale 2 Solutions proposées pour résoudre une crise 2.1 Approche institutionnelle 2.2 Approche libérale 2.2.1 Déréglementer 2.2.2 Supprimer le contrôle des loyers 2.2.3 Refonder le logement social 3 Crise du logement en Europe 3.1 Crise du logement en France 4 Notes et références

[modifier] Déterminants de l'apparition de crise du logement

[modifier] Approche institutionnelle

Parmi les déterminants avancés pour expliquer la naissance d'une crise du logement, figurent notamment les points suivants :

• Un rythme de construction inférieur ou inadapté à l'évolution de la démographie (accroissement général, taille des ménages, exode rural, etc.).
• La faiblesse de l'intervention des collectivités (en terme de planification et de construction de logements et d'infrastructures) forme une des causes principales des crises du logement. En effet, seules les collectivités sont à même de pouvoir prévoir, structurer et organiser les grands mouvements de population. Au Maroc, par exemple, « la population urbaine est passée d'un peu plus de 3 millions d'habitants en 1960 à 17 millions d'habitants aujourd'hui. Conséquence : il manque un million de logements dans le pays. Dans toutes les grandes villes, l'habitat insalubre et illégal prolifère, les infrastructures et les équipements font défaut, les loyers s'envolent, comme les prix des terrains. » précise le quotidien Le Monde^[1]
• Dans les pays du Sud, faute de moyens ou de volonté, les collectivités laissent se développer des bidonvilles (par exemple les favelas au Brésil).
• Dans les pays occidentaux, cette faiblesse publique se traduit surtout par le coûteux étalement urbain (mécanisme qui entretient la crise du logement) et une indépendance tardive des jeunes travailleurs.
• Une construction immobilière, éventuellement spéculative, peu adaptée aux besoins (en termes de prix ou de répartition géographique).
• Une répartition déséquilibrée des emplois disponibles, est également source de tensions sur l'immobilier.
• Une destruction rapide et importante de logements, par exemple lors d'une guerre (c'est un des déterminants de la crise du logement en France au lendemain de la Seconde Guerre mondiale) ou lors de catastrophes naturelles de grande ampleur.

[modifier] Approche libérale

Les économistes libéraux Milton Friedman et George Stigler affirment que les situations de « crise du logement » sont dues à une inadéquation entre offre et demande et plus spécifiquement à la rigidité de l'offre.

Ils soutiennent que l'offre est partiellement flexible : division d'appartements en plus petite surface ou, à l'inverse, regroupement en de plus grandes surfaces, reconversions de bureaux en logement et vice-versa. Selon eux, la demande est également flexible : la cherté relative influe sur la surface que les individus rechercheront, les décisions des jeunes adultes de quitter ou non le foyer familial ou incitera par exemple les couples à habiter ensemble plus précocement tandis que des pratiques telles que la colocation peuvent se développer. Les prix Nobel d'économie Milton Friedman et George Stigler soulignent que, en raison du séisme de 1906 qui avait détruit la moitié des logements de San Francisco, les logements restants durent accueillir 40% de gens en plus sans qu'aucune pénurie de logements soit observable^[2]. L'absence de pénurie de logement ne signifie donc pas une absence de crise du logement. L'économiste libéral Henry Hazlitt soulignait la même chose dans L'économie politique en une leçon : « Si les propriétaires ont le droit d'augmenter leurs loyers pour tenir compte de l'inflation monétaire et des véritables conditions de l'offre et de la demande, les locataires individuels chercheront à faire des économies en prenant moins de place. Ceci permettra à d'autres personnes de partager les logements dont l'offre est réduite. Le même nombre de logements abritera plus de monde, jusqu'à ce que la pénurie prenne fin. ». En outre, l'inadéquation qui existe parfois peut être surmontée par la mobilité de la population.

A propos de la bulle immobilière américaine, l'économiste Edward Glaeser soutient dans ses travaux qu'elle est due principalement à la restriction sur l'offre de logement imposée par les municipalités à travers les permis de construction. La crise du logement n'a touché que quelques municipalités comme Boston ou San Francisco, dans lesquels la construction était encadrée, et non dans les villes où le marché immobilier était libre^[3].

[modifier] Solutions proposées pour résoudre une crise

Pour résoudre une crise du logement, il faut construire de façon à la fois importante et rapide. Les tenants d'une approche institutionnelle soulignent le rôle nécessaire de la puissance publique pour y parvenir. À l'inverse, les économistes libéraux suggèrent que les acteurs privés sont suffisants pour y parvenir.

[modifier] Approche institutionnelle

Pour résoudre une crise du logement, il faut construire de façon à la fois importante et rapide. Les analystes de l'approche institutionnelle affirment que seule la puissance publique dispose des moyens d'impulsions et d'organisation nécessaires pour parvenir à cet but. Plusieurs solutions sont généralement envisagées :

• La construction de grands ensembles. C'est la politique retenue en France à partir de 1955 pour résoudre la crise du logement du lendemain de la Seconde Guerre Mondiale. Elle est aussi massivement utilisée en Chine et dans plusieurs pays d'Asie ou en Europe orientale depuis 1991. Combinée à la construction de logements sociaux, cette politique est d'un usage délicat. Il est en effet nécessaire de l'éparpiller spatialement (ce qui n'a pas du tout été fait en France) et y doser une mixité sociale importante (classes populaires et classes moyennes, dans les mêmes bâtiments), pour éviter les mécanismes d'ostracisation étudiés par Loïc Wacquant^[4]. Au contraire, comme le montre le sociologue, les grands ensembles ont été marqués à partir des années 1970 par un double mouvement : un retrait de la présence de l'État, important aux États-Unis et partiel (en France et par l'évolution du capitalisme (transformant le prolétariat en précariat). Ces deux phénomènes, presque concomitants ont fragilisé les populations habitants les grands ensembles.
• La construction d'habitats denses et stéréotypés mais à hauteur modérée. Cette politique a été plus particulièrement choisie par les Pays-Bas, qui dispose d'un des parcs de logements sociaux les plus importants à l'échelle européenne. Elle se retrouve dans les centre-villes de Grande-Bretagne.
• La construction de villes nouvelles, en tentant de développer ainsi des agglomérations multipolaires, tant du point de vue de l'emploi, que du logement. En France, c'est Paul Delouvrier qui dans les années 1960 impulse la planification, puis la construction de villes nouvelles. La Chine, confrontée à un très fort exode rural a construit 246 villes nouvelles entre 1990 et 2008. Le Maroc tente également de suivre la même voie pour résoudre sa forte crise du logement^[1].
• Dans les pays anglo-saxons, l'État a soutenu le développement de constructions individuelles, par exemple par les Housing Act de 1924 (Royaume-Uni) ou 1934 (États-Unis). Des banlieues pavillonnaires ont ainsi été développées depuis l'entre-deux guerres. Les coûts sociaux (faiblesse des économies d'échelle en terme de transport et de service public par exemple)^[5], les coûts induits par les pertes (plus on s'éloigne du générateur et étend un réseau électrique, plus les pertes sont importantes^[6], plus une ville s'étend et plus sa consommation énergétique est importante^[7], etc.) et cachés (destruction accrue de biens publics environnementaux tels que terres arables, zones naturelles ou zones inondables^[8], polarisation des zones urbaines (facteur de hausse du chômage et de criminalité) de cette politique d'étalement urbain en font une des plus critiquées à ce jour.

[modifier] Approche libérale

Les économistes libéraux insistent généralement sur les freins mis par l'État à l'accroissement de l'offre de logement et défendent donc une politique visant à les réduire. L'Institut économique de Montréal résume la situation : « Si la crise se poursuit, c'est parce que les gouvernements n'ont toujours pas enclenché les réformes nécessaires pour permettre au marché privé du logement de répondre à la demande accrue des consommateurs. »^[9]

[modifier] Déréglementer

La règlementation publique peut également jouer un rôle important. De façon temporaire, l'évolution des normes de l'habitat peuvent avoir un effet sur le nombre de biens disponibles (interdiction de louer en dessous d'une certaine surface par exemple) ou sur leur prix (obligation de présence d'un certain nombre d'équipements de sécurité).

Pour certains analystes, la protection excessive des locataires par la règlementation peut jouer également un rôle néfaste pour les plus faibles : dans le cas français, l'économiste Étienne Wasmer affirme ainsi : « Un locataire et un propriétaire signant un bail s'engagent par un contrat lequel définit droits et obligations. Or, le non-respect des droits par l'une ou l'autre des parties est une difficulté transactionnelle majeure. Et en la matière, ce serait faire preuve d'angélisme que de faire porter le poids des dysfonctionnements du marché locatif sur les propriétaires. »^[10]. Selon lui, la restauration d'une plus grande liberté contractuelle entre les différents agents permettrait de résorber les « crises du logement ».

[modifier] Supprimer le contrôle des loyers

Parmi les explications souvent avancées pour expliquer la naissance d'une crise du logement, figure le contrôle des loyers. Ceux qui défendent le fait de subventionner la demande préfèrent des subventions visant directement les bénéficiaires, par un chèque-logement par exemple.

Les économistes Milton Friedman et George Stigler par exemple ont attaqué le contrôle des loyers : en se fondant sur la comparaison entre la résolution d'une crise du logement par le mécanisme des prix libres et par le contrôle des prix, ils écrivent que la libre fluctuation des prix est la solution la plus efficace pour offrir à tous un logement décent. Ce système a pour eux l'avantage de la simplicité, de la clarté et surtout de l'efficacité, en particulier car « les loyers élevés agissent comme un fort stimulant en faveur de nouvelles constructions ». À l'inverse, dans un système de contrôle des loyers, les amis du pouvoir profiteraient de ce contrôle, le contrôle des loyers n'étant in fine pour eux qu'un « rationnement par la chance et le favoritisme »^[2].

À cela les auteurs ajoutent le défaut que les constructeurs n'ont plus le moindre intérêt à investir si les prix sont bloqués, et donc que la pénurie de logements, loin d'être réduite, sera amplifiée par le contrôle des loyers. Henry Hazlitt va dans le même sens qu'eux, écrivant ainsi : « [À cause du contrôle des loyers], on ne construit pas de nouveaux logements, parce qu'il n'y a plus de bonnes raisons de les construire ».

L'économiste péruvien Hernando de Soto applique cette même analyse au marché immobilier des pays en développement^[11].

[modifier] Refonder le logement social

Le souci d'une implication plus grande du secteur privé intéresse plusieurs observateurs. la fondation française de gauche réformiste Terra Nova propose par exemple que l'État incite les propriétaires privés à offrir des logements à des conditions favorables aux moins favorisés en prenant à sa charge le différentiel entre loyer du marché et loyer social^[12]. L'Institut Montaigne, de tendance libérale modérée, propose une solution analogue, en y ajoutant une plus grande mobilité des occupants du parc de logements sociaux^[13].

Face à la crise du logement , les résistances sont apparues partout sous des formes variées pour dénoncer des situations équivalentes notamment dans les différents pays membres de l'Europe, mais aussi en Amérique latine, en Russie, en Amérique du nord,...etc. Un peu partout des associations et des organisations ont dénoncé les logements vacants, bâtiments publics ou anciennes bâtisses issues de l'industrie, mais aussi des immeubles de logements laissés à l'abandon, souvent pour des raisons spéculatives, alors que de plus en plus de personnes avaient des difficultés à se loger. Des réquisitions ont commencé à s'organiser. Dans de nombreux cas les occupants, les associations ou organisations, ont réussi à obtenir une régularisation de leur situation et l'autorisation de rester dans les lieux et surtout ont obtenu de pouvoir réhabiliter ces lieux soit par eux-mêmes, soit avec l'aide de l'Etat. Il est cocasse de voir que la France seul pays où existe le "droit de réquisition" est le seul pays où l'Etat n'a jamais cherché à exercer ce droit pour régulariser des situations d'occupation, faisant au contraire tout pour l'empêcher. Autre lutte en lien direct, les actions et les rassemblements visant à empêcher les expulsions. Plutôt que d'expulser des milliers de ménages à la rue, il paraît plus judicieux et simplement pragmatique de maintenir les locataires en difficulté de paiement et les ménages endettés ne pouvant plus rembourser leurs emprunts ; car une fois jetés à la rue les moyens nécessaires, pour leur fournir un logement dans l'urgence et leur accompagnement social, sont extrêmement coûteux pour la société. Il est nettement plus avantageux en termes de coût de trouver des solutions qui permettent, en amont de la procédure d'expulsion, le maintien des habitants dans leur logement. La crise des "subprimes" en Angleterre et en Espagne comme aux Etats-Unis illustre l'absurdité de ce système ou les banques expulsent des millions de ménages pour vendre à perte des biens saisies sous les yeux d'un Etat impuissant qui vient aider et prendre en charge les familles une fois qu'elles sont à la rue, tout en devant aider les banques en déficit chronique ^[14].

La nécessité est alors apparue pour nombre d'associations et d'organisations d'intervenir ou du moins de peser sur le législatif. En effet, si les luttes permettent le relogement et empêche l'expulsion de quelques milliers de ménages, ces victoires sont insatisfaisantes au regard des millions de personnes sans logement ou mal-logées. À cela s'ajoute le fait que face à ces actions et dénonciations, les Etats ont développé un arsenal législatif de plus en plus répressif et défavorable aux défenseurs du droit au logement et aux locataires, rendant les luttes de plus en plus difficiles.

De plus, toujours bercée par l'idéologie libérale, beaucoup des Etats ont cédé à l'idée selon laquelle plus de précarité pour les locataires et plus de garanties pour les propriétaires, dopait la production de logements et donc à terme favorisait le logement de tous. Ainsi ont fleuri des textes demandant, la fin des baux à vie, y compris dans le public, mais plutôt, des contrats de bail d'un ou deux ans qui puissent être interrompu par le propriétaire sans motif, avec quand même un préavis de quelques mois. À cela s’ajoute sans cesse des demandes de délais d'expulsions plus courts, des procédures d’expulsions plus faciles, une prise en charge de l'entretien des logements reposant de plus en plus sur les locataires …etc. Ce modèle est calqué sur celui du monde du travail où nous dit-on: la précarité, les facilités de licencier favorise les embauches ! Le problème est que cette idée n'est validée par aucune étude, c'est une posture idéologique qui s'habille de pragmatisme. Les faits et les études prouvent exactement le contraire. Les pays ou les protections des droits des locataires et le droit au logement sont les plus forts, sont aussi les pays ou les problèmes de mal-logement sont les plus faibles. Cette situation est confirmée en cette période de crise. C'est le cas de l’Allemagne, ou les baux dans le privée comme dans le public sont à vie et les loyers contrôlés , aux Pays-Bas qui possèdent le plus fort taux de logements sociaux, ou encore en Ecosse où le droit au logement est garanti. Un travail législatif a donc été entrepris dans ce sens dans différents pays européens visant à faire du droit au logement, un droit fondamental, capable de contrer le marché et le droit à la propriété privée. Cette dynamique législative se retrouve déjà dans une "charte Européenne du logement" publiée en avril 2006^[15] , il y est inscrit : "Considérant que conformément à la tradition constitutionnelle des Etats-membres, le droit au logement doit être érigé en tant que droit fondamental de l’Union européenne et intégré en tant que tel à la Charte des droits fondamentaux en cohérence avec la charte sociale révisée du Conseil de l’Europe et, qu’à ce titre, la mise en œuvre de celui-ci ne saurait être laissée à la seule appréciation des forces du marché étant donné que ce droit au logement ne peut être qu'universel."

Ce travail est primordial car à terme il créerait et harmoniserait un droit qui pourrait s'appliquer à l’ensemble des Etats membres ; permettant ainsi aux pays dépourvus de droit au logement de pouvoir revendiquer ce droit et pour ceux en disposant déjà, d'améliorer les protections existantes en reprenant le meilleur des textes législatifs des différents pays:

• bail à vie, transmissible par héritage y compris dans le privé avec un contrôle de l'évolution des loyers,

• droit au logement garanti écossais et ou le droit au logement opposable français,
• renforcer des moyens de logement par la possibilité de réquisition des logements vacants et leur réhabilitation pour les transformer en logements sociaux,
• privilégier la réhabilitation des quartiers plutôt que les démolitions
• imposer un pourcentage minimum de logements sociaux accessibles à tous, dans tous les Etats,
• harmoniser les normes de confort et de qualité minimum
• harmoniser les normes énergétiques et écologiques des logements

Pour que les réformes législatives soient efficaces, il faut que les Etats reprennent en main la construction et le financement de logement.

• La construction de logement ; en mettant en place une politique de l’aide à la pierre c’est-à-dire la construction de logements en tenant compte des besoins connu précisément grâce aux nombres de demandes de logements faites, mais aussi les différentes aides personnalisées distribuées.
• Le financement ; en se dotant de moyens budgétaires et de procédure administrative simple pour financer les projets de constructions et permettre l’utilisation du plein potentiel de financement (ce qui paradoxalement n’est pas toujours le cas). Réorganiser et contrôler le financement des crédits par la nationalisation des banques et rétablir l’interdiction de transformer en titres négociables en bourse les crédits accordés aux particuliers.
• Enfin les Etats doivent reprendre le contrôle du foncier en arrêtant de brader leur patrimoine et rachetant un maximum de terrains pour en stabiliser l’évolution des prix.

[modifier] Crise du logement en Europe

Bien avant la dernière crise financière et immobilière de septembre 2008 qui vient de toucher l’Europe de plein fouet, la crise du logement s’était déjà imposée comme principale préoccupation des Européens^[16]. Partout en Europe, en moins de 20 ans, les prix de l’immobilier mais aussi des loyers se sont envolés, avec une nette accélération depuis la fin des années 90, au point que le « budget logement » est devenu dans quasiment tous les pays de l’union européenne le premier poste de dépense des ménages^[17]. Conséquence directe de ce phénomène, le nombre des mal-logés et de sans-logis ne cesse d’augmenter, on voit réapparaître autour des grandes villes, les bidonvilles ; le nombre de ménages en situation d’impayé et les expulsions, augmente rapidement et gravement. Enfin, le secteur de la construction tourne au ralenti, le nombre des ventes est en chute libre, le prix de l’immobilier a amorcé une forte baisse.

Les origines de la crise du logement sont identiques dans l’ensemble de l’Europe

D’abord une forte précarité qui s’est répandue notamment dans le monde du travail, mais aussi un recul fort des protections sociales. Les salaires ont augmenté peu ou pas, et surtout moins vite que le coût de la vie, notamment la nourriture mais surtout le logement. Cet appauvrissement a forcé nombre de ménages à s’endetter dans des proportions importantes afin de conserver ou d’accéder à une certaine qualité de vie, aux biens de consommation courants, voir aux biens de première nécessité, qui jusque dans les années 80 avaient vu leur poids baisser dans les budgets des ménages. Ces dégradations liées aux politiques libérales économique ont touché les pays Européens de façon décalée, mais tous sans exception. Les premiers touchés furent les anglo-saxons dès la fin des années 70 ; la France est dans les derniers atteints, avec les pays de l’Est convertis à marche forcée à l'ultralibéralisme, après la chute du mur de Berlin, fin des années 80 début des années 90.

Cette politique libérale économique ne pouvait épargner le secteur du logement, c’est même par l’immobilier que les politiques libérales se sont implantées et diffusées^[18]. Toute l'œuvre du libéralisme a été de faire d’un bien d’usage (le logement), un bien d’investissement. Cette évolution dans la perception du logement fut l’un des principaux moteurs du crédit, de la spéculation, de la dérèglementation financière et de l’endettement. Mais ce fut aussi l’origine de la transformation des villes européennes^[19].

Dans un premier temps, le discours libéral en s’appuyant sur les constructeurs de maisons individuelles réussit à imposer comme idéal, comme modèle de société, l'accès à la propriété et l’acquisition d’une maison. On vit alors dans toute l’Europe autour des grandes villes apparaître des zones pavillonnaires, accélérant l’étalement urbain des grandes villes, en zones résidentielles construites de façon plus ou moins anarchique, zones d’habitat reliées par des voies routières rapides aux lieux de travail et aux grandes villes ceinturées par les centres commerciaux.

Parallèlement à cela, les tenants du marché immobilier et de la finance vont s’attaquer au logement social et aux grands ensembles. Au début leurs attaques se limiteront à des critiques dénonçant l’inhumanité des grands immeubles et des quartiers à fort taux de logements sociaux (cette inhumanité fut plus souvent supposée que réelle). Pourtant, après la seconde guerre mondiale ce sont ces grands immeubles, ces quartiers neufs et même ces villes neuves qui ont permis à beaucoup de ménages sans logement, ou logés dans des conditions insupportables (logements petits, humides, sans toilette, sans eau courante, sans confort, sans chauffage etc.), d’accéder à des logements adaptés à la taille des familles et équipés tout confort.

À ces critiques s’ajoutera une action pour diminuer le rôle de l'État dans la construction de logements, en faisant baisser les budgets des États consacrés à l’aide à la pierre (construction de logements sociaux), et aux financements (foncier et crédits)^[20].Les banques récupèreront le rôle de financement des crédits et les promoteurs ceux de constructeurs à la place de l'État.

Enfin, guidés par l’idée selon laquelle la baisse des protections favorise la construction, un fort travail de lobby sera fait dans tous les pays pour diminuer les protections juridiques des locataires :

• remise en cause du contrat de bail et/ou de la durée de bail,
• facilités pour expulser les locataires,
• durcissement des garanties pour accéder à un logement,
• dérèglementation du prix des loyers,
• dérèglementation ou assouplissement des normes de qualité.

En revanche, tout est fait pour inciter les ménages même les plus modestes à devenir propriétaire, par des aides fiscales et des facilités de crédit. Cette posture idéologique est soutenue par les États et les collectivités locales qui voient là un moyen de faire des économies budgétaires importantes et de se désengager des politiques de logement. Ce processus sera camouflé sous couvert de la "décentralisation" de l'État qui transfère ses responsabilités d'abord aux communes ou collectivités locales. Celles-ci feront alors tout pour s'alléger de cette "charge" qu'est la gestion sociale du logement au profit du marché, présenté comme seul capable de répondre aux besoins de construction et de logements. Les États et les collectivités ont alors vendu tout ou parti de leur parc social ou à caractère social. Les organismes sociaux de gestion et de construction se sont transformés au mieux en sociétés d’économie mixte mais le plus souvent en sociétés privées, dont le but n’est plus de loger un maximum de ménages à des loyers abordables mais de loger les ménages solvables en réalisant les meilleurs profits possibles. Les États n'ont conservé qu'un rôle de voiture-balai, prenant à leur charge les victimes du système, peu ou pas solvables, exclues du parc de location privée, ne parvenant pas à accéder au parc public, incapables d'accéder à la propriété. L'intervention des États se limita alors de plus en plus à développer les aides personnalisées afin de rendre les ménages modestes solvables.

Cette politique des États consistant à vendre leur patrimoine et laisser le marché répondre aux besoins de logement a terminé de modifier la configuration des villes et des quartiers. L’assouplissement ou la dérèglementation des hausses de loyer, la vente du patrimoine public et des logements sociaux a attiré les investisseurs et promoteurs venus investir dans des quartiers jusque là gérer par le public ou des structures sociales. Tandis que dans le privé, les quartiers anciens, délabrés, mal réputés, sont devenus les plus attractifs en devenant de vastes terrains d’investissement. À chaque fois le schéma est le même. Des investisseurs réhabilitent et modernisent des immeubles anciens et les revendent à des prix très supérieurs aux prix d’achats. En achetant un immeuble d’un seul morceau, en le réhabilitant et en le revendant appartement par appartement, faisant ainsi une plus value sur chaque logement, les gains sont très nettement supérieurs qu’en revendant l’immeuble d’un bloc. C’est ce phénomène dit de vente à la découpe qui a reconfiguré beaucoup des grandes villes d’Europe (Marseille, Berlin, Budapest, Vilnius, Madrid, etc.). Dans toutes les grandes villes d’Europe, on a assisté à un phénomène de « gentrification » (embourgeoisement) des centres villes ou de quartiers autrefois populaires. Car la modernisation et la transformation des immeubles s’accompagnent de changements de populations. Les nouveaux propriétaires et les nouveaux locataires plus fortunés délogent peu à peu les ménages plus modestes. Soit de façon directe par l’augmentation des prix de l'immobilier, des loyers et des charges, soit de façon indirecte par la transformation des quartiers liée à l’installation de ces nouveaux habitants qui par leur style et leur niveau de vie modifient l'ambiance des quartiers, quartiers qui peu à peu deviennent « étrangers » ou inaccessibles aux anciens habitants.

En revanche dans les banlieues et les quartiers à fort taux de logements sociaux, où depuis des années sont concentrés les ménages les plus modestes, les ménages d’origine étrangère, les chômeurs, les rmistes, etc., où les services publics et les petits commerces de proximité ont déserté, il n’y a très peu d’investissement. Dans ces quartiers, face à la dégradation générale des bâtiments, des infrastructures, face à l’ampleur des besoins, l'État et les collectivités locales ont trouvé la parade ; c’est la démolition. Partout en Europe, on rase, des immeubles, des quartiers car on a pas su réagir à temps et notamment réhabiliter ou reconstruire beaucoup des bâtiments sociaux construit après la seconde guerre mondiale. Pourtant beaucoup furent construits pour une durée de vie déterminée, durée de vie qui correspondait au temps nécessaire à la construction de bâtiments de remplacement de bon standing et de qualité meilleur qui devait accueillir de façon régulière, raisonné et concerté les anciens résidents des grands ensembles. Aujourd’hui, on rase vite, on déloge et on déplace des individus, au nom de la mixité sociale, sans concertations, ni même de consultation démocratique des habitants.

Ces politiques de démolitions et de déplacement des populations sont un double aveu :

• On ne s’attaque pas aux vrais problèmes des quartiers et des banlieues qui sont avant tout : la concentration de pauvreté, le manque d’emploi, d’équipements public, d’infrastructure, de moyens de transport. C’est pourtant cette lutte contre la pauvreté qui est en définitive le moyen vraiment efficace pour faire disparaître les problèmes sociaux de ces quartiers. Ce n’est pas en éliminant les quartiers qu’on élimine la pauvreté.
• On suppose que le fait de saupoudrer quelques ménages de classes « moyenne » dans des quartiers populaires ou de mettre quelques pauvres au milieu de riches est bénéfique aux pauvres. Ceci donne une idée de la représentation que se font les politiques et les institutions des catégories les plus pauvres.

Lors de leur annonce, les politiques de démolitions garantissent que pour chaque logement social détruit on reconstruira un logement social neuf. Cet engagement en Allemagne comme en France n’est pas tenu. En France, moins d’un tiers de l’offre démolie à été reconstruit au 31 décembre 2007^[21]. De plus beaucoup des logements reconstruits sont toujours plus chers à la location et ils ne répondent qu’à une petite minorité de demandeurs de logements sociaux. En revanche, les logements détruits sont souvent des logements sociaux à très faible loyer accessible aux familles modestes et répondent à la très grande majorité de demandeur de logements sociaux. Cette politique dite de rénovation urbaine en accentuant le décalage entre l’offre et la demande de logements sociaux ne fait qu’aggraver la crise du logement.

[modifier] Crise du logement en France

[modifier] Notes et références

• Portail de l’économie
• Portail de la sociologie
• Portail de l’architecture et de l’urbanisme