Courtage en prêt immobilier

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Courtage en prêt immobilier

Le courtage en prêt immobilier est une profession d'essence bancaire exercée par le courtier en prêt immobilier ou courtier hypothécaire qui sert d'intermédiaire, pour une opération relative au crédit immobilier, entre un établissement financier et un particulier ou un professionnel en recherche de financement pour un bien immobilier.

Dans le cadre d'un crédit immobilier, les emprunteurs peuvent faire appel à un courtier qui se chargera de rechercher, à leur place, un crédit auprès des différents établissements financiers et d'obtenir, pour ses clients, les meilleures conditions sur le marché, compte tenu de leur situation financière et de leur dossier de crédit.

En France, le courtage en prêt immobilier est apparu dans les années 1970. L’entreprise Cafpi, créée en 1971, a été la première à proposer une offre de courtage en crédit immobilier. Du fait des transformations de la distribution bancaire, l’activité d'intermédiation en opérations de crédit est, depuis, en plein développement : en 2010, les courtiers en prêt immobilier ont atteint près de 25 % de parts de marché dans la commercialisation des nouveaux crédits immobiliers aux particuliers. Cette pratique est encore beaucoup plus courante dans d’autre pays d’Europe : en Angleterre, 60 % de parts de marché, en Espagne 50 %, par exemple.

La Commission européenne a réalisé une étude sur les intermédiaires de crédit, en 2009, montrant que ceux-ci favorisent la liberté de choix des clients et l'exercice effectif de la concurrence entre établissements prêteurs, ainsi que la mobilité bancaire des clients particuliers, vue, par certains, comme freinée.

Avec l'importante réforme du code monétaire et financier de 2012, les courtiers entrent désormais dans la Catégorie 1 des Intermédiaires en Opérations de Banque et Services de paiement (iobsp), aux termes de l'article R. 519-4 de ce Code. Les IOBSP sont répartis, au total, en quatre catégories juridiques.

Cette réforme est entrée en vigueur depuis le 15 janvier 2013. Depuis lors, les quatre catégories d'intermédiaires bancaires, dont les courtiers, relèvent de la supervision de l'Autorité de Contrôle Prudentiel, en vue d'une meilleure protection des consommateurs financiers (suite des travaux du G 20 de septembre 2011 et du Rapport sur la "Conduite des affaires", de 2010)[1].

Le 13 septembre 2013, le Parlement européen a voté la nouvelle Directive encadrant le crédit immobilier, qui fait une large place aux intermédiaires, donc, aux courtiers [2].

Cette profession, très fragmentée, reste mal connue statistiquement : sans doute environ 30.000 intermédiaires bancaires, dont la part de courtiers au nouveau sens du Code monétaire et financier est mieux cernée, depuis mai 2013 : aux alentours d'un quart de ces professionnels recensés et bientôt immatriculés, soit, à terme, sans doute 7.500 Courtiers en crédits immobiliers.

En France, plusieurs organismes professionnels représentent cette profession : la CNCIOB (Chambre Nationale des Conseils Intermédiaires en Opérations de Banque) créée en janvier 2010 par la CNCEF elle-même créée en 1957 ; l'ASF (Association des Sociétés Financières ; l'APIC (Association professionnelle des intermédiaires en crédits) créée en juillet 2010 ; l'AFIB-IOB ; l'ANACOFI-IOBSP [1] et, depuis 2012, la Fédération Française des Intermédiaires Bancaires (FFIB).

Mise en concurrence[modifier | modifier le code]

Le recours à un courtier permet de mettre toutes les banques en concurrence et d’obtenir des taux avantageux. La personne en recherche de financement qui fait appel à un courtier bénéficie tout d’abord d’un gain de temps. En effet, elle n'a pas à rencontrer, elle-même, toutes les banques une par une. Mais faire appel à un courtier implique également un gain d'argent car, par leur connaissance du secteur et du marché, mais aussi par l'effet du nombre de dossiers présentés en banque, les courtiers obtiennent des taux d’emprunts attractifs.

Lorsque le client lui a apporté toutes les informations nécessaires à l'évaluation du dossier (actif, passif, revenu, stabilité d'emploi, etc.), il peut dire à quoi le client peut s'attendre. Par exemple, il évaluera la valeur maximale du prêt hypothécaire qu'il est possible de contracter, la somme qu'il faut consacrer aux versements hypothécaires et aux autres obligations financières, ainsi que celle qu'il faut verser comme mise de fonds.

Organismes de formation professionnelle des Courtiers en crédits[modifier | modifier le code]

À compter du 1er janvier 2013 (application au 15 janvier 2013), les Courtiers en crédits, immobiliers, ou non, doivent détenir une attestation de compétence professionnelle. Celle-ci est obligatoire pour que le Courtier puisse obtenir son immatriculation au Registre des Intermédiaires tenu par l'ORIAS, condition requise pour exercer l'activité d'intermédiaire en opérations de banque et services de paiement (IOBSP).

De nouveaux Organismes de formation sont apparus, à cet effet, pour dispenser la formation bancaire spécifique prévue pour les IOBSP.

Ces Organismes doivent, selon leurs propres modalités pédagogiques, délivrer :

  • des supports de formation conformes au programme prévu par Arrêté
  • un Livret de stage individuel retraçant les heures effectuées
  • une attestation de compétence, à la suite d'un QCM de contrôle des connaissances.

Ces éléments constituent des facteurs supplémentaires de protection des clients qui s'adressent à des Courtiers en crédits.

Rémunération des courtiers[modifier | modifier le code]

Un courtier en prêt immobilier a deux moyens d'être rémunéré.

  • Tout d'abord via une commission bancaire : à chaque prêt accordé par l'intermédiaire d'un courtier, les banques reversent une commission fixée selon les conventions qui ont été signées, et qui représente un pourcentage du montant du prêt. Cette commission peut être plafonnée. Elle est la contrepartie d'un travail d'apport de clients, et couvre des frais de commercialisation/distribution que la banque n'a, de fait, pas supporté avec le courtier ;
  • et une rémunération de la part du client : les courtiers facturent à leurs clients des frais (frais de dossier et/ou frais de mandat de recherche), qui correspondent à l'apport d'informations de marché au client, à la préparation de son dossier, à l'analyse comparative des offres et à la proposition d'un taux avantageux et/ou d'une banque dont la stratégie entre dans le projet personnel du client.

Commission du courtier[modifier | modifier le code]

Le principe de la rémunération du courtier est posé par le code monétaire et financier, dans son article L. 519-1.

La loi MURCEF et l’article L.519-6 du code monétaire et financier disposaient qu’ « il est interdit à toute personne physique ou morale qui apporte son concours, à quelque titre que ce soit et de quelque manière que ce soit, directement ou indirectement, à l'obtention ou à l'octroi d'un prêt d'argent, de percevoir une somme représentative de provision, de commissions, de frais de recherche, de démarches, de constitution de dossier ou d'entremise quelconque, avant le versement effectif des fonds prêtés. ». Un courtier ne peut donc réclamer ses honoraires qu’après le déblocage des fonds prêtés ou la régularisation de l’acte authentique chez le notaire.

Sources[modifier | modifier le code]

Notes[modifier | modifier le code]

  1. Laurent Denis http://www.agefi.fr/articles/une-approche-didactique-de-la-distribution-bancaire-1274606.html
  2. http://www.village-justice.com/articles/annees-regler-finement-CARRP-nouveau,15183.html

Références[modifier | modifier le code]

Articles connexes[modifier | modifier le code]