Contrat de bail en France

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Un bail en droit français est un contrat selon lequel une partie, appelée le bailleur, confère à une autre partie, appelée le locataire, le droit d'usage d'un bien mobilier ou immobilier pour un certain temps, moyennant le versement d'un loyer.

Cadre légal[modifier | modifier le code]

Les baux d'habitations principales sont essentiellement régis par la loi no 89-462 du 6 juillet 1989[1]. Il existe également des baux civils, des baux professionnels et des baux commerciaux.

Le droit commun du bail est situé dans le Code civil français, présenté aux articles 1708, 1709 et 1710, et organisé aux articles 1713 à 1751.

Un contrat de bail écrit et signé entre locataire et propriétaire peut être obligatoire selon le type de bail[2].

Obligations[modifier | modifier le code]

Obligations du bailleur[modifier | modifier le code]

  • Céder l’usage de la chose à temps
  • Remettre la chose dans un état approprié
  • Entretenir la chose (cependant l’entretien courant demeure à la charge du locataire)
  • Payer les charges et les impôts dus à la chose
  • Assurer au(x) locataire(s) un usage tranquille et sûr de la chose.

Si le bailleur ne délivre pas la chose à temps, le locataire a deux possibilités :

  • Demander l'exécution du contrat (forcer le bailleur à prendre rapidement les mesures nécessaires pour mettre la chose à disposition).
  • Se départir du contrat

Si le bailleur ne délivre pas la chose dans un état approprié, le locataire peut :

  • Demander la réparation de la chose
  • La résiliation du contrat

En cas de faute de la part du bailleur, le locataire peut, en plus demander des dommages-intérêts à condition de respecter des formes (envoi de mise en demeure, saisie du tribunal).

Obligations du locataire[modifier | modifier le code]

  • Payer le loyer
  • Maintenir la chose en état (entretien) (voir État des lieux (droit))
  • Signaler sans délais les défauts au bailleur.
  • Tolérer les visites du bailleur.

Si le locataire a un retard dans le paiement du loyer, le bailleur peut :

  • Exiger le paiement du loyer ;
  • Poursuivre son locataire ;
  • Résilier le bail et, dans le cas d'un bail immobilier, entamer une procédure d’expulsion (à condition toutefois d’avoir fixé par écrit un délai de paiement au locataire).

Lois détaillant les contrats de bail[modifier | modifier le code]

Mise en place de moyens coercitifs depuis 1945 :

  • 1/09/1948 – Bailleur social exploité
  • 22/6/1982 – Loi Quillot
  • Loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, dite « Loi Mehaignerie »[3]
  • Loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986, dite « Loi Mermaz »[1]

Les trois dernières lois ont le même objet, le bail d’habitation et le bail mixte.

La loi de 1989 a subi plusieurs modifications, notamment par :

  • 21/7/1994 Loi pour l’habitat
  • La loi no 2002-73 du 17 janvier 2002 de modernisation sociale[4]
  • L'ordonnance no 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction[5]
  • La loi no 2006-685 du 13 juin 2006 relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble[6]
  • La loi no 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement[7], dite « loi ENL » (engagement national pour le logement)
  • 5/3/2007 La loi sur le logement opposable
  • La loi no 2007-297 du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance[8]
  • La loi no 2007-1787 du 20 décembre 2007 relative à la simplification du droit[9]
  • La loi no 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat[10]
  • La loi no 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion[11]
  • La loi no 2009-526 du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d'allègement des procédures[12]
  • La loi no 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement[13]
  • La loi no 2010-1609 du 22 décembre 2010 relative à l'exécution des décisions de justice, aux conditions d'exercice de certaines professions réglementées et aux experts judiciaires[14].
  • La loi no 2011-525 du 17 mai 2011 de simplification et d'amélioration de la qualité du droit[15]

Contrat de louage[modifier | modifier le code]

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Le contrat de louage (articles 1709 à 1762 du Code Civil) :

  • Le louage peut porter sur une chose immeuble ou meuble. Le régime est le même entre les deux situations, même si une grande partie des dispositions se situent dans une section désormais mal nommée : "Section 1 : Des règles communes aux baux des maisons et des biens ruraux".
  • L’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre de la chose
  • Le louage doit porter sur une durée (1 an). Chaque partie peut se réserver le droit de sortir du contrat.
  • Le prix est de 500,00€ (mois).

Dans le contrat de louage la destination contractuelle est importante, il faut déterminer de quelle destination il s’agit : d’une destination commerciale (droit commercial), d’une destination rurale (les baux ruraux) ou une destination principale (loi Mermaz).

Bien immobilier à usage d'habitation[modifier | modifier le code]

Résiliation d'un bail immobilier[modifier | modifier le code]

Le contrat de location peut à tout moment être résilié par le locataire ou par le bailleur. Sauf exception, le délai de préavis applicable est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il est à l'initiative du bailleur.

À l'initiative du locataire[modifier | modifier le code]

À tout moment le locataire peut donner congé à condition de respecter un préavis de trois mois pouvant être réduit à un mois sous conditions.

Le locataire reste redevable du loyer et de ses obligations naissant du bail jusqu'à la fin de son préavis. Le préavis peut néanmoins être écourté si le bailleur trouve un nouveau locataire qui souhaite rentrer dans les lieux, dans ce cas le locataire n'est redevable des loyers qu'au prorata temporis. Les assertions du type "tout mois commencé est dû" ne sont pas légales. Ainsi si la fin du préavis est le 12 du mois, le locataire ne doit payer que 12/30e du dernier loyer et des charges[16].

La notification du congé doit se faire au bailleur par Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou signifiée par acte d'huissier ou remise en main propre avec signature d'un reçu[17]. Lorsqu’il y a plusieurs locataires tous doivent donner congé sinon celui-ci ne sera opposable qu’à l’égard de celui qui a donné congé. Il y a solidarité entre les locataires et le congé de l’un ne le décharge pas de son obligation de paiement pour la période postérieure à la date d’effet du congé (son obligation continue jusqu’à la fin du bail).[réf. souhaitée]

Le préavis normal est de trois mois[17]. Le délai court à partir de la réception de la LRAR ou la signification de l’acte par huissier.

Il existe un préavis réduit à un mois dans plusieurs cas[17] :

  • En cas de mutation, à l'initiative de l'employeur ou du salarié[18]. L’éloignement n’est pas une condition. Le stage professionnel n’est pas un cas de mutation. Il faut que le congé soit envoyé à une période très proche de la signification de la mutation.[réf. souhaitée]
  • En cas d'obtention d'un premier emploi, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi.
  • Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile.
  • Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 (celui-ci indique « Les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements », un décret fixe la liste des communes comprises dans ces zones[19].)
  • Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé.
  • Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation.

Dans le cadre d'une location meublée :

  • à titre de résidence principale, le préavis est d'un mois (art L632-1 du code de la construction et de l'habitation).
  • La perte d’un emploi, licenciement ou fin de contrat à durée déterminée. Ne sont pas assimilables à une perte d’emploi le changement d’activité, la démission, l’abandon de poste, la perte d’emploi dans une activité libérale ou commerciale, la fin des études. Une rupture conventionnelle est en revanche assimilée à une perte d'emploi[20]. En effet, selon le ministre du logement (réponse ministérielle du 16 mars 2010 publiée au JOAN Q. no 40307), « en cas de rupture conventionnelle d'un CDI, le locataire qui donne congé bénéficie, sous réserve de l'interprétation des tribunaux, d'un délai de préavis réduit à 1 mois puisque cette rupture conduit à une perte d'emploi qui est une des conditions pour bénéficier d'un préavis réduit ».
  • En cas de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi
  • Le locataire âgé de plus de 60 ans[réf. souhaitée] dont l’état de santé justifie un changement de domicile
  • Le locataire qui bénéficie du RSA.

Si le contrat de bail est commun aux deux époux il suffit que l’un d’eux satisfasse d’un motif légitime pour que le préavis réduit s’applique. Ceci peut également s’appliquer au colocataire.

Le bailleur peut toujours contester le préavis réduit sauf s’il a expressément validé le motif. La jurisprudence dispense le locataire de tout préavis lorsque les lieux sont insalubres ou inhabitables, c’est au locataire d’en ramener la preuve.[réf. souhaitée]

Rupture de bail à son terme[modifier | modifier le code]

Il faut qu’il y ait une volonté expresse de l’une des parties pour mettre fin au contrat. Lorsque l’on a manifesté sa volonté de donner congé il est impossible de se rétracter sauf accord de l’autre.

À l'initiative du propriétaire[modifier | modifier le code]

Le propriétaire peut donner congé à son locataire uniquement dans trois cas :

  • à l'échéance du bail
  • par une clause de résiliation
  • suite à une demande en justice

Congé à l'échéance du bail[modifier | modifier le code]

Ce congé doit être motivé pour les raisons suivantes sous peine de nullité du congé :

  • reprise du logement pour y habiter lui-même ou pour loger son conjoint, son concubin depuis au moins un an, son partenaire de pacs, ses ascendants, ses descendants, ou les ascendants ou les descendants de son conjoint.
  • pour vendre le bien vide.

Il doit en informer préalablement le locataire (par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier), six mois au moins avant le terme du bail.

Rupture du bail suivant une clause du contrat[modifier | modifier le code]

La majorité des contrats prévoient une clause résolutoire en cas de non paiement de plus de deux mois de loyers, ou en cas de non présentation d'une attestation d'assurance, après un mois.

Ces clauses permettent au bailleur de mettre fin au contrat, après avoir établi un commandement à payer délivré par huissier, conformément à l'article 24 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989[1], puis, sans saisie du juge des référés par le locataire sous deux mois pour demander la suspension de la clause résolutoire. Le bailleur est en droit de demander, par référé, la condamnation du locataire, ainsi que son expulsion au moyen de la force publique.

Demande en justice[modifier | modifier le code]

Les demandes de résiliation d'un contrat de bail sont déposées devant le tribunal d'instance même si le montant des loyers impayés est supérieur à 10 000 euros, essentiellement afin de permettre aux locataires d'être autorisés à se défendre sans avocat obligatoire. Quelques exceptions peuvent cependant être admises devant le tribunal de grande instance.

Références[modifier | modifier le code]

  1. a, b et c Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
  2. Articles 2 et 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
  3. Voir la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière sur Légifrance.
  4. Voir la loi n°2002-73 du 17 janvier 2002 de modernisation sociale sur Légifrance.
  5. Voir l'ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction sur Légifrance
  6. Voir la loi n°2006-685 du 13 juin 2006 relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble sur Légifrance.
  7. Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement.
  8. Loi n°2007-297 du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance.
  9. Loi n°2007-1787 du 20 décembre 2007 relative à la simplification du droit.
  10. Loi n°2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat.
  11. Loi n°2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion.
  12. loi n°2009-526 du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d'allègement des procédures ??? Légifrance : "texte=" oublié sur Légifrance.
  13. Loi n°2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement.
  14. Loi n°2010-1609 du 22 décembre 2010 relative à l'exécution des décisions de justice, aux conditions d'exercice de certaines professions réglementées et aux experts judiciaires.
  15. Loi n°2011-525 du 17 mai 2011 de simplification et d'amélioration de la qualité du droit.
  16. « Locations : tout mois commencé n'est pas dû », sur Le Particulier n° 972,‎ janvier 2004 (consulté le 4 juillet 2014).
  17. a, b et c Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 - Article 15-I.
  18. « Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 20 janvier 2010, 09-10.287 » (consulté le 4 juillet 2014).
  19. « Zone tendue de la loi Alur: quelles villes sont concernées? » (consulté le 4 juillet 2014).
  20. http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1168.xhtml

Voir aussi[modifier | modifier le code]

Articles connexes[modifier | modifier le code]

Liens externes[modifier | modifier le code]