Certificat d'urbanisme

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En droit français, le certificat d'urbanisme est un acte administratif qui indique les règles d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain donné ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. En 1971, le législateur n'a pas seulement légalisé le certificat d'urbanisme, il a aussi amorcé une diversification de son objet. La loi de 1971 prévoyait la délivrance de 2 catégories de certificat :

  • ART L410-1 du CU : prévoyait un certificat d'urbanisme qui indiquait seulement si le terrain objet de la demande était apte ou non à la construction ;
  • ART L410-1b : précisait si le demandeur pouvait réaliser sur le terrain une opération déterminée dont il avait défini les caractéristiques de sa demande.

Il est délivré gratuitement à toute personne le demandant, même si cela n'est pas obligatoire.

Une réponse ministérielle vient préciser la différence entre le certificat d'urbanisme et la note de renseignement d'urbanisme. cf. : Réponse publiée au Journal officiel (Assemblée nationale) le : 27/08/2013 page : 9074, Question N° : 25914 de M. Jean-Christophe Fromantin (député des Hauts-de-Seine). http://questions.assemblee-nationale.fr/q14/14-25914QE.htm

La note de renseignement d'urbanisme et le certificat d'urbanisme sont deux documents de nature juridique différente et qui n'accordent pas les mêmes droits au demandeur. Une circulaire du 13 décembre 1950 a créé la note de renseignements d'urbanisme, antérieure au certificat d'urbanisme. La note de renseignements d'urbanisme (NRU) est une pièce purement informative qui ne crée aucun droit et n'offre aucune garantie. Elle est maintenue et est délivrée en ligne et dans un délai d'un mois, par plusieurs villes, dont Paris. Elle est très utilisée par toutes les professions immobilières, syndics et les notaires, en plus du certificat d'urbanisme. Elle est nécessaire pour connaître les charges administratives grevant un bien immobilier, dans le cas de la vente d'une propriété sans modification de son état. Elle est annexée à l'acte notarié et indique au futur propriétaire le droit applicable au terrain compte tenu des dispositions d'urbanisme ou des limitations administratives au droit de propriété au moment où elle est établie. Cet acte informatif ne conclut en aucun cas à la possibilité de construire et, de ce fait, ne remplace pas un certificat d'urbanisme, lorsque celui-ci est obligatoire. La loi n° 71-581 du 16 juillet 1971 portant dispositions diverses en matière d'urbanisme et d'action foncière a fait du certificat d'urbanisme un acte administratif. À partir de cette date, c'est un document qui fait grief et apporte des garanties au demandeur. La dernière grande réforme du droit de l'urbanisme, entrée en vigueur le 1er octobre 2007, a modifié le régime des autorisations d'urbanisme et, par voie de conséquence, celui des certificats d'urbanisme, qui a été aligné sur celui des demandes en urbanisme (dans les domaines de l'instruction, du contenu et de la possibilité d'une décision tacite). Les certificats d'urbanisme sont des actes administratifs qui, comme pour les autres autorisations en urbanisme, se prennent sous la forme d'arrêtés, signés du maire. À ce jour, le code de l'urbanisme distingue à l'article L. 410-1 deux types de certificats d'urbanisme : Le CU a : Le certificat d'urbanisme d'informations générales ou certificat d'urbanisme ordinaire fournit des renseignements d'urbanisme généraux sur le terrain - règles d'urbanisme applicables, servitudes, taxes exigibles. Le CU b : Le certificat d'urbanisme pré opérationnel ou certificat d'urbanisme détaillé indique si un projet déterminé peut être réalisé sur ce terrain. Il est à noter qu'il existe une différence de nature juridique très importante entre un certificat d'urbanisme positif et un certificat d'urbanisme négatif. Seul le certificat d'urbanisme positif crée des droits. Le certificat d'urbanisme négatif est un acte récognitif. Si des erreurs ou des omissions affectent un certificat d'urbanisme négatif, qui établit que l'opération n'est pas réalisable, ces erreurs ou ces omissions ne font pas obstacle à l'éventuelle délivrance ultérieure d'un permis de construire (CE 13 février 1987, Chevenoy, n° 55073). Un certificat d'urbanisme, même tacite, présente une garantie pour le demandeur. Car en l'absence de réponse de l'administration les droits au maintien des règles d'urbanisme en vigueur à la date où il aurait dû être délivré ne sont pas altérés. En cas de dépôt d'une demande de CU b, l'autorité compétente reste tenue de répondre sur le caractère réalisable de l'opération, même après l'écoulement du délai d'instruction du CU. Le caractère réalisable de l'opération est examiné au regard des règles en vigueur à la date à laquelle l'autorité compétente aurait dû répondre, c'est-à-dire deux mois après le dépôt de la demande. Les certificats d'urbanisme cristallisent des droits acquis du demandeur pour une durée de dix huit mois et constituent une garantie contre le changement de réglementation, ce que ne permet pas la note de renseignements d'urbanisme. Ainsi, le demandeur d'un permis de construire qui a obtenu un certificat ne peut pas se voir opposer un changement de réglementation s'il dépose une demande d'autorisation ou une déclaration préalable dans ce délai.

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